Bodenrichtwert Nordrhein-Westfalen: BORIS-NRW kostenlos nutzen

Das Wichtigste in Kürze

• Kosten: Null Euro. Der amtliche Bodenrichtwert-Dienst nennt als Gebühren „none/keine“, eine Anmeldung entfällt.
• Portal: BORIS-NRW unter boris.nrw.de, laut Bezirksregierung Köln „das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses“.
• Turnus: Jährlich zum 1. Januar, Ermittlung bis 15. Februar, Veröffentlichung bis 31. März.
• Jahrgang 2026: Erste Daten am 18. Februar 2026, Preisübersichten seit dem 30. Juli 2026 für alle 396 Gemeinden.
• Zwei Werte je Auskunft: der aktuelle [BRW] und der [HBRW] zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022.
• Zeitreihe: Open-Data-Download für jeden Jahrgang von 2011 bis 2025.

Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen stehen in BORIS-NRW, dem Informationssystem der Gutachterausschüsse. Die Nutzung ist kostenfrei und ohne Zugangsbeschränkung: kein Konto, keine Gebühr, keine Genehmigung für die Weiterverwendung. Das Land ermittelt jährlich zum 1. Januar und stellt jeden Jahrgang ab 2011 zusätzlich als Datei bereit.

Quellen: GetCapabilities des Bodenrichtwert-WMS NRW; Geoportal NRW, Bodenrichtwerte NRW als Open Data; amtlicher BORIS-NRW-Meldungsstrom, abgerufen im August 2026.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Nordrhein-Westfalen?

Der amtliche Einstieg ist BORIS-NRW unter boris.nrw.de. Die Bezirksregierung Köln beschreibt den Inhalt: „alle Bodenrichtwerte (durchschnittliche lagetypische Bodenwerte) mit ihren beschreibenden Merkmalen“, die Immobilienrichtwerte, „die Grundstücksmarktberichte der einzelnen Gutachterausschüsse in NRW und des Oberen Gutachterausschusses NRW“, eine „Allgemeine Preisauskunft“ zu Häusern und Eigentumswohnungen sowie „Alle Adressen der Gutachterausschüsse in NRW“.

BORIS-NRW ist eine Kartenanwendung: Sie navigieren zur Lage Ihres Grundstücks und rufen die Werte der dortigen Zone ab. Was ein Bodenrichtwert überhaupt ist, nämlich ein aus der Kaufpreissammlung abgeleiteter Lagewert für den Boden, erklärt der Grundlagenartikel zum Bodenrichtwert. Den Auskunftsanspruch gibt Ihnen § 196 Abs. 3 BauGB unabhängig vom Portal.

Was kostet die Bodenrichtwertauskunft in NRW und brauche ich eine Anmeldung?

Sie zahlen nichts und melden sich nirgends an. Die Bezirksregierung Köln formuliert für BORIS-NRW ausdrücklich: „Alle Daten werden unter Open Data-Prinzipien angeboten und können somit von Jedermann unentgeltlich und ohne Zugangsbeschränkung genutzt werden.“ Die Kartendienste bestätigen das maschinenlesbar mit dem Gebührenwert „none/keine“.

Für die Weiterverwendung gilt seit dem 1. März 2020 die Datenlizenz Deutschland Zero 2.0 (dl-de/zero-2-0), dazu der Dienst: „Jede Nutzung ist ohne Einschränkungen oder Bedingungen zulässig.“ Sie dürfen den Wert also ohne Namensnennung und ohne Genehmigung in Ihr Exposé übernehmen. Eine Quellenangabe bleibt sinnvoll, denn das Land schließt jede Haftung für „Aktualität, Richtigkeit, Verfügbarkeit, Qualität und Vollständigkeit“ aus. Wer eine förmliche, unterschriebene Auskunft braucht, wendet sich an den zuständigen Gutachterausschuss.

Welcher Stichtag gilt gerade und warum fehlt im Februar noch meine Gemeinde?

Es gilt der 1. Januar des laufenden Jahres, aber die Daten erscheinen nicht auf einen Schlag. Nordrhein-Westfalen ermittelt jährlich statt im bundesweiten Zwei-Jahres-Regelturnus; die Ermächtigung dafür steht in § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB, der den Ländern die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung und die Veröffentlichung überlässt.

Die Ausschüsse liefern nacheinander. BORIS-NRW meldete am 18. Februar 2026, es stünden „die ersten Boden- und Immobilienrichtwert-Daten für das Jahr 2026 zur Verfügung“, sie würden „in den kommenden Tagen/Wochen sukzessive aktualisiert“. Dasselbe Muster zeigen die Vorjahre: 6. Februar 2025, 15. Februar 2024, 9. Februar 2023, 10. Februar 2022. Wer geliefert hat, ist laut Meldung im Menü „Aktuelles - Datenaktualität“ einsehbar; der Kartendienst führt dafür den Layer „verfuegbarkeit“, laut Dienstbeschreibung die „Verfügbarkeitsanzeige der Bodenrichtwerte je Gemeinde“. Prüfen Sie im Februar und März also den Stichtag der Zone.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Nordrhein-Westfalen?

Die örtlichen Gutachterausschüsse, koordiniert vom Oberen Gutachterausschuss NRW. Die Bezirksregierung Köln nennt die nordrhein-westfälische Bildungsregel: Ausschüsse bestehen „für die Bereiche der Kreise, der kreisfreien Städte und der großen kreisangehörigen Städte“. Der Obere Gutachterausschuss, ein „unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium des Landes“ mit Geschäftsstelle bei der Bezirksregierung Köln, führt BORIS-NRW und erstellt jährlich den Grundstücksmarktbericht NRW. Wie ein Gutachterausschuss arbeitet, vertieft der Ratgeber zur Kaufpreissammlung.

Welcher Ausschuss für Ihre Lage zuständig ist, steht im Datensatz selbst: Feld [GASL] enthält die fünfstellige Kennziffer nach Landesschlüssel, Feld [GABE] den „Name[n] des zuständigen Gutachterausschusses“.

Wie lese ich eine Bodenrichtwertzone in BORIS-NRW richtig?

Nordrhein-Westfalen veröffentlicht sein Datenmodell, deshalb lässt sich jede Angabe entschlüsseln. Der meist übersehene Schalter ist Feld [BRKE], die Bodenrichtwertkennung: „1=zonal / 2=lagetypisch“. Ein lagetypischer Wert gilt nicht für eine Fläche, sondern für einen Lagetyp. Ebenso entscheidend ist [BEIT], der „beitragsrechtliche Zustand gemäß BauGB und KAG“, in NRW mit den Schlüsseln 1 bis 3 codiert: 1 steht für „beitragsfrei“, 3 für erschließungsbeitragspflichtig und beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht. Beides ist nicht dasselbe Grundstück.

Quelle: Oberer Gutachterausschuss NRW, BORIS-NRW BRW-Datenmodell Version 4.1, Stand 13. Januar 2025, abgerufen im August 2026.

Seit dem 18. Dezember 2024 nutzt BORIS-NRW ein dynamisches Labeling: Die Richtwertzahl wird „immer so dargestellt, dass sie am besten ins Kartenbild passt“, das Lagemerkmal dagegen „in der Regel durch die Position der Richtwertzahl im pdf-Ausdruck visualisiert“. In der Kartenansicht sagt die Position der Zahl also nichts über die Lage.

Wie rechne ich den NRW-Wert auf mein eigenes Grundstück um?

Über die Umrechnungstabelle des zuständigen Gutachterausschusses. § 26 Abs. 2 ImmoWertV verlangt, die Bodenrichtwerte „auf ihre Eignung […] zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen […] an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen“.

Nordrhein-Westfalen macht den Weg dorthin explizit: Feld [UDOK] ist ein „Verweis auf eine Fachinformation zur Anwendung der Umrechnungskoeffizienten“ des zuständigen Ausschusses, benannt nach dem Muster LGDBR_n_05aaa00_JJJJ.pdf mit „05 = Länderkennziffer“ für Nordrhein-Westfalen. Feld [LUMNUM] nennt die „Nummer des Tabellensatzes der Umrechnungstabelle nach Landesschlüssel“. Der Prüfschritt: FLAE, GTIE, GBREI, BEIT, ENTW und NUTA mit Ihren eigenen Werten vergleichen, nur bei Abweichung anpassen, erst dann mit Ihrer Fläche multiplizieren. Wie daraus ein belastbarer Bodenwert wird, zeigt der Artikel zum Grundstückswert ermitteln.

Wie sieht die Rechnung an einem NRW-Beispiel mit 620 Quadratmetern aus?

Alle Werte sind angenommen, weil sich für keine benannte NRW-Zone ein konkreter amtlicher Wert belegen ließ. Ausgangslage: ein voll erschlossenes, noch unbebautes Einfamilienhausgrundstück mit 620 Quadratmetern. Die Auskunft zeigt [BRW] = 450,00 Euro je Quadratmeter, [BRKE] = 1, [ENTW] = B, [BEIT] = 1, [FLAE] = 800, [HBRW] = 380,00 Euro.

Schritt 1, die Milchmädchenrechnung: 620 m² × 450,00 Euro = 279.000 Euro. Diese Zahl unterstellt, Ihr Grundstück sei das Richtwertgrundstück. Ist es nicht.

Schritt 2, Merkmalsabgleich: Entwicklungszustand, Nutzungsart und Beitragszustand stimmen überein, genau ein Merkmal weicht ab: 620 statt 800 Quadratmeter.

Schritt 3, Umrechnung: Angenommen, die Tabelle des Ausschusses weist für 620 m² den Koeffizienten 1,03 aus, für das Richtwertgrundstück 1,00. Angepasst: 450,00 Euro × 1,03 = 463,50 Euro, also 620 m² × 463,50 Euro = 287.370 Euro, rund 3 Prozent über Schritt 1. Eigene Rechnung mit angenommenen Koeffizienten.

Schritt 4, die zweite Zahl: Für die Grundsteuer zählt [HBRW]. Beim unbebauten Grundstück ergibt sich der Grundsteuerwert nach § 247 Abs. 1 BewG aus Fläche mal Bodenrichtwert: 620 m² × 380,00 Euro = 235.600 Euro. Zwischen Marktanker und Steuergröße liegen hier 51.770 Euro. Wäre das Grundstück bebaut, wäre diese Zahl nur der Bodenwert-Baustein.

Schritt 5, die ehrliche Bandbreite: Zonen sind nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV so abzugrenzen, dass die lagebedingten Wertunterschiede zum Bodenrichtwertgrundstück „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen“. Als eigene Herleitung auf die 287.370 Euro angewandt sind das rund 201.000 bis rund 374.000 Euro, bevor Zuschnitt oder Altlasten zählen. Wo Ihr Grundstück darin liegt, zeigt eine kostenlose Ersteinschätzung.

Was sind Immobilienrichtwerte in NRW und wann helfen sie mehr?

Immobilienrichtwerte sind die NRW-Besonderheit für Hausverkäufer: „georeferenzierte, durchschnittliche Lagewerte für Immobilien“, also Werte für die bebaute Immobilie statt für den Boden allein, ermittelt zum selben Stichtag und ebenso gebührenfrei.

Die Einschränkung steht in derselben amtlichen Definition: Immobilienrichtwerte gibt es nur, „soweit vom Gutachterausschuss beschlossen“. BORIS-NRW führt deshalb „flächendeckende Bodenrichtwerte sowie sukzessive Immobilienrichtwerte“. Findet sich für Ihre Lage keiner, hilft die Allgemeine Preisauskunft zu Reihenhäusern, Doppelhaushälften, freistehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen weiter. Zum Vergleich von Preisniveaus zwischen Lagen taugt eher die Grundstückspreis-Statistik.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen?

Nordrhein-Westfalen wendet kein eigenes Landesmodell an: „Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Nordrhein-Westfalen das Grundsteuer-Bundesmodell“, so die Finanzverwaltung NRW. Dort fließt der Bodenrichtwert direkt ein, denn nach § 247 Abs. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke „regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert“. Abweichende Grundstücksmerkmale bleiben dabei unberücksichtigt, ausgenommen ein abweichender Entwicklungszustand und, bei überlagernden Zonen, eine abweichende Art der Nutzung. Deshalb führt die NRW-Auskunft mit [HBRW] und [HTAG] eine zweite, steuerlich maßgebliche Zahl zum 1. Januar 2022. Als Landesbesonderheit können die Kommunen beim Hebesatz „für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Werte bestimmen (Hebesatzsplitting)“.

Das ist allgemeine Information und keine Steuerberatung. Fragen zum eigenen Bescheid gehören an die Kommune oder an eine Steuerberatung, steuerliche Bewertungsanlässe vertieft der Artikel zur Immobilienbewertung durch das Finanzamt.

Wie hole ich mir die NRW-Bodenrichtwerte als Datei oder Kartendienst?

Über den Open-Data-Server des Landes und über offene Kartendienste, beides ohne Anmeldung und mit dem kompletten Landesdatensatz als Datei.

Quellen: Bezirksregierung Köln, Grundstückswertermittlung; Verzeichnisindizes auf opengeodata.nrw.de; GetCapabilities der BORIS-NRW-Dienste, abgerufen im August 2026.

Die Downloads liegen als Esri-Shapefile im Koordinatensystem EPSG:25832 vor, die Feldbeschreibung als offenes PDF daneben. Ergänzend existiert laut Meldung vom 14. Dezember 2022 eine REST-Schnittstelle für alle Boden- und Immobilienrichtwerte ab 2011. Ein Hinweis für alte Lesezeichen: Die frühere Dienst-URL wms.nrw.de/wms/borisplus wurde zum 31. August 2023 abgeschaltet, gültig sind die oben genannten Adressen.

Welche Grenzen hat der NRW-Bodenrichtwert?

Vier, alle amtlich dokumentiert. Erstens ist der Wert ein Zonendurchschnitt mit der oben genannten 30-Prozent-Spanne nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV. Nordrhein-Westfalen sieht dafür zwar das Feld [LURT] zur Lagebeurteilung innerhalb einer Zone vor, das Datenmodell führt es aber als „Freiwillig“.

Zweitens kann sich ein veröffentlichter Wert nachträglich ändern: Die Felder [KOR], [ANL] und [DAT] dokumentieren Korrekturen mit Anlass und Beschlussdatum, vom Erfassungsfehler bis zum Änderungsbeschluss. Ein Ausdruck vom Februar gehört vor einer Verhandlung im Herbst neu geprüft. Drittens haftet das Land ausdrücklich nicht für Aktualität und Richtigkeit. Viertens, für den Verkauf am wichtigsten: Der Bodenrichtwert enthält kein Gebäude und ist kein Verkehrswert. Als Nächstes lohnt der Grundstücksmarktbericht des eigenen Ausschusses oder direkt die Vermarktung des Grundstücks.

Häufige Fragen

Wann erscheint der Grundstücksmarktbericht NRW?

Meist zwischen September und November, jeweils für das Vorjahr. Der Obere Gutachterausschuss erstellt ihn jährlich; zuletzt kündigte BORIS-NRW am 18. September 2025 den Bericht 2025 mit dem Berichtszeitraum 2024 an. Die Vorjahresmeldungen datieren vom 20. September 2024, 20. Oktober 2023 und 25. November 2022.

Kann ich in Nordrhein-Westfalen auch alte Bodenrichtwerte nachschlagen?

Ja, bis zurück ins Jahr 2011. Auf dem Open-Data-Server liegen die Jahrespakete BRW_2011 bis BRW_2025 neben dem aktuellen Jahrgang, ebenso die Immobilienrichtwerte, dazu ein Kartendienst mit Zeitbezug. Weil NRW jährlich ermittelt, ergibt das eine lückenlose Reihe für Ihre Lage.

Darf ich die NRW-Bodenrichtwerte in meinem Exposé verwenden?

Ja. Der amtliche Dienst nennt als Nutzungsbedingung die Datenlizenz Deutschland Zero 2.0: „Jede Nutzung ist ohne Einschränkungen oder Bedingungen zulässig.“ Eine Namensnennung ist nicht vorgeschrieben.

Meine Auskunft enthält zwei verschiedene Bodenrichtwerte. Ist das ein Fehler?

Nein. Neben dem [BRW] zum aktuellen Stichtag führt das Datenmodell das Feld [HBRW], den „Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt“, also die steuerlich maßgebliche Angabe. Das Feld [HTAG] ist für alle Stichtage von 2022 bis 2028 auf den 1. Januar 2022 festgelegt. Der eine Wert ist Ihr Marktanker, der andere die Größe für das Grundsteuer-Bundesmodell.

Gilt der Bodenrichtwert in NRW auch für land- und forstwirtschaftliche Flächen?

Ja, aber mit eigenen Merkmalen. Im Datenmodell steht der Entwicklungszustand „LF = Fläche der Land- und Forstwirtschaft“ neben baureifem Land, Rohbauland, Bauerwartungsland und sonstiger Fläche. Hinzu kommen Felder wie Ackerzahl, Grünlandzahl und Wegeerschließung. Beim Aufwuchs ist seit dem 1. Januar 2023 nur noch die Angabe „ohne Aufwuchs“ zulässig.

Fazit

BORIS-NRW liefert den Bodenrichtwert kostenfrei, ohne Anmeldung und mit einer Zeitreihe ab 2011. Wer ihn nutzen will, muss zwei Zahlen trennen, den [BRW] als Marktanker und den [HBRW] als Steuergröße, und die Merkmale der Zone mit dem eigenen Grundstück abgleichen. Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber Bewertung. Ihr nächster Schritt: Notieren Sie Stichtag, Fläche, Beitragszustand und Nutzungsart Ihrer Zone und holen Sie dann eine unverbindliche Ersteinschätzung, die auch das Gebäude berücksichtigt.

Quellen

• BORIS-NRW, Amtliche Informationen zum Grundstücksmarkt, abgerufen im August 2026
• Bezirksregierung Köln, Grundstückswertermittlung und Oberer Gutachterausschuss NRW, abgerufen im August 2026
• GetCapabilities des Bodenrichtwert-WMS NRW, abgerufen im August 2026
• BORIS-NRW, amtlicher Meldungsstrom, abgerufen im August 2026
• Oberer Gutachterausschuss NRW, BORIS-NRW BRW-Datenmodell Version 4.1, abgerufen im August 2026
• Open-Data-Server NRW, Verzeichnis BORIS, abgerufen im August 2026
• Geoportal NRW, Bodenrichtwerte NRW seit Januar 2016 Open Data, abgerufen im August 2026
• Finanzverwaltung NRW, Grundsteuerreform, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 199 BauGB, Ermächtigungen der Länder, abgerufen im August 2026
• § 15 ImmoWertV, Bildung der Bodenrichtwertzonen, abgerufen im August 2026
• § 26 ImmoWertV, Objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert, abgerufen im August 2026
• § 247 BewG, Bewertung unbebauter Grundstücke, abgerufen im August 2026