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RatgeberScheidung & Immobilie

Scheidung, Haus, Kredit: Wer haftet nach dem Auszug?

Nach dem Auszug haften Sie weiter für den gemeinsamen Kredit. Sie erfahren, wie der Innenausgleich läuft und warum eine Umschuldung 3,98 statt 2,33 Prozent kostet.

Hendrik StotzAktualisiert am 8. August 202610 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 2,33 gegen 3,98 Prozent: So standen Ende Juni 2026 Bestandskredite an private Haushalte für den Wohnungsbau mit Ursprungslaufzeit über fünf Jahre gegen Neugeschäft mit anfänglicher Zinsbindung über zehn Jahre (Bundesbank).
  • Der Auszug wirkt nicht gegen die Bank: Jeder Gesamtschuldner schuldet die ganze Leistung (§ 421 BGB), Trennung und Scheidung wirken nur gegen den, in dessen Person sie eintreten (§ 425 Abs. 1 BGB).
  • Innen gilt Hälfte-Hälfte: Gesamtschuldner sind zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 Satz 1 BGB).
  • Nur die Bank entlässt Sie: Verweigert sie die Genehmigung oder schweigt sie auf eine Fristsetzung, gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt (§ 415 Abs. 2 BGB).
  • Drei Jahre, doch die Uhr steht: Die Verjährung zwischen Ehegatten ist gehemmt, solange die Ehe besteht (§ 207 Abs. 1 Satz 1 BGB). Unverheiratete haben diese Hemmung nicht.

Ein gemeinsamer Immobilienkredit überlebt jede Trennung. Nach § 421 BGB schuldet jeder Darlehensnehmer die ganze Leistung, Auszug und Scheidungsbeschluss wirken nur zwischen den Partnern (§ 425 Abs. 1 BGB). Im Innenverhältnis gilt Hälfte-Hälfte (§ 426 Abs. 1 Satz 1 BGB). Aus der Haftung kommt nur, wer eine schriftliche Schuldhaftentlassung der Bank hat. Sie schlägt jede Umschuldung: Wohnungsbaukredite im Bestand kosteten Ende Juni 2026 im Schnitt 2,33 Prozent, neue mit über zehn Jahren Bindung 3,98 Prozent.

Frage Außenverhältnis zur Bank Innenverhältnis zwischen den (Ex-)Partnern
Wer schuldet was? Jeder die ganze Leistung, die Bank fordert nach ihrem Belieben von jedem ganz oder zum Teil (§ 421 Satz 1 BGB) Zu gleichen Anteilen, soweit nicht ein anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 Satz 1 BGB)
Was bewirkt der Auszug? Nichts. Solche Tatsachen wirken nur für und gegen den Gesamtschuldner, in dessen Person sie eintreten (§ 425 Abs. 1 BGB) Mit dem Scheitern der Ehe entfällt die Überlagerung durch die eheliche Lebensgemeinschaft, Ausgleichs- und Freistellungsansprüche bestehen wieder (BGH, XII ZR 289/02)
Was bewirkt eine private Vereinbarung? Nichts ohne Genehmigung der Bank; wird sie verweigert, gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt (§ 415 Abs. 2 Satz 1 BGB) Bindend, aber nur eine endgültige Freistellung lässt den Ausgleichsanspruch vollständig entfallen (BGH, XII ZB 314/14)
Was, wenn einer ausfällt? Die Bank hält sich an den anderen (§ 421 BGB), Kündigung ab zwei Raten Rückstand und 2,5 Prozent des Nennbetrags nach erfolgloser Zweiwochenfrist (§ 498 Abs. 1 und Abs. 2 BGB) Der Ausfall ist von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen (§ 426 Abs. 1 Satz 2 BGB)
Wer mehr gezahlt hat Kein eigener Anspruch gegen die Bank Ausgleich, dazu geht die Forderung der Bank gegen den anderen über (§ 426 Abs. 2 Satz 1 BGB)
Wie lange? Vertragslaufzeit Drei Jahre ab Jahresende (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB), gehemmt solange die Ehe besteht (§ 207 Abs. 1 Satz 1 BGB), die Hemmung wird nicht eingerechnet (§ 209 BGB)

Quellen: §§ 195, 199, 207, 209, 415, 421, 425, 426, 498 BGB (gesetze-im-internet.de); BGH, Urteil vom 11.05.2005, XII ZR 289/02; BGH, Beschluss vom 20.05.2015, XII ZB 314/14.

Haften beide weiter, wenn einer auszieht?

Ja, in voller Höhe. Haben beide unterschrieben, sind sie Gesamtschuldner: Jeder muss die ganze Leistung bewirken, die Bank darf sie nur einmal fordern, verlangt sie aber nach ihrem Belieben von jedem ganz oder zu einem Teil (§ 421 Satz 1 BGB). Auszug, Trennung und Scheidungsbeschluss wirken nach § 425 Abs. 1 BGB nur für und gegen den, in dessen Person sie eintreten. Eine Aufteilung der Rate muss die Bank deshalb nicht akzeptieren. Wer nie unterschrieben hat, haftet umgekehrt nicht: Die Schlüsselgewalt des § 1357 Abs. 1 BGB erfasst nur Geschäfte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie und gilt bei Getrenntleben ohnehin nicht.

Wer muss die Raten nach der Trennung im Innenverhältnis tragen?

Im Zweifel jeder die Hälfte. Eine abweichende Bestimmung kann sich aus dem Gesetz, einer Vereinbarung, dem Zweck des Rechtsverhältnisses oder der Natur der Sache ergeben (BGH, Beschluss vom 20.05.2015, XII ZB 314/14, Rn. 16, entschieden zur Endvermögensbewertung). Bei gemeinsamem Wohneigentum führt eine zweite Spur zum selben Ergebnis: Teilhaber tragen die Lasten nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 748 BGB). Der Wendepunkt ist das Scheitern der Ehe: Vorher überlagert die eheliche Lebensgemeinschaft die hälftige Ausgleichspflicht, danach bestehen Ausgleichs- und Freistellungsansprüche wieder (BGH, Urteil vom 11.05.2005, XII ZR 289/02). Im Zugewinnausgleich zählt dagegen die Restschuld am Stichtag, nicht die gezahlten Raten.

Bekomme ich die Raten zurück, die ich allein gezahlt habe?

Oft ja, selten in voller Höhe. Wer über seinen Anteil hinaus leistet, kann Ausgleich verlangen, und die Forderung der Bank gegen den anderen geht insoweit auf ihn über (§ 426 Abs. 2 Satz 1 BGB). Zwei Bremsen mindern den Anspruch. Wurde die alleinige Tilgung beim Trennungsunterhalt berücksichtigt, liegt eine anderweitige Bestimmung nahe; dass Unterhalt deswegen nur nicht gefordert wurde, genügt nach dem BGH nicht ohne weiteres (XII ZR 289/02). Und für Zeiten, in denen ein Partner die Nutzungen allein gezogen und die Lasten allein getragen hat und beides in angemessenem Verhältnis steht, findet kein nachträglicher Ausgleich mehr statt (XII ZB 314/14, Rn. 23). Eine Vergütung für die Nutzung der Ehewohnung gibt es nur, soweit es der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB); nach der Rechtsprechung steht sie dem weichenden Teil frühestens ab dem Zeitpunkt zu, ab dem er sie mit hinreichender Deutlichkeit verlangt (XII ZB 314/14, Rn. 23).

Wie lange können Sie den Innenausgleich noch verlangen?

Solange die Ehe besteht, praktisch ohne Frist. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB) und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie ihn kennen (§ 199 Abs. 1 BGB). Zwischen Ehegatten ist die Verjährung jedoch gehemmt, solange die Ehe besteht (§ 207 Abs. 1 Satz 1 BGB), und der Hemmungszeitraum wird nicht eingerechnet (§ 209 BGB). Für eingetragene Lebenspartner gilt dasselbe, für unverheiratete Miteigentümer nicht: Dort läuft die Dreijahresfrist ab dem Jahresende der Zahlung. Sammeln Sie ab dem Auszugstag Kontoauszüge für jede Rate.

In welcher Reihenfolge sollten Sie die Wege aus dem Kredit prüfen?

Zuerst die Schuldhaftentlassung, dann die Umschuldung, zuletzt der Verkauf. Der Grund ist der Zinsabstand von 1,65 Prozentpunkten zwischen Bestand und Neugeschäft, eine eigene Differenzbildung aus den beiden Bundesbank-Werten für Juni 2026. Ein Dritter kann die Schuld durch Vertrag mit der Bank übernehmen (§ 414 BGB); vereinbaren die Partner sie untereinander, muss die Bank genehmigen (§ 415 Abs. 1 Satz 1 BGB). Was die Bank dabei prüft, steht im Ratgeber zum Partner auszahlen. Rechnen Sie nicht damit, dass sie mitziehen muss: Wechselt nur der Schuldner, liegt keine anderweitige Verwertung vor, und eine vorzeitige Ablösung während der Sollzinsbindung setzt ein berechtigtes Interesse voraus (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Weg Was mit dem Vertrag passiert Rechtsgrundlage Zustimmung der Bank nötig? Zinssatz danach Typische Zusatzkosten
Schuldhaftentlassung / Schuldübernahme Ein Darlehensnehmer scheidet aus, der Vertrag läuft unverändert weiter §§ 414, 415 BGB Ja, zwingend Vertragszins bleibt (Bestand Ende Juni 2026 im Schnitt 2,33 %) Keine Vorfälligkeitsentschädigung, keine neue Grundschuld
Übernahme mit Umschuldung Altvertrag wird abgelöst, neuer Vertrag geschlossen §§ 500 Abs. 2 S. 2, 502, 505a Abs. 1 BGB Ja, doppelt (Ablösung und neue Finanzierung) Neugeschäft Juni 2026: 3,98 % bei anfänglicher Bindung über 10 Jahre Vorfälligkeitsentschädigung möglich, Kosten für neue Grundschuld
Verkauf und Ablösung aus dem Erlös Vertrag endet mit vollständiger Rückzahlung §§ 500 Abs. 2 S. 2, 502, 493 Abs. 5, 755 Abs. 1 und 3 BGB Nein, wenn ein berechtigtes Interesse nach § 500 Abs. 2 S. 2 BGB vorliegt Entfällt Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 1 S. 1 BGB
Nichts tun, Vertrag weiterlaufen lassen Nichts § 421 BGB Nicht erforderlich Vertragszins bleibt Beide haften voll, der Kredit zählt bei jeder neuen Finanzierung mit (§ 505b Abs. 2 BGB)
Teilungsversteigerung Miteigentum endet, die persönliche Schuld nicht §§ 749, 753, 755 BGB, §§ 180 ff. ZVG Nein Entfällt Restforderung nach dem Erlös bleibt Gesamtschuld (§ 421 BGB)

Quellen: §§ 414, 415, 421, 490, 493, 500, 502, 505a, 505b, 749, 753, 755 BGB (gesetze-im-internet.de); Zinssätze: Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik, Datenstand 31.07.2026, Berichtsmonat Juni 2026.

Bei der Umschuldung entscheidet die Zinsbindung über den Preis:

Kennzahl Wert Zeitpunkt
Bestand Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Ursprungslaufzeit über 5 Jahre 2,33 % p. a. Ende Juni 2026
Volumen dieses Bestands 1.634.859 Mio. Euro Ende Juni 2026
Neugeschäft, anfängliche Zinsbindung über 10 Jahre 3,98 % Juni 2026
Neugeschäft, anfängliche Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre 3,76 % Juni 2026
Neugeschäft, anfängliche Zinsbindung über 1 bis 5 Jahre 3,96 % Juni 2026
Neugeschäft, variabel oder anfängliche Zinsbindung bis 1 Jahr 4,36 % Juni 2026
Neugeschäft insgesamt, effektiver Jahreszinssatz einschließlich Kosten 4,00 % Juni 2026

Quelle: Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik zu Beständen und Neugeschäft der deutschen Banken, Datenstand 31.07.2026, Berichtsmonat Juni 2026.

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Was passiert, wenn Ihr Ex-Partner die Raten nicht mehr zahlt?

Die Bank hält sich an Sie, in voller Höhe (§ 421 BGB). Im Innenverhältnis tragen die übrigen Ausgleichspflichtigen den Ausfall, wenn von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht zu erlangen ist (§ 426 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Anspruch gegen einen zahlungsunfähigen Ex-Partner ist wertlos. Kündigen darf die Bank ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen erst bei Verzug mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen, einem Rückstand von mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags und einer erfolglos verstrichenen Zweiwochenfrist mit Androhung der Gesamtfälligstellung (§ 498 Abs. 1 und Abs. 2 BGB). Vorher lassen sich nach Angaben der Verbraucherzentrale die Tilgung absenken, im dortigen Beispiel bei 250.000 Euro Darlehen und 1,5 Prozent Sollzins von 4 auf 2 Prozent Tilgung und damit von 1.145 auf 730 Euro Rate, die Tilgung aussetzen oder Lastenzuschuss beim Wohngeld beantragen.

Muss ich mithaften, obwohl ich nur mitunterschrieben habe?

In der typischen Eigenheim-Konstellation ja. Echter Mitdarlehensnehmer ist nur, wer „ein eigenes sachliches und/oder persönliches Interesse an der Kreditaufnahme“ hat und als im wesentlichen gleichberechtigter Partner über Auszahlung und Verwendung der Darlehensvaluta mitentscheiden darf; Bezeichnungen wie Mitantragsteller oder Mitschuldner entscheiden das nicht (BGH, Urteil vom 04.12.2001, XI ZR 56/01). Wer als hälftiger Miteigentümer den Kredit für die eigene Immobilie aufnimmt, erfüllt das regelmäßig und haftet voll. Nur bei reinen Mithaftungs- und Bürgschaftsverträgen naher Angehöriger hilft die zu § 138 Abs. 1 BGB entwickelte Rechtsprechung: Bei krasser finanzieller Überforderung wird widerleglich vermutet, dass die Mithaftung allein aus emotionaler Verbundenheit übernommen und vom Kreditgeber in sittlich anstößiger Weise ausgenutzt wurde. Prüfen sollte das eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Was gehört über den Kredit in eine Trennungsvereinbarung?

Vor allem eine endgültige Freistellung, nicht nur eine Absprache über das Zahlen. Behält ein Ehegatte die Wohnung zur Alleinnutzung und trägt dafür die Darlehenslasten allein, entfällt der Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich in der Zugewinnausgleichsbilanz nur vollständig, wenn die Vereinbarung eine endgültige Freistellung des weichenden Ehegatten enthält; dafür müsste sie für einen langen Zeitraum fest geschlossen sein (BGH, XII ZB 314/14, Leitsatz a und Rn. 25). Die schlichte Fortsetzung der bisherigen Handhabung genügt nicht. In den Text gehören: wer ab wann welche Rate zahlt, ob eine Nutzungsvergütung verlangt wird, ob die Zahlungen auf den Trennungsunterhalt angerechnet werden und bis wann die Schuldhaftentlassung vorliegen muss. Gegenüber der Bank ändert die Vereinbarung nichts (§ 425 Abs. 1 BGB). Unterschreibt der andere gar nichts, führt der Weg über die Blockade in der Scheidung.

Was passiert mit dem Kredit beim Verkauf oder in der Teilungsversteigerung?

Beim freihändigen Verkauf wird der Kredit aus dem Erlös abgelöst, danach sind beide raus. Bei der Aufhebung der Gemeinschaft kann jeder Teilhaber verlangen, dass die gemeinsame Gesamtschuld aus dem gemeinschaftlichen Gegenstand berichtigt wird (§ 755 Abs. 1 BGB). Innerhalb der Zinsbindung setzt die Ablösung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens ein berechtigtes Interesse voraus (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB), und die Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB tritt dann zurück (§ 500 Abs. 2 Satz 3 BGB); als solches Interesse nennt § 490 Abs. 2 Satz 2 BGB das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache. Die Bank darf eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 Satz 1 BGB) und muss deren Höhe und Annahmen offenlegen, sobald Sie ihr die Rückzahlungsabsicht mitteilen (§ 493 Abs. 5 BGB). Die Teilungsversteigerung beendet dagegen nur das Miteigentum: Reicht der Erlös nicht, bleibt die Restforderung bestehen, und beide haften weiter als Gesamtschuldner.

Warum blockiert der alte Kredit Ihre neue Finanzierung?

Weil die Bank Ihre volle Außenhaftung sieht, nicht Ihre private Abmachung. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist die Kreditwürdigkeit auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen eingehend zu prüfen; sie darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt (§ 505b Abs. 2 BGB). Abschließen darf die Bank nur, wenn danach wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen (§ 505a Abs. 1 Satz 2 BGB). Solange keine Schuldhaftentlassung vorliegt, zählt die alte Rate deshalb in Ihrer Haushaltsrechnung mit, auch wenn ein anderer sie überweist.

Was bringt der Ausgleich, wenn einer 24 Monate allein zahlt?

Beide sind je zur Hälfte Miteigentümer, die Restschuld beträgt am Trennungstag 240.000,00 Euro bei 2,33 Prozent Zins, dem durchschnittlichen Effektivzinssatz im Bundesbank-Bestand, und 3,00 Prozent anfänglicher Tilgung. Er zieht aus, sie bleibt im Haus, er zahlt 24 Monate die volle Rate, ohne Vereinbarung, ohne Trennungsunterhalt und ohne verlangte Nutzungsvergütung.

Schritt Rechnung Ergebnis
Monatsrate (2,33 % + 3,00 %) × 240.000,00 Euro / 12 1.066,00 Euro
Zahlungen in 24 Monaten 24 × 1.066,00 Euro 25.584,00 Euro
davon Zinsen / Tilgung monatliche Verrechnung 10.857,83 / 14.726,17 Euro
Restschuld danach 240.000,00 Euro minus Tilgung 225.273,83 Euro
Sein Anteil im Innenverhältnis 50 % von 25.584,00 Euro 12.792,00 Euro
Rechnerischer Ausgleichsanspruch 25.584,00 minus 12.792,00 Euro 12.792,00 Euro
Zinsen im ersten Jahr nach Umschuldung 225.273,83 Euro × 3,98 % statt × 2,33 % 8.965,90 statt 5.248,88 Euro
Mehrkosten pro Jahr, Ratenanstieg Differenz bei unveränderter Tilgung 3.717,02 Euro, Rate plus 309,75 Euro

Alle Beträge sind eigene Modellrechnungen auf Basis der Bundesbank-Zinssätze, keine Auskunft Ihrer Bank und keine Finanzierungsberatung. Der Ausgleichsanspruch kann entfallen, soweit die alleinige Tilgung beim Trennungsunterhalt berücksichtigt wurde. Wichtiger ist die zweite Zahl: Der Streit um 12.792,00 Euro ist einmalig, die Entscheidung gegen die Schuldhaftentlassung kostet 3.717,02 Euro in jedem Jahr der neuen Zinsbindung. Ob Übernahme oder Verkauf trägt, entscheidet der Verkehrswert aus einer Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Ändert der rechtskräftige Scheidungsbeschluss etwas am Kreditvertrag?

Nein, er beendet die Ehe, nicht das Darlehen (§ 425 Abs. 1 BGB). Eine Wirkung hat er für die Verjährung: Die Hemmung zwischen Ehegatten endet, wenn die Ehe nicht mehr besteht.

Kann ich den gemeinsamen Kreditvertrag allein kündigen?

Nein. § 425 Abs. 2 BGB nennt die Kündigung ausdrücklich als Tatsache mit Einzelwirkung. Auch die vorzeitige Ablösung während der Zinsbindung setzt ein berechtigtes Interesse voraus (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB) und beendet den Vertrag dann für beide, nicht nur für Sie.

Was unterscheidet Schuldhaftentlassung und Schuldübernahme?

Zwei Wege zum selben Ziel. Nach § 414 BGB schließt der Übernehmer den Vertrag direkt mit der Bank, nach § 415 BGB vereinbaren ihn die Partner untereinander, und die Bank muss genehmigen. Verlassen Sie sich deshalb nie auf eine Klausel im Notarvertrag.

Muss die Bank mich entlassen, wenn ich nicht mehr im Grundbuch stehe?

Nein, einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. Eigentumslage und Darlehensschuld sind getrennte Rechtsverhältnisse. Holen Sie die Entlassung deshalb schriftlich ein, bevor Sie den Übertragungsvertrag unterschreiben.

Wir waren nicht verheiratet, nur gemeinsam im Grundbuch. Gilt das auch für uns?

Der Kern ja, zwei Punkte nicht. §§ 421, 425, 426, 748 und 755 BGB gelten unabhängig vom Familienstand. Die Verjährungshemmung des § 207 Abs. 1 Satz 1 BGB greift jedoch nicht, und die Nutzungsvergütung richtet sich nach § 745 Abs. 2 BGB.

Fazit

Der gemeinsame Kredit ist die zäheste Verbindung einer Trennung: Nach außen haften beide voll, nach innen gilt Hälfte-Hälfte, und nur die Bank kann einen entlassen. Wer stillschweigend weiterzahlt, sammelt Ansprüche, die durch Unterhalt und Nutzung wieder schrumpfen, und verschenkt den Zinsvorteil des Altvertrags. Klären Sie die Haftung schriftlich, bevor Sie über Auszahlung oder Verkauf verhandeln, und lassen Sie die Vereinbarung von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Familienrecht prüfen. Weitere Bausteine sammelt der Ratgeber zur Scheidung. Fordern Sie als ersten Schritt eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie an.

Quellen

scheidungtrennungdarlehengesamtschuldhaftungbaufinanzierung

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