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Wertsteigerung von Immobilien: die Zahlen aus 10, 20, 30 Jahren

Plus 52,7 Prozent in zehn Jahren, real nur 18,4 Prozent: Sie sehen die amtlichen Langfrist-Zahlen zur Wertentwicklung und was sie über Ihr Objekt sagen.

Hendrik StotzAktualisiert am 23. August 20268 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Zehn Jahre: plus 52,7 Prozent nominal, plus 18,4 Prozent real: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes (Basis 2025 = 100) stieg im Jahresdurchschnitt von 65,5 (2015) auf 100,0 Punkte (2025), die Verbraucherpreise um 29,0 Prozent (Eigenrechnung).
  • Zwanzig Jahre: plus 83,2 Prozent nominal, plus 22,5 Prozent real: 2005 stand der Index bei 54,6 Punkten, die Geldentwertung von 49,6 Prozent zehrt den größeren Teil auf.
  • Dreißig Jahre: real minus 0,6 Prozent: Die lange Reihe der Deutschen Bundesbank steigt von 58,6 (1995) auf 100,0 Punkte, plus 70,6 Prozent, die Verbraucherpreise um 71,7 Prozent. Sie verkettet wechselnde Datenanbieter, bis 1994 nur westdeutsche Städte.
  • Die amtliche Bundesreihe beginnt erst 2000, ihre erste Dekade brachte nichts: Von 55,3 Punkten (2000) auf 54,9 (2010) sind es minus 0,7 Prozent.
  • 38,4 Prozentpunkte zwischen den Teilmärkten: Eigentumswohnungen in den Metropolen plus 71,2 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser in städtischen Kreisen plus 32,8 Prozent, jeweils 1. Quartal 2016 auf 1. Quartal 2026.
  • Der Einbruch steht in derselben Reihe: Vom Höchststand im 2. Quartal 2022 (109,6 Punkte) auf den Tiefpunkt im 1. Quartal 2024 (95,5) verlor der Index 12,9 Prozent, im 1. Quartal 2026 fehlen 8,3 Prozent.

Über zehn Jahre stieg der amtliche Häuserpreisindex um 52,7 Prozent nominal und 18,4 Prozent real. Über 20 Jahre stehen 83,2 gegen 22,5 Prozent, über 30 Jahre, gemessen an der langen Reihe der Deutschen Bundesbank, 70,6 Prozent nominal und rechnerisch null real. Der reale Zuwachs steckt fast ganz in der Phase 2010 bis 2022: Am größten fällt er aus, wenn das Fenster genau 2010 beginnt, jedes frühere Startjahr verwässert ihn.

Zeitraum Häuserpreisindex Start → 2025 nominal Verbraucherpreisindex Start → 2025 real real p. a.
10 Jahre (2015–2025) 65,5 → 100,0 +52,7 % 94,5 → 121,9 (+29,0 %) +18,4 % +1,70 %
15 Jahre (2010–2025) 54,9 → 100,0 +82,1 % 88,1 → 121,9 (+38,4 %) +31,6 % +1,85 %
20 Jahre (2005–2025) 54,6 → 100,0 +83,2 % 81,5 → 121,9 (+49,6 %) +22,5 % +1,02 %
25 Jahre (2000–2025) 55,3 → 100,0 +80,8 % 75,5 → 121,9 (+61,5 %) +12,0 % +0,45 %
30 Jahre (1995–2025) 58,6 → 100,0 +70,6 % 71,0 → 121,9 (+71,7 %) −0,6 % −0,02 %

Quellen: Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, Basis 2025 = 100, Jahresdurchschnitte, abgerufen über die Zeitreihen-Datenbank der Deutschen Bundesbank; die 30-Jahres-Zeile aus deren langer Reihe mit wechselnden Datenanbietern. Verbraucherpreisindex, Basis 2020 = 100. Nominal und real: Eigenrechnung.

Der Index erfasst ausschließlich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen samt Grundstück, keine Mehrfamilienhäuser. Wo ein einzelnes Objekt in dieser Streuung liegt, zeigt erst eine kostenlose Ersteinschätzung.

Wie stark sind Immobilien in den letzten 10 Jahren im Wert gestiegen?

Um 52,7 Prozent, gemessen am Häuserpreisindex im Jahresdurchschnitt. Bestehende Wohnimmobilien legten um 52,9 Prozent zu (65,4 auf 100,0 Punkte), neu erstellte um 49,9 Prozent (66,7 auf 100,0), alles Eigenrechnungen aus veröffentlichten Indexständen.

Der Rechenweg entscheidet mit: Quartalsgenau, vom 1. Quartal 2016 (68,0 Punkte) bis zum 1. Quartal 2026 (100,5), ergeben sich nur 47,8 Prozent, weil der Index im Verlauf des Jahres 2016 kräftig stieg. Jahresdurchschnitt und Quartalsvergleich sind nicht dieselbe Zahl.

Wie sieht die Wertsteigerung über 20 und 30 Jahre aus?

Über 20 Jahre weist die amtliche Reihe plus 83,2 Prozent aus, über 25 Jahre plus 80,8 Prozent. Eine amtliche 30-Jahres-Zahl gibt es nicht: Das Statistische Bundesamt weist Zeitreihen des Häuserpreisindex auf Bundesebene erst ab dem Jahr 2000 aus (Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026).

Für 30 Jahre bleibt die lange Reihe der Deutschen Bundesbank, die ihre Einschränkung im Titel trägt: wechselnde Datenanbieter, wechselnde regionale Zusammensetzung. Sie verkettet Erhebungen der bulwiengesa AG für 50 bis 125 Städte, bis 1994 nur westdeutsche (1975 bis 2005), den Index für selbst genutztes Wohneigentum der vdpResearch GmbH (2006 bis 2013) und ab 2014 den amtlichen Häuserpreisindex. Wer damit rechnet, stellt die Preise von 125 Großstädten aus dem Jahr 1995 einem gesamtdeutschen Index von 2025 gegenüber: nominal plus 70,6 Prozent.

Dieselbe Reihe zeigt, dass steigende Preise keine Konstante sind: 1981 auf 1988 minus 0,9 Prozent (44,1 auf 43,7 Punkte), 1995 auf 2005 minus 7,5 Prozent (58,6 auf 54,2). Auch die amtliche Reihe kennt solche Phasen: von 55,3 Punkten (2000) auf 54,9 (2010) sind es minus 0,7 Prozent (Eigenrechnung).

Wie viel Wertsteigerung bleibt nach Abzug der Inflation?

Über zehn Jahre 18,4 Prozent, über 20 Jahre 22,5 Prozent, über 30 Jahre nichts. Die Rechnung: nominaler Indexfaktor geteilt durch den Faktor des Verbraucherpreisindex (Eigenrechnung). Auf Jahresraten umgerechnet:

  • Zehn Jahre: 4,32 Prozent nominal, 1,70 Prozent real pro Jahr
  • 20 Jahre: 3,07 Prozent nominal, 1,02 Prozent real pro Jahr
  • 25 Jahre: 2,40 Prozent nominal, 0,45 Prozent real pro Jahr

Die Bewertungsebene stützt das. Das Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt der Deutschen Bundesbank weist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete für Eigentumswohnungen in 127 Städten aus, aus Kaufpreisen und Neuvertragsmieten der bulwiengesa AG: 2004 21,4 Jahre, 2010 20,3, 2015 24,1, 2022 31,7, 2025 27,1. Ein erheblicher Teil des Anstiegs war also nicht höhere Miete, sondern ein höheres Vielfaches darauf, gemessen als Kaufpreisfaktor.

Wo ist der Wert stärker gestiegen, in den Metropolen oder auf dem Land?

In den Metropolen, aber der Abstand verläuft quer zur Erwartung: Eigentumswohnungen in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf legten binnen zehn Jahren um 71,2 Prozent zu, Ein- und Zweifamilienhäuser in städtischen Kreisen nur um 32,8 Prozent. Der schwächste Teilmarkt ist also nicht das dünn besiedelte Land, sondern der städtische Kreis.

Kreistyp Eigentumswohnungen Q1/2016 → Q1/2026 Veränderung Ein- und Zweifamilienhäuser Q1/2016 → Q1/2026 Veränderung
Metropolen (7 Städte) 58,4 → 100,0 +71,2 % 65,0 → 100,6 +54,8 %
Kreisfreie Großstädte 62,1 → 101,3 +63,1 % 74,2 → 100,1 +34,9 %
Städtische Kreise 70,5 → 101,2 +43,5 % 75,3 → 100,0 +32,8 %
Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen 65,1 → 98,1 +50,7 % 70,2 → 100,2 +42,7 %
Dünn besiedelte ländliche Kreise 63,5 → 101,2 +59,4 % 65,7 → 98,7 +50,2 %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistischer Bericht „Preisindizes für Wohnimmobilien nach Kreistypen“, Tabellen 61262-b01 und 61262-b02, Basis 2025 = 100, Kreistypen des BBSR (Stand 2024), Werte ab dem 1. Quartal 2026 vorläufig. Veränderungsspalten: Eigenrechnung.

Feiner als diese fünf Kreistypen wird der amtliche Index nicht: Kleinräumige Reihen führen die Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung.

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Was ist zwischen 2022 und 2024 passiert und wie viel davon ist aufgeholt?

Der Index verlor vom Höchststand bis zum Tiefpunkt 12,9 Prozent und liegt im 1. Quartal 2026 noch 8,3 Prozent darunter. Wie tief der Einschnitt ausfiel, hing stark vom Teilmarkt ab.

Reihe Höchststand Tiefpunkt danach Rückgang 1. Quartal 2026 Abstand zum Höchststand Erholung seit dem Tief
Wohnimmobilien insgesamt 109,6 (Q2/2022) 95,5 (Q1/2024) −12,9 % 100,5 −8,3 % +5,2 %
Bestehende Wohnimmobilien 111,6 (Q2/2022) 95,5 (Q1/2024) −14,4 % 100,2 −10,2 % +4,9 %
Ein- und Zweifamilienhäuser, Metropolen 119,2 (Q2/2022) 96,8 (Q1/2024) −18,8 % 100,6 −15,6 % +3,9 %
Eigentumswohnungen, dünn besiedelte ländliche Kreise 103,6 (Q3/2022) 96,6 (Q1/2024) −6,8 % 101,2 −2,3 % +4,8 %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex und Kreistypen-Indizes, Basis 2025 = 100. Alle Prozentangaben: Eigenrechnung.

Eine Reihe gehört ausdrücklich nicht in diese Tabelle: Der Teilindex für neu erstellte Wohnimmobilien steht im 1. Quartal 2026 mit 101,9 Punkten auf dem höchsten Wert seit Beginn der amtlichen Reihe im Jahr 2000, hat also keinen Rückstand aufzuholen. Wie es weitergeht, ordnet die Entwicklung und Prognose der Immobilienpreise ein.

Woher kommt die Wertsteigerung, aus dem Boden oder aus dem Gebäude?

Überwiegend aus dem Boden. Der Preisindex für Bauland stieg von 69,9 Punkten (2000) auf 187,5 Punkte (2021), Basis 2015 = 100, also um 168,2 Prozent, der Häuserpreisindex im selben Zeitraum um 83,4 Prozent (55,3 auf 101,4 Punkte, Basis 2025 = 100): Der Boden legte rund doppelt so stark zu (Eigenrechnung). Die Grenzen der Reihe nennt der Bericht selbst: bis 2004 ohne Hamburg, Jahreswert 2011 teilweise ohne Bayern, eingestellt mit dem Berichtsjahr 2021. Aktuelle Kaufwerte für baureifes Land stehen unter Grundstückspreise.

Zweiter Hinweis: Seit 2000 stiegen neu erstellte Wohnimmobilien um 96,5 Prozent (50,9 auf 100,0 Punkte), bestehende um 78,6 Prozent (56,0 auf 100,0): Neubau folgt den Herstellungskosten, der Bestand der Zahlungsfähigkeit der Käufer. Was sich am Gebäude rechnet, ist eine eigene Rechnung: Immobilienwert steigern.

Wofür taugen diese Langfrist-Zahlen bei Ihrem Verkauf und wofür nicht?

Rechtlich definiert ist genau eine Verwendung: die Umrechnung eines Preises von einem Zeitpunkt auf einen anderen. Nach § 18 Abs. 1 ImmoWertV dienen Indexreihen „der Berücksichtigung von im Zeitverlauf eintretenden Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse“, und nach § 9 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV sind Daten bei Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse „durch geeignete Indexreihen oder in anderer Weise an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen“. Das ist eine Anpassung auf den Stichtag, keine Fortschreibung in die Zukunft, und die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt beantwortet die Verordnung erst recht nicht: dazu jetzt verkaufen oder warten.

Eine Abgrenzung gehört dazu: Indexreihen zählen zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die der Gutachterausschuss aus seiner Kaufpreissammlung ermittelt und auf einen Stichtag bezieht (§ 193 Abs. 5 Satz 1 BauGB, § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und Satz 3 ImmoWertV); ihre Indexzahlen stammen nach § 18 Abs. 3 ImmoWertV aus Kaufpreisen bestimmter räumlicher und sachlicher Teilmärkte. Der Häuserpreisindex ist dagegen eine Bundesstatistik, und geeignet sind Daten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ohnehin nur, wenn sie hinsichtlich Aktualität und Repräsentativität „den jeweiligen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden“.

Der Verkehrswert selbst ist objekt- und stichtagsbezogen: § 194 BauGB bestimmt ihn durch den Preis, der „in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht“, nach Beschaffenheit und Lage des Grundstücks zu erzielen wäre (Verkehrswert einer Immobilie). Wo Ihre Immobilie heute steht, klärt eine kostenlose Ersteinschätzung schneller als jede Indexrechnung: eine Orientierung, kein Gutachten.

Was wurde aus 200.000 Euro, die 2005 in eine Immobilie gingen?

Angenommen, Sie haben 2005 für 200.000 Euro gekauft und das Objekt hat sich exakt wie der Bundesdurchschnitt bewegt. Alle Werte: Eigenrechnung.

Schritt 1, nominal. 200.000 Euro mal 100,0 geteilt durch 54,6 ergibt 366.300 Euro, ein Zuwachs von 83,2 Prozent.

Schritt 2, die Geldentwertung. 200.000 Euro mal 121,9 geteilt durch 81,5 ergibt 299.141 Euro, so viel kosten 200.000 Euro von 2005 heute.

Schritt 3, der reale Zugewinn. 366.300 Euro minus 299.141 Euro sind 67.159 Euro, also plus 22,5 Prozent in 20 Jahren.

Schritt 4, die Gegenprobe über 30 Jahre. Mit der langen Reihe der Bundesbank wird aus 200.000 Euro von 1995 das 1,7065-Fache, also 341.300 Euro; bei einem Verbraucherpreisfaktor von 1,7169 bleiben real 198.800 Euro, praktisch der Ausgangspunkt.

Nicht enthalten sind Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Zinsen, Steuern und der Wohnwert der Eigennutzung. Die Rechnung ist eine Indexfortschreibung, keine Rendite und kein Angebot.

Häufige Fragen

Ist eine Immobilie damit eine sichere Wertanlage?

Die amtlichen Zahlen stützen weder ein Ja noch ein Nein. Dieselbe Reihe enthält eine Dekade ohne nominalen Zuwachs (2000 bis 2010), einen sehr starken Abschnitt (2010 bis 2022: 54,9 auf 107,5 Punkte, plus 95,8 Prozent) und einen Einbruch von 12,9 Prozent. Über 30 Jahre bleibt nach Abzug der Verbraucherpreise rechnerisch nichts übrig.

Bedeutet eine Wertsteigerung von 50 Prozent, dass ich diesen Preis auch bekomme?

Nein. Der Index misst den durchschnittlichen Preis beurkundeter Kaufverträge, nicht den Preis Ihres Objekts. § 194 BauGB knüpft den Verkehrswert an die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage Ihres Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt, und zwischen den zehn amtlich ausgewiesenen Teilmärkten liegen allein in zehn Jahren 38,4 Prozentpunkte.

Wie rechne ich meinen alten Kaufpreis auf heute um?

Neuer Wert gleich alter Kaufpreis mal Index heute geteilt durch Index im Kaufjahr, bei einem Kauf im Jahr 2010 also mal 100,0 geteilt durch 54,9. Das Ergebnis ist eine Indexfortschreibung des Bundesdurchschnitts und kein Wert Ihrer Immobilie, weil Indexzahlen nach § 18 Abs. 3 ImmoWertV an bestimmte räumliche und sachliche Teilmärkte gebunden sind.

Gibt es diese Langfrist-Zahlen auch für mein Bundesland oder meine Stadt?

Nicht aus dem Häuserpreisindex. Er wird für die Bundesrepublik insgesamt berechnet, regional gegliedert nur nach vier siedlungsstrukturellen Kreistypen des BBSR und den sieben größten Städten, die das Statistische Bundesamt gesondert ausweist. Kleinräumige Reihen führen die Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 Satz 1 BauGB), gebündelt im Immobilienmarktbericht Deutschland, der in der Ausgabe 2025 auf Marktinformationen von rund 390 Gutachterausschüssen beruht.

Warum weichen die Zahlen anderer Anbieter von den amtlichen ab?

Weil Grundgesamtheit und Preisbegriff sich unterscheiden: Der amtliche Index misst beurkundete Kaufpreise aus den Kaufpreissammlungen, andere Reihen Angebotspreise aus Inseraten, Finanzierungsdaten oder Bewertungen für Beleihungszwecke.

Kann ich mich auf einen einmal veröffentlichten Indexwert verlassen?

Nur mit Vorbehalt. Mit der Umbasierung im Juni 2026 wurden alle Indizes ab dem 1. Quartal 2000 neu berechnet, die Werte auf der alten Basis 2015 = 100 verloren ihre Gültigkeit, und die Kreistypen wechselten vom Stand 2015 auf 2024. In Baden-Württemberg sind erst ab dem 4. Quartal 2025 alle Gutachterausschüsse meldepflichtig, zuvor nur Gemeinden über 20.000 Einwohner.

Fazit

Über zehn Jahre steht ein nominaler Zuwachs von 52,7 Prozent, über 20 Jahre von 83,2 Prozent, real jeweils deutlich weniger und über 30 Jahre praktisch nichts. Diese Reihen beschreiben den Durchschnitt beurkundeter Kaufverträge und rechnen einen Preis von einem Zeitpunkt auf einen anderen um, sie bestimmen nicht den Wert eines einzelnen Hauses. Dafür sind der Gutachterausschuss oder eine sachverständige Person zuständig, weitere Beiträge stehen im Ratgeber zur Immobilienbewertung. Statt den Bundesdurchschnitt fortzuschreiben, starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung.

Quellen

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