Immobilienblase Deutschland: Was die Bundesbank misst

Das Wichtigste in Kürze

• 15 bis 40 Prozent Überbewertung im Datenjahr 2021: So beziffert die Bundesbank den Höhepunkt, „sowohl in den Städten als auch in Deutschland insgesamt“ (Finanzstabilitätsbericht 2022, 24.11.2022, S. 41).
• Für 2025 kein Blasenbefund: Kaufpreis-Jahresmiete- und Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis überschritten ihren langfristigen Mittelwert um weniger als 15 Prozent (Monatsbericht Februar 2026, S. 136).
• Real war die Korrektur fast dreimal so groß wie nominal: 2025 lag der Häuserpreisindex nominal 7,0 Prozent unter dem Spitzenjahr 2022, preisbereinigt 16,9 Prozent; der preisbereinigte Gipfel lag bereits 2021 (Eurostat, eigene Berechnung).
• Die Kreditseite trägt keine Blase: Das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten lag 2025 bei 240.859 Millionen Euro, 15,2 Prozent unter 2021 (Bundesbank-Reihe SUD231, eigene Berechnung).
• Die Aufsicht hat gelockert, nicht verschärft: Die BaFin senkte den sektoralen Systemrisikopuffer zum 1. Mai 2025 von 2 auf 1 Prozent; Überbewertungen hätten sich „über die Zeit erheblich abgebaut“ (Allgemeinverfügung vom 30.04.2025).
• Steigende Preise allein sind kein Blasenbefund: § 48u Abs. 1 Satz 2 KWG nennt als Regelbeispiel drei Merkmale zusammen: stark steigende Preise, stark steigende Darlehensneuvergabe und erheblich veränderte Vergabequotienten.

Eine Immobilienblase weisen die amtlichen Bewertungszahlen derzeit nicht aus. Die Preise in deutschen Städten lagen 2025 „in etwa bei dem Wert, der angesichts der soziodemografischen und wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren angemessen ist“, schreibt die Bundesbank. Für das Datenjahr 2021 hatte dieselbe Behörde noch 15 bis 40 Prozent Überbewertung geschätzt. Eine Entwarnung auf Dauer ist das nicht: Beide Aussagen gelten für abgeschlossene Kalenderjahre.

Was ist eine Immobilienblase, und woran wird sie gemessen?

Eine Blase setzt zwei Dinge gleichzeitig voraus: Preise, die sich von den Fundamentaldaten lösen, und eine kreditgetriebene Dynamik, die den Anstieg trägt. Ein amtlicher Schwellenwert existiert nicht, das deutsche Recht beschreibt die Gefahrenlage aber genau. Nach § 48u Abs. 1 Satz 1 KWG kann die BaFin die Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen beschränken, soweit das erforderlich ist, um einer Störung der Funktionsfähigkeit des inländischen Finanzsystems oder einer Gefährdung der Finanzstabilität im Inland entgegenzuwirken. Satz 2 nennt die Indizien: Eine solche Gefährdung könne „insbesondere drohen“, wenn Preise und Darlehensneuvergabe „stark ansteigen“ und sich die Vergabequotienten „erheblich verändern“. Das Wort „insbesondere“ macht die drei Merkmale zum Regelbeispiel, nicht zur abschließenden Voraussetzung. Aktiviert ist derzeit keine dieser Beschränkungen.

Gibt es 2026 eine Immobilienblase in Deutschland?

Nach den zuletzt veröffentlichten Schätzungen der Bundesbank nicht. Der Monatsbericht Februar 2026 (19.02.2026, S. 136) hält für das Datenjahr 2025 fest, dass die Preise in den Städten dem Fundamentalwert entsprachen und Kaufpreis-Jahresmiete- wie Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis weiter sanken. Der Finanzstabilitätsbericht 2025 vom 6. November 2025 formuliert auf S. 52: „Die Überbewertungen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt haben sich im Jahr 2024 größtenteils abgebaut. Dadurch ist das Rückschlagpotenzial deutlich gesunken.“ Beide Aussagen datieren auf abgeschlossene Jahre.

Quelle: Deutsche Bundesbank, Finanzstabilitätsbericht 2022 sowie Monatsberichte Februar 2024, Februar 2025 und Februar 2026. Für 2022 weisen die ausgewerteten Berichte keine eigene Spanne aus; die Lücke ist keine Null.

War der Preisrückgang von 2022 bis 2024 das Platzen einer Blase?

Die Bundesbank beschreibt ihn als geordnete Korrektur. Im Finanzstabilitätsbericht 2024 vom 21.11.2024 heißt es auf S. 38, die Preise seien vom Höchststand Mitte 2022 bis zum ersten Quartal 2024 um rund 13 Prozent gesunken, laut Fußnote 15 im Bestand um knapp 15 Prozent und im Neubau um gut 4 Prozent; insgesamt sei „ein geordneter Abbau der Verwundbarkeiten am Wohnimmobilienmarkt wahrscheinlicher geworden“. Der Finanzstabilitätsbericht 2023 ordnet die Bewegung funktional ein (S. 54): „Sinkende Wohnimmobilienpreise sind für sich genommen nicht unbedingt ein Risiko für die Finanzstabilität.“ Die vollständige Preisreihe steht im Beitrag zur Preisentwicklung und Prognose. Zum verbliebenen Rückschlagpotenzial nennt der Finanzstabilitätsbericht 2025 (S. 52) für das Jahr bis zum zweiten Quartal 2026 ein konditioniertes 10-Prozent-Perzentil des nominalen Preiswachstums von etwa 0,3 Prozent nach minus 1,4 Prozent im Vorjahreszeitraum; die Methodik erklärt der Beitrag zu den Prognosen für 2027.

Ist die Kreditvergabe wieder blasentypisch geworden?

Auf der Mengenseite nicht, auf der Standardseite lohnt der Blick. Das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten an private Haushalte betrug laut MFI-Zinsstatistik der Bundesbank 284.028 Millionen Euro im Jahr 2021 und 240.859 Millionen Euro im Jahr 2025. Diese Summen und der Abstand von 15,2 Prozent zum Jahr 2021 sind eigene Berechnungen aus einer hochgerechneten Stichprobe, die auch neu verhandelte Bestandsverträge enthält. Zu den Vergabestandards nennt der Finanzstabilitätsbericht 2025 (S. 75) für das erste Halbjahr 2025 einen Eigenkapitalanteil von etwas mehr als einem Fünftel und eine durchschnittliche Schuldendienstquote von 31 Prozent; die wieder steigende Beleihungsquote (LTV) gelte es „aufmerksam zu verfolgen“ (S. 76). Die konsolidierte Verschuldung der privaten Haushalte sank 2025 auf 49,0 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (2020: 56,0 Prozent), EU-Richtwert 55 Prozent.

Was sagen die Kapitalpuffer der Aufsicht über die Lage?

Sie sind das am klarsten datierte Urteil einer Behörde. Gestützt auf § 10e Abs. 1 bis 3 und 8 KWG hatte die BaFin einen sektoralen Systemrisikopuffer von 2 Prozent auf mit Wohnimmobilien besicherte Kredite angeordnet und senkte ihn zum 1. Mai 2025 auf 1 Prozent; die adressierten spezifischen Risiken am Wohnimmobilienmarkt seien „bisher nicht eingetreten“, angesichts der „noch bestehenden Restrisiken“ bleibe der Puffer aber „weiterhin erforderlich“. Das ESRB-Register führt sie als DE.SRYB.1730 seit 01.05.2025 als geltend. Der antizyklische Kapitalpuffer nach § 10d KWG blieb laut Finanzstabilitätsbericht 2025 (S. 112) bei 0,75 Prozent; Absatz 3 sieht 0 bis 2,5 Prozent in Schritten von 0,25 Prozentpunkten vor und verlangt eine quartalsweise Bewertung. Diese Puffer treffen Banken, nicht Käufer: Aus einer Anhebung folgt kein Kreditverbot für eine einzelne Finanzierung.

Woran erkennen Sie selbst, ob sich erneut eine Überbewertung aufbaut?

An fünf öffentlich zugänglichen Reihen.

Quellen: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, Eurostat tipsho60, Bundesbank und BaFin. Der Richtwert von 9 Prozent stammt aus dem Scoreboard der Europäischen Kommission.

Ein Warnsignal ist keine dieser Reihen für sich; erst ihre Gleichzeitigkeit entspricht dem Regelbeispiel aus § 48u Abs. 1 Satz 2 KWG. Weitere Marktdaten sammelt der Ratgeber Immobilienmarkt.

Wie steht Deutschland im europäischen Vergleich da?

Deutschland und Frankreich unterschreiten ihren preisbereinigten Höchststand deutlich, andere Länder haben ihn übertroffen.

Quelle: Eurostat, Datensatz tipsho10, preisbereinigter Häuserpreisindex, Jahresdurchschnitt, 2015 = 100, Datenstand 02.07.2026. Höchststand meint den höchsten Jahreswert seit 2000, er kann außerhalb der gezeigten Spalten liegen. Abstände eigene Berechnung.

Die Europäische Zentralbank ordnet Deutschland im Financial Stability Review vom 27. Mai 2026 der ruhigen Gruppe zu: „countries such as Germany, France, Austria and Finland witnessed more subdued growth in both house prices and lending“.

Was bedeutet die Bewertungslage praktisch für Ihren Verkauf?

Drei belegbare Konsequenzen, ohne Prognose. Erstens verliert das Käuferargument „die Preise sind ohnehin überhöht“ seine amtliche Grundlage. Zweitens hat das Gegenargument „die Preise steigen ohnehin weiter“ sie ebenso wenig: Die Bundesbank formuliert rückblickend und veröffentlicht statt Punktprognosen Wahrscheinlichkeiten. Drittens ist die Nachfrageseite real ärmer geworden: Der preisbereinigte Index lag 2025 um 16,9 Prozent unter dem Stand von 2022, das Kreditneugeschäft 15,2 Prozent unter 2021. Über Ihr Objekt entscheidet das nicht: Die Preisübertreibungen lösten sich „regional gesehen stark unterschiedlich“ auf (Monatsbericht Februar 2026, S. 137). Vertiefungen bieten die Beiträge zu den regionalen Immobilienpreisen, zum Käuferbudget über den Zins und zur Frage jetzt verkaufen oder warten. Der nächste Schritt ist deshalb kein Marktkommentar, sondern eine kostenlose Ersteinschätzung.

Was ist eine Immobilie vom Jahrgang 2022 heute noch wert, nominal und real?

Angenommen, eine Immobilie wurde im Jahresdurchschnitt 2022, dem nominalen Höchststand, für 500.000 Euro verkauft und folgt seither exakt dem amtlichen Häuserpreisindex. Das ist eine Modellannahme, kein Wertgutachten: Der Index mittelt über Haus- und Wohnungstypen und kennt weder Lage noch Zustand. Grundlage sind Eurostat-Jahresdurchschnitte (2015 = 100), die Umrechnungen sind eigene Berechnungen.

Zwischen nominaler und realer Betrachtung liegen 2025 rund 49.600 Euro. Der Grund ist die Inflation der Jahre 2022 bis 2024: Eurostat teilt den Häuserpreisindex durch den Deflator des privaten Konsums. Genau das ist der Mechanismus hinter dem Abbau der Überbewertung: Preise, die nominal stagnieren, während Einkommen und Mieten steigen, kehren ohne Crash zum Fundamentalwert zurück. Nicht enthalten sind Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Steuern und die Entwicklung des einzelnen Objekts. Was Ihr Haus heute wert ist, zeigt keine Indexrechnung, sondern eine Ersteinschätzung für Ihre Adresse.

Häufige Fragen

Was misst die Bundesbank genau, wenn sie von Überbewertung spricht?

Die Abweichung des tatsächlichen Preises von einem geschätzten Fundamentalwert, nicht von einem Wunschpreis. Dieser Preis werde „auf Basis eines ökonometrischen Modells geschätzt“ und hänge „von soziodemografischen und wirtschaftlichen Erklärungsfaktoren ab“, erläutert der Finanzstabilitätsbericht 2022 in Fußnote 49 auf S. 41. Daneben nutzt die Bundesbank das Kaufpreis-Jahresmiete-Verhältnis in den Städten, das gesamtwirtschaftliche Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis und eine Langfristbeziehung aus Preisen, Zinsen und Einkommen. Die drei Verfahren liefern unterschiedliche Zahlen und werden getrennt ausgewiesen, nicht verrechnet.

Kann die Aufsicht die Kreditvergabe begrenzen, wenn Preise und Kredite wieder stark steigen?

Ja, teilweise. Nach § 48u Abs. 2 Satz 1 KWG hat die BaFin zwei Instrumente: eine Obergrenze für die Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation (Nummer 1) und eine Amortisationsanforderung (Nummer 2); Satz 2 erlaubt sie einzeln oder in Kombination. Dabei muss sie nach Absatz 3 Satz 1 zugleich Freikontingent, Bagatellgrenze und zwei Schwellenwerte anordnen; nach Absatz 4 ist mindestens alle sechs Monate zu überprüfen. Ein einkommensbezogenes Instrument fehlt: Die Möglichkeit, die Schuldendienst-Einkommen-Relation zu begrenzen, fordert die Bundesbank im Finanzstabilitätsbericht 2025 (S. 112) erst.

Wann erscheinen die nächsten amtlichen Bewertungszahlen?

In zwei festen Takten. Der Finanzstabilitätsbericht erscheint jeweils im November, zuletzt am 6. November 2025. Die jährliche Bewertungsanalyse steht als Exkurs im Monatsbericht Februar, zuletzt am 19. Februar 2026. Wer schneller etwas sehen will, verfolgt die Quartalszahlen des Statistischen Bundesamtes und das monatliche Kreditneugeschäft.

Gilt die Bundesbank-Einschätzung auch für meine Stadt oder meinen Landkreis?

Nur eingeschränkt. Das Panel-Schätzmodell ist regional differenziert, veröffentlicht wird aber nur je eine Aussage für die Städte und für Deutschland insgesamt. Nach dem Monatsbericht Februar 2026 (S. 137) sanken die Preise nach dem Höhepunkt um 2022 dort besonders kräftig, wo der Aufschwung zuvor besonders stark war, wo der Grundstückswertanteil zugenommen hatte oder wo die Angebotsausweitung starr war. Für Ihr Objekt ist die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses die passende Ebene.

Sind Angebotspreise aus Immobilienanzeigen ein Blasen-Indikator?

Sie sind ein Stimmungsindikator, keine Bewertungsgröße. Der amtliche Häuserpreisindex misst beurkundete Kaufpreise aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Angebotspreise stehen am Anfang einer Verhandlung, Transaktionspreise an deren Ende; laut Finanzstabilitätsbericht 2022 (Fußnote 51, S. 41) reagieren Transaktionspreise zudem erst verzögert auf Schocks.

Woran sehe ich, ob die Käufer in meinem Markt zu hoch verschuldet sind?

An zwei Anteilen aus dem Finanzstabilitätsbericht 2025 (S. 75): Im ersten Halbjahr 2025 hatten 25 Prozent der neuen Wohnimmobilienkredite ein Darlehensvolumen von über 90 Prozent des Immobilienwerts, und bei 16 Prozent überstieg der Schuldendienst 40 Prozent des verfügbaren Einkommens. Die Quote nicht bedienter Wohnimmobilienkredite blieb Ende Juni 2025 mit gut 1 Prozent dennoch niedrig (S. 74). Verlangen Sie vor einer Reservierung deshalb eine datierte Finanzierungsbestätigung. Ob und wie eine solche Bestätigung Sie oder den Käufer im Kaufvertrag bindet, klärt der beurkundende Notar oder ein Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Fazit

Eine Immobilienblase belegen die amtlichen Zahlen für 2025 nicht: Die Preise in den Städten liegen in etwa auf Fundamentalniveau, das Kreditneugeschäft 15,2 Prozent unter dem Wert von 2021, und die BaFin hat ihren sektoralen Systemrisikopuffer zum 1. Mai 2025 halbiert. Von den 15 bis 40 Prozent Überbewertung des Jahres 2021 führte dorthin eine Korrektur, die gegenüber 2022 nominal 7,0 Prozent tief war und real 16,9 Prozent. Der nächste Datenstand kommt im November 2026 und im Februar 2027; beide können die Kernaussage ändern. Für Ihr Haus macht den Einstieg eine kostenlose Ersteinschätzung, eine Orientierung mit Spanne, kein Gutachten.

Quellen

• Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Februar 2026, Exkurs „Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2025“, S. 134 bis 137, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Februar 2025, Exkurs zu den Wohnimmobilienpreisen 2024, S. 119 bis 122, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Februar 2024, Abschnitt „Konjunktur in Deutschland“ zu den Wohnimmobilienpreisen 2023, S. 50, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Finanzstabilitätsbericht 2025 vom 06.11.2025, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Finanzstabilitätsbericht 2024 vom 21.11.2024, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Finanzstabilitätsbericht 2023 vom 23.11.2023, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Finanzstabilitätsbericht 2022 vom 24.11.2022, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Neugeschäftsvolumen Wohnungsbaukredite an private Haushalte (Reihe SUD231), abgerufen im August 2026
• BaFin, Allgemeinverfügung vom 30.04.2025 zum Kapitalpuffer für systemische Risiken, abgerufen im August 2026
• Europäische Systemrisikobehörde, Übersicht der nationalen makroprudenziellen Maßnahmen, Datenstand 05.06.2026, abgerufen im August 2026
• § 48u KWG, Beschränkung der Darlehensvergabe zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien, abgerufen im August 2026
• § 10d KWG, Antizyklischer Kapitalpuffer, abgerufen im August 2026
• § 10e KWG, Kapitalpuffer für systemische Risiken, abgerufen im August 2026
• Eurostat, Datensatz tipsho10: preisbereinigter Häuserpreisindex, Jahresdurchschnitt, abgerufen im August 2026
• Eurostat, Datensatz tipsho20: nominaler Häuserpreisindex, Jahresdurchschnitt, abgerufen im August 2026
• Eurostat, Datensatz tipsho60: Preis-Einkommens-Relation gegenüber dem langfristigen Durchschnitt, abgerufen im August 2026
• Eurostat, Datensatz tipspd22: konsolidierte Verschuldung der privaten Haushalte in Prozent des Bruttoinlandsprodukts, abgerufen im August 2026
• Europäische Kommission, Scoreboard des Verfahrens bei makroökonomischen Ungleichgewichten, abgerufen im August 2026
• Europäische Zentralbank, Financial Stability Review vom 27.05.2026, Abschnitt 1.5, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026: Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026