Regionale Immobilienpreise: 570 bis 8.650 Euro je Quadratmeter

Das Wichtigste in Kürze

• Faktor 15,2 zwischen dem teuersten und dem günstigsten Kreis: Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2025 in München 8.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, im Kyffhäuserkreis 570 Euro (AK OGA und BBSR, Berichtsjahr 2025, Faktor eigene Berechnung).
• 4,0 Prozentpunkte Spreizung in einem Quartal: Eigentumswohnungen im 1. Quartal 2026 zum Vorjahresquartal: dünn besiedelte ländliche Kreise +3,6 Prozent, Top-7-Metropolen +0,3 Prozent, ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen -0,4 Prozent (Statistisches Bundesamt, vorläufig).
• Jeder Regionstyp hat seinen eigenen Höchststand: Stand 1. Quartal 2026 fehlen bei Eigentumswohnungen den Metropolen 9,0 Prozent bis zum eigenen Gipfel von 2022, dem dünn besiedelten Land nur 2,3 Prozent; bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegen die Metropolen 15,6 Prozent zurück (Statistisches Bundesamt, EVAS 61262, eigene Berechnung).
• Für Ihr Bundesland gibt es keinen amtlichen Preisindex: „Ergebnisse für Bundesländer liegen nicht vor“, sagt der Qualitätsbericht des Statistischen Bundesamtes. Einzige räumliche Gliederung ist der Kreistyp.
• Eine Erhebungslücke trifft die ländlichen Kreise: Gemeinden in Baden-Württemberg unter 20.000 Einwohnern bleiben außen vor, erfasst sind dort „nur etwa 11 % der Gutachterausschüsse und 50 % des Wohnungsbestands“ (Qualitätsbericht).

Regionale Immobilienpreise unterscheiden sich um den Faktor 15: Für Ein- und Zweifamilienhäuser zahlten Käufer 2025 in München 8.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, im Kyffhäuserkreis 570 Euro. Auch die Richtung trennt sich: Im 1. Quartal 2026 stiegen Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 Prozent, in den Metropolen um 0,3 Prozent. Ein Bundesdurchschnitt beschreibt keinen dieser Märkte.

Wie weit liegen die regionalen Immobilienpreise in Deutschland auseinander?

Zwischen dem teuersten und dem günstigsten ausgewiesenen Kreis liegt der Faktor 15,2 (eigene Berechnung). Die Werte stehen im Immobilienmarktbericht Deutschland, den der AK OGA (Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse) und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) am 24. Juni 2026 vorgelegt haben. Grundlage sind „sämtliche bundesweit notariell beurkundeten Kaufverträge“ über Wohn-, Wirtschafts-, Landwirtschafts-, Forst- und sonstige Immobilien, 2025 rund 872.000 Stück mit 278 Milliarden Euro Geldumsatz. Auf Wohnimmobilien allein entfielen davon 198 Milliarden Euro.

Quelle: AK OGA und BBSR, Immobilienmarktbericht Deutschland, Pressemitteilung vom 24.06.2026, Berichtsjahr 2025. Die Städte- und Kreiswerte gelten für Ein- und Zweifamilienhäuser. Reihenhäuser und Doppelhaushälften verteuerten sich im mittleren Preissegment um rund 4 Prozent gegenüber 2024.

Bezugsgröße ist durchgehend der Quadratmeter Wohnfläche. Bodenwerte je Quadratmeter Grundstücksfläche folgen einer eigenen Statistik und stehen im Beitrag zu den Grundstückspreisen.

Welche Regionen legen aktuell zu, welche verlieren?

Am stärksten legen Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen zu, am schwächsten Ein- und Zweifamilienhäuser in denselben Kreisen.

Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistischer Bericht EVAS 61262 „Preisindizes für Wohnimmobilien: Vierteljahresergebnisse nach Kreistypen und Revisionsdifferenzen“, Tabellen 61262-b03 und b04, erschienen am 25.06.2026, 1. Quartal 2026, vorläufig, Veränderung zum Vorjahresquartal. Der Bundeswert stammt aus der Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, gilt für alle Wohnimmobilien zusammen und ist weder Summe noch Durchschnitt der Zeilen darüber.

Zwischen stärkster und schwächster Zeile liegen bei Eigentumswohnungen 4,0 Prozentpunkte, bei Ein- und Zweifamilienhäusern 2,2 Prozentpunkte (eigene Berechnung). Die bundesweite Zeitreihe führt der Beitrag zur Entwicklung der Immobilienpreise.

Warum hat sich der Abstand zwischen Metropolen und Land seit 2022 verkleinert?

Weil die Metropolen tiefer gefallen sind und das Land seit 2019 stärker zugelegt hat. Jeder Kreistyp erreichte seinen Gipfel zu einem anderen Zeitpunkt.

Quelle: Statistisches Bundesamt, EVAS 61262, Tabellen 61262-b01 und b02, Basis 2025 = 100, 1. Quartal 2026 vorläufig, Abstände eigene Berechnung. Jede Reihe ist auf ihren eigenen Jahresdurchschnitt 2025 normiert und deshalb kein Preisniveau: Dass die Metropolen bei 100,0 stehen und das dünn besiedelte Land bei 101,2, heißt nicht, dass dort teurer gekauft wird. Niveaus vergleichen Sie nur über die Eurowerte oben.

Vom 4. Quartal 2019 bis zum 1. Quartal 2026 legten Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 29,2 Prozent zu, in den Metropolen um 18,2 Prozent (eigene Berechnung). Das ist eine Reihenfolge, kein Urteil über die Angemessenheit.

Was ist ein Kreistyp, und in welchem liegt Ihre Immobilie?

Ein Kreistyp fasst Regionen mit ähnlicher Siedlungsstruktur zusammen, typisiert vom BBSR. „Grundlage für die Typisierung sind nicht die 400 Stadt- und Landkreise, sondern 362 Kreisregionen“. Maßgeblich sind Bevölkerungsanteil in Groß- und Mittelstädten und Einwohnerdichte:

• Kreisfreie Großstädte: kreisfreie Städte ab 100.000 Einwohnern.
• Städtische Kreise: ab 50 Prozent Anteil und ab 150 Einwohner je Quadratkilometer, oder ab 150 Einwohner je Quadratkilometer außerhalb dieser Städte.
• Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen: ab 50 Prozent Anteil, aber unter 150 Einwohner je Quadratkilometer, oder unter 50 Prozent Anteil bei mindestens 100 Einwohnern außerhalb dieser Städte.
• Dünn besiedelte ländliche Kreise: unter 50 Prozent Anteil und unter 100 Einwohner je Quadratkilometer außerhalb dieser Städte.

Das Statistische Bundesamt weist fünf Gruppen aus statt vier: Es teilt die kreisfreien Großstädte in die sieben Metropolen und alle übrigen, laut Qualitätsbericht nach einer „(intern ergänzten) Systematik“ des BBSR.

Warum sind Ost und West bei Wohnimmobilien noch immer so weit auseinander?

Die drei günstigsten Kreise, die der Bericht für Ein- und Zweifamilienhäuser nennt, liegen sämtlich in Ostdeutschland (Tabelle oben, Berichtsjahr 2025).

Eine bezifferte Ost-West-Quote lässt sich daraus nicht bilden, denn der Häuserpreisindex kennt keine Landesergebnisse. Ein reines Metropolen-Thema ist das Gefälle nicht: Auch innerhalb der Top-7-Städte lagen im 1. Quartal 2026 nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken und von vdpResearch 3,2 Prozentpunkte zwischen Hamburg (4,9 Prozent) und Stuttgart (1,7 Prozent), eigene Berechnung. Weitere Auswertungen sammelt der Ratgeber Markt und Preise.

Warum taugt der Bundesdurchschnitt nicht für Ihre Verkaufsentscheidung?

Weil er drei Dinge zusammenwirft, die Ihr Verkauf trennt. Die Region: Die fünf Kreistypen trennen bei Eigentumswohnungen 4,0 Prozentpunkte. Die Objektart: Im dünn besiedelten Land bewegten sich Wohnungen und Häuser im 1. Quartal 2026 gegenläufig, in den Metropolen ebenfalls, nur andersherum. Die Grundgesamtheit: Erfasst sind laut Qualitätsbericht nur Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die „als Kombination von Gebäude und Grundstück“ verkauft werden, Mehrfamilienhäuser fehlen.

Was daraus für den Zeitpunkt folgt, prüft der Beitrag jetzt verkaufen oder warten. Für den Wert Ihres Objekts genügt als Einstieg eine kostenlose Ersteinschätzung.

Wo finden Sie die amtliche Preiszahl für Ihren eigenen Kreis?

Vier kostenfreie amtliche Einstiege führen unter die Bundesebene. Erstens das Dashboard zum Immobilienmarktbericht Deutschland von BBSR und AK OGA mit regionalisierten Kaufpreisen für die Berichtsjahre 2023 bis 2025, Stand 24.06.2026.

Zweitens der Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses. Er führt und wertet die Kaufpreissammlung aus (§ 193 Abs. 5 Satz 1 BauGB); die „überregionalen Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens“ liegen nach § 198 Abs. 2 Satz 1 BauGB beim Oberen Gutachterausschuss. Die Mechanik erklärt der Beitrag zur Kaufpreissammlung.

Drittens BORIS-D, nach eigener Beschreibung „ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer“. Viertens die Landesportale, die auseinandergehen, weil § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung und die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte den Ländern überlässt: In Nordrhein-Westfalen ist die Einsicht kostenfrei, in Sachsen-Anhalt kostet erst die amtlich bestätigte Auskunft 35,25 Euro, in Bayern sind amtliche Auskünfte gebührenpflichtig. Der Auskunftsanspruch selbst steht nach § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB jedermann zu.

Welche Lücken hat die amtliche Preisstatistik, und wie alt sind ihre Zahlen?

Drei räumliche Lücken und ein Zeitverzug von Monaten bis Jahren. Erstens fehlt die Landesebene: „Ergebnisse für Bundesländer liegen nicht vor.“ Zweitens eine Erhebungsauswahl: „Gemeinden aus Baden-Württemberg mit weniger als 20.000 Einwohnern sind von der Erhebung ausgenommen“, laut Qualitätsbericht die einzige Abweichung von der bundesweiten Repräsentativität; erfasst sind dort nur „etwa 11 % der Gutachterausschüsse und 50 % des Wohnungsbestands“. Das trifft ausgerechnet die ländlichen Kreistypen. Der Qualitätsbericht stammt vom 1. Februar 2018; seine Angaben zur räumlichen Abdeckung gelten weiter. Drittens die Aggregation: Ein Kreistyp ist kein Kreis, und selbst die feinste amtliche Ebene mittelt, denn schon eine einzelne Bodenrichtwertzone verträgt bis zu 30 Prozent Wertunterschied (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV, siehe unten).

Dazu der Zeitverzug: Der Statistische Bericht erschien am 25. Juni 2026, ist vorläufig und wird zweimal revidiert, mit dem Folgequartal und mit der Jahresrevision; die Gutachterausschüsse melden 60 Tage nach Quartalsende. Der Immobilienmarktbericht Deutschland vom 24. Juni 2026 beschreibt das Berichtsjahr 2025, seine Preisniveaus lagen bei Erscheinen im Mittel rund zwölf Monate zurück (eigene Berechnung). Bodenrichtwerte werden nach § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB nur alle zwei Jahre ermittelt, sofern kein kürzerer Turnus bestimmt ist. Stand dieses Beitrags ist der 25. August 2026.

Wie viel macht die Region bei zwei sonst identischen Wohnungen aus?

Zwei Eigentumswohnungen waren auf ihrem örtlichen Höhepunkt 2022 exakt 400.000 Euro wert, eine in einer Metropole, eine in einem dünn besiedelten ländlichen Kreis, und beide folgen seither dem Index ihres Kreistyps. Die Annahme ist hypothetisch, alle Eurobeträge eigene Berechnung aus Tabelle 61262-b01.

Wohnung A, Top-7-Metropole

• 2. Quartal 2022 (Gipfel), Index 109,9: 400.000 Euro
• 1. Quartal 2026, Index 100,0: rund 364.000 Euro, 9,0 Prozent unter dem eigenen Gipfel

Wohnung B, dünn besiedelter ländlicher Kreis

• 3. Quartal 2022 (Gipfel), Index 103,6: 400.000 Euro
• 1. Quartal 2026, Index 101,2: rund 390.700 Euro, 2,3 Prozent unter dem eigenen Gipfel

Aus demselben Startwert sind rund 364.000 und rund 390.700 Euro geworden, rund 26.700 Euro Differenz allein aus der Region. Wer stattdessen die bundesweite Reihe für alle Wohnimmobilien anlegt, 8,4 Prozent Abstand zum Höchststand des 2. Quartals 2022, käme für beide auf 366.400 Euro: für Wohnung A ungefähr richtig, für Wohnung B ein um rund 24.300 Euro überzeichneter Verlust. Genau hier verliert ein Verkäufer in der Preisverhandlung Geld.

Drei Grenzen: Verglichen wird nur jede Reihe mit sich selbst, in Euro bleibt die Metropolwohnung weit teurer. Die 8,4 Prozent stammen aus einer anderen Reihe. Und ein Kreistyp ist weder ein Kreis noch eine Zone. Welche Spanne für Ihr Objekt realistisch ist, zeigt eine kostenlose Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Welche deutsche Stadt hat die höchsten Immobilienpreise?

München. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden dort 2025 im Schnitt 8.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt, für Eigentumswohnungen rund 7.600 Euro. Es folgen Frankfurt am Main mit 5.240, Stuttgart mit 5.210 und Hamburg mit 4.780 Euro.

Warum nennen vdp und Statistisches Bundesamt für dieselben Städte verschiedene Zahlen?

Weil sie unterschiedliche Objekte zählen. Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken und von vdpResearch stiegen die Wohnimmobilienpreise in den Top-7-Städten im 1. Quartal 2026 um durchschnittlich 3,6 Prozent, das Statistische Bundesamt nennt für dieselben Städte 0,3 Prozent bei Eigentumswohnungen und 1,4 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Reihe des Verbands schließt Mehrfamilienhäuser ein, die amtliche nicht.

Warum heißt derselbe Kreistyp in zwei amtlichen Texten unterschiedlich?

Pressemitteilung und Statistischer Bericht des Statistischen Bundesamtes verwenden „dicht besiedelte ländliche Kreise“ und „Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen“ für dieselbe Gruppe, beide mit minus 0,4 Prozent bei Eigentumswohnungen im 1. Quartal 2026. Amtlich ist die Bezeichnung des BBSR. Prüfen Sie im Zweifel Zahlenwert und Berichtszeitraum, nicht das Etikett.

Kann ich den Bodenrichtwert als regionale Preiszahl für mein Haus verwenden?

Nein, er beschreibt nur den Boden. Nach § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten „mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre“. Ihr Gebäude ist darin nie enthalten.

Gilt die regionale Spreizung auch innerhalb einer Stadt?

Ja, und der Verordnungsgeber beziffert sie: Bodenrichtwertzonen sind nach § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen“.

Fazit

Regionale Immobilienpreise reichten 2025 von 570 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Kyffhäuserkreis bis 8.650 Euro in München, und im 1. Quartal 2026 trennten die fünf Kreistypen bei Eigentumswohnungen 4,0 Prozentpunkte. Für Ihren Verkauf zählt die Ebene darunter: Grundstücksmarktbericht, Bodenrichtwert Ihrer Zone und Zustand Ihres Objekts. Rechtsverbindlich ist keine dieser Zahlen: Ein Verkehrswertgutachten erstattet auf Antrag des Eigentümers der Gutachterausschuss (§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB), und auch dieses hat nach Absatz 3 „keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist“. Den Einstieg macht eine kostenlose Ersteinschätzung: eine Orientierung mit Spanne, kein Gutachten.

Quellen

• Statistisches Bundesamt, Statistischer Bericht „Preisindizes für Wohnimmobilien: Vierteljahresergebnisse nach Kreistypen und Revisionsdifferenzen“, EVAS 61262, erschienen am 25.06.2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026: Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Qualitätsbericht Häuserpreisindex (Erscheinungsdatum 1. Februar 2018), abgerufen im August 2026
• AK OGA und BBSR, Immobilienmarktbericht Deutschland, Pressemitteilung vom 24.06.2026 zum Berichtsjahr 2025, abgerufen im August 2026
• BBSR, Siedlungsstrukturelle Kreistypen, abgerufen im August 2026
• BBSR und AK OGA, Dashboard zum Immobilienmarktbericht Deutschland, abgerufen im August 2026
• BORIS-D, länderübergreifendes Bodenrichtwertportal, abgerufen im August 2026
• vdp und vdpResearch, Pressemitteilung vom 11.05.2026: vdp-Immobilienpreisindex 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026
• § 193 BauGB, Aufgaben des Gutachterausschusses, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 198 BauGB, Oberer Gutachterausschuss, abgerufen im August 2026
• § 199 BauGB, Ermächtigungen, abgerufen im August 2026
• § 15 ImmoWertV, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026