Hausverkauf Checkliste: jeder Schritt mit Frist und Folge

Das Wichtigste in Kürze

• Bis zu 10.000 Euro Bußgeld: Wer den Energieausweis nicht spätestens bei der Besichtigung vorlegt, handelt ordnungswidrig (§ 80 Abs. 4 und § 108 Abs. 1 Nr. 24 GEG).
• 2 Wochen vor dem Notartermin: Der Käufer als Verbraucher soll den Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 und Satz 3 BeurkG). Kommt er später, verschieben viele Notariate den Termin.
• Zwei verschiedene Stichtage: Besitz, Nutzen und Lasten wechseln vertraglich meist mit der Kaufpreiszahlung, Gebäudeversicherung (§ 95 VVG) und Mietverhältnis (§ 566 BGB) erst mit der Grundbucheintragung.
• 3 Monate Vorkaufsrecht: So lange kann die Gemeinde nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB); ohne Negativzeugnis wird der Käufer nicht eingetragen.
• 1 Monat Risikofenster bei der Versicherung: Ohne Anzeige der Veräußerung kann der Versicherer bei Schäden leistungsfrei sein, die später als einen Monat nach der versäumten Anzeige eintreten (§ 97 VVG).
• Grundsteuer bleibt beim Verkäufer: Gegenüber der Gemeinde schuldet sie für das ganze Jahr, wem das Grundstück am 1. Januar zugerechnet war (§§ 9 und 10 GrStG).

Die Arbeitsliste hat fünf Blöcke: Vorbereitung, erste Besichtigung, Notartermin, Kaufpreis, Übergabe. Verbindlich sind darin nur wenige Punkte, aber die haben Zähne. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung auf dem Tisch liegen, sonst drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld. Der Käufer braucht den Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung. Alle übrigen Positionen ordnen sich diesen beiden Terminen unter.

Welche Fristen beim Hausverkauf haben harte Konsequenzen?

Zehn Termine entscheiden darüber, ob Ihr Verkauf im Plan bleibt. Alles andere lässt sich nachholen, diese Punkte nicht ohne Bußgeld, Terminverschiebung oder blockierte Umschreibung.

Quellen: § 80, § 87, § 108 GEG; § 17 BeurkG; § 311b BGB; § 28 BauGB; § 15, § 18, § 22 GrEStG; § 96, § 97 VVG, jeweils gesetze-im-internet.de, abgerufen am 04.08.2026.

Was muss ich als Erstes erledigen, bevor der Verkauf startet?

Zwei Prüfungen gehören vor jede Anzeige, weil sie den Verkauf blockieren können:

• Grundbuch auf Richtigkeit prüfen. Nach einem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, bis die Erben eingetragen sind; das Grundbuchamt kann den Eigentümer zur Berichtigung verpflichten (§ 82 GBO). Verkaufen können Sie erst als eingetragener Eigentümer.
• Verkaufsbeschränkungen klären. Liegt das Objekt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht die Veräußerung die schriftliche Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB).

Ob auf den Gewinn Steuer anfällt, klärt vor dem Inserat der Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Danach ist die Preisfrage dran: Ohne belastbare Zahl verhandeln Sie gegen Ihr eigenes Inserat, deshalb beginnt die Liste mit einer kostenlosen Ersteinschätzung des Verkehrswerts. Welche Dokumente Sie parallel besorgen und woher, steht in der Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf.

Was muss vor der ersten Besichtigung erledigt sein?

Der Energieausweis ist der einzige Punkt der Liste mit Bußgeldbewehrung. Er muss dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, ein deutlich sichtbarer Aushang oder das Auslegen während des Termins genügt (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 2 GEG). Ohne Besichtigung ist er unverzüglich vorzulegen. Ausgestellt wird er für zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG), Beschaffung und Kosten stehen im Ratgeber zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Zweiter Punkt: die Anzeige selbst. Liegt ein Energieausweis vor, muss ein Inserat in kommerziellen Medien fünf Angaben enthalten: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG).

Dritter Punkt: eine schriftliche Mängelliste. Der übliche Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Was dokumentiert und offengelegt ist, kann später keine Arglist sein.

Was muss vor dem Notartermin abgehakt sein?

Der Vertragsentwurf soll zwei Wochen vor der Beurkundung beim Käufer sein (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 und Satz 3 BeurkG). Die Soll-Vorschrift schützt den Verbraucher auf der Käuferseite, nicht Sie; viele Notariate verschieben bei Unterschreitung den Termin. Bis dahin abhaken:

• Finanzierungsbestätigung des Käufers liegt vor, bevor der Entwurf verschickt wird.
• Löschungsunterlagen Ihrer Bank sind beim Notar angefordert, sonst fehlt später eine der Fälligkeitsvoraussetzungen.
• Zustimmung nach § 12 WEG, falls die Teilungserklärung sie vorsieht: Ohne die erforderliche Zustimmung ist die Veräußerung unwirksam, versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund.
• Mietervorkaufsrecht, falls die Wohnung nach Überlassung an den Mieter umgewandelt wurde: Der Mieter ist zu unterrichten und kann binnen zwei Monaten ausüben (§ 577 BGB in Verbindung mit § 469 Abs. 2 BGB).

Wie sich diese Punkte in den gesamten Zeitplan einfügen, zeigt der Ablauf eines Hausverkaufs in fünf Phasen.

Was kontrolliere ich am Tag der Beurkundung?

Vier Vertragspunkte, weil sie danach nur noch mit einer neuen Urkunde änderbar sind (§ 311b Abs. 1 BGB).

1. Termin für Besitz, Nutzen und Lasten: fester Kalendertag oder Kopplung an die vollständige Kaufpreiszahlung? Nur die zweite Variante schützt Sie davor, ein unbezahltes Haus zu übergeben.
2. Zahlungsfrist ab Fälligkeitsmitteilung: Sie bestimmt, wie lange Sie nach der Freigabe durch den Notar auf das Geld warten.
3. Mitverkauftes Inventar und Restmengen wie Heizöl oder Pellets: Was hier nicht steht, wird am Übergabetag zur Diskussion.
4. Gewährleistungsausschluss und offengelegte Mängel: Beides gehört in dieselbe Urkunde.

Unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben Sie dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GEG).

Wann muss der Käufer zahlen und was tue ich, wenn das Geld nicht kommt?

Gezahlt wird erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, nicht nach dem Notartermin. Diese Mitteilung setzt laut Bundesnotarkammer vier Dinge voraus: alle erforderlichen Genehmigungen liegen vor, die Eigentumsvormerkung für den Käufer ist im Grundbuch eingetragen, die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen liegen vor, und die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht nicht aus.

Der letzte Punkt ist der unberechenbarste: Die Gemeinde hat drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags Zeit (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB), viele stellen das Negativzeugnis früher aus. Planen Sie mit der gesetzlichen Höchstfrist. Bleibt das Geld nach Ablauf der vertraglichen Zahlungsfrist aus, übergeben Sie nicht: Wer vor der Zahlung übergibt, verliert sein einziges Druckmittel. Setzen Sie stattdessen über den Notar eine Nachfrist.

Welche Zählerstände lese ich bei der Übergabe ab und was gehört ins Protokoll?

Neun Positionen, jede mit einem eigenen Adressaten. Das Protokoll entscheidet später darüber, wer welche Verbrauchsrechnung trägt.

Quellen: § 20 StromGVV; § 444 BGB; § 566 BGB; § 95 und § 97 VVG; §§ 9 und 10 GrStG, jeweils gesetze-im-internet.de, abgerufen am 04.08.2026. Zählerstände und Schlüsselübergabe sind gesetzlich nicht geregelt, sie ergeben sich aus dem Kaufvertrag. Aufbau und Formulierungen zeigt das Übergabeprotokoll beim Hausverkauf.

Was muss ich kündigen, abmelden und ummelden?

Den Stromvertrag in der Grundversorgung kündigen Sie mit einer Frist von zwei Wochen in Textform, gesonderte Entgelte darf der Grundversorger dafür nicht verlangen (§ 20 Abs. 1 StromGVV). Wasser, Abwasser und Abfallentsorgung laufen über kommunale Satzungen. Die Gebäudeversicherung kündigen Sie dagegen gerade nicht: Sie geht kraft Gesetzes auf den Erwerber über, beide haften für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode als Gesamtschuldner (§ 95 Abs. 1 und 2 VVG). Zu tun ist nur eines, die Veräußerung unverzüglich anzuzeigen (§ 97 VVG), danach laufen die Monatsfristen aus § 96 VVG.

Hier liegt die Falle, an der reale Übergaben scheitern: Nutzen-Lasten-Wechsel und Eigentumsübergang sind zwei verschiedene Tage, oft Wochen auseinander. Besitz, Nutzungen und laufende Lasten wechseln zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Termin, in der Regel mit der vollständigen Kaufpreiszahlung (Bundesnotarkammer). Wohngebäudeversicherung (§ 95 VVG) und Mietverhältnis (§ 566 BGB) folgen dagegen erst der Eintragung des Käufers im Grundbuch, die ihrerseits Kaufpreiszahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung voraussetzt (§ 22 GrEStG).

Wie plane ich rückwärts auf einen festen Übergabetermin?

Einfamilienhaus, privates Käuferpaar mit Bankfinanzierung, Wunschtermin für Schlüsselübergabe und Nutzen-Lasten-Wechsel: Dienstag, 1. Dezember 2026.

• 01.12.2026 Übergabe. Der wirtschaftliche Übergang ist im Vertrag an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt.
• Freitag, 13.11.2026 Fälligkeitsmitteilung. Bei 14 Tagen vertraglicher Zahlungsfrist und 4 Tagen Puffer für die Wertstellung muss der Notar bis dahin freigegeben haben.
• 15.09.2026 Beurkundung. Für Vormerkung, Löschungsbewilligung und Negativzeugnis sind gut 8 Wochen angesetzt. Ohne vorliegendes Negativzeugnis ist diese Annahme zu knapp, das gemeindliche Vorkaufsrecht läuft bis zu drei Monate.
• 01.09.2026 Vertragsentwurf beim Käufer, exakt zwei Wochen vorher (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 und Satz 3 BeurkG).
• 25.08.2026 Unterlagen beim Notar, 7 Tage vor Entwurfsversand, die Finanzierungszusage der Käuferbank einen Tag früher.
• Anfang Juli 2026 Vermarktungsstart. Bei 6 Wochen bis zum Käufer und 2 Wochen Verhandlung muss der Energieausweis Anfang Juli vorliegen, Beauftragung Mitte Juni.

Zwischen Energieausweis und Schlüsselübergabe liegen damit rund fünf Monate. Wer ihn erst mit den Fotos bestellt, schiebt den gesamten Plan nach hinten.

Am Übergabetag wird abgerechnet. Angenommene Werte dieses Falls: Grundsteuer 486,00 Euro im Jahr, Wohngebäudeversicherung 620,40 Euro Jahresprämie für 2026, bereits gezahlt, 1.850 Liter Heizöl im Tank zu zuletzt 0,98 Euro je Liter.

• Grundsteuer: 486,00 Euro geteilt durch 12 gleich 40,50 Euro für den Monat Dezember, den der Käufer erstattet.
• Versicherung: 620,40 Euro geteilt durch 12 gleich 51,70 Euro Erstattung.
• Heizöl: 1.850 Liter mal 0,98 Euro gleich 1.813,00 Euro.
• Summe der Erstattungen an den Verkäufer: 1.905,20 Euro.

Grundsteuerbetrag, Prämie und Ölpreis sind Beispielannahmen. Was der Verkauf Sie kostet, zeigt die Aufstellung der Kosten beim Immobilienverkauf. Kommt ein Sonderfall dazu, verlängert sich die Liste am Anfang: bei einem geerbten Haus um die Grundbuchberichtigung, bei Scheidung um die Beurkundung durch beide Eigentümer, bei einer Eigentumswohnung um Zustimmung und Versammlungsprotokolle, bei einem vermieteten Haus um Kaution und Betriebskostenabrechnung.

Häufige Fragen

Gibt es die Hausverkauf-Checkliste auch als PDF zum Ausdrucken?

Nein, und das ist Absicht. Die Liste steht vollständig auf dieser Seite, ohne Formular davor. Über die Druckfunktion Ihres Browsers sichern Sie sie als PDF, ohne Kontaktdaten zu hinterlassen.

Wann bekomme ich als Verkäufer das Geld nach dem Notartermin?

Nicht am Notartermin, sondern erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Dafür müssen Genehmigungen, Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen und der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht vorliegen (Bundesnotarkammer). Erst dann läuft die im Kaufvertrag vereinbarte Zahlungsfrist des Käufers.

Wann ist die Schlüsselübergabe und wann muss ich spätestens aus dem Haus raus?

Zu dem Termin, den der Kaufvertrag als Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten festlegt. In der Regel ist das die vollständige Kaufpreiszahlung. Eine gesetzliche Frist für den Auszug gibt es nicht, maßgeblich ist allein die vertragliche Vereinbarung.

Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs?

Gegenüber der Gemeinde schulden Sie die Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr, wenn Ihnen das Grundstück am 1. Januar zugerechnet war (§§ 9, 10 GrStG). Die Aufteilung ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel wirkt nur im Innenverhältnis und gehört deshalb in den Kaufvertrag oder ins Übergabeprotokoll.

Muss ich Mängel offenlegen, obwohl der Kaufvertrag die Gewährleistung ausschließt?

Ja. Auf einen vereinbarten Haftungsausschluss können Sie sich nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen haben (§ 444 BGB). Bekannte Feuchtigkeit, Schäden an Dach oder Leitungen und frühere Reparaturen gehören deshalb offen in die Urkunde. Bei streitigen Fällen berät ein Fachanwalt, dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Funktioniert die Checkliste auch beim Privatverkauf ohne Makler?

Ja, sämtliche Fristen gelten unabhängig davon, wer vermarktet. Ohne Makler tragen Sie die Pflichten aus § 80 Abs. 4 und § 87 GEG selbst, also Vorlage des Energieausweises und die fünf Pflichtangaben im Inserat. Der Rest steht im Ratgeber zum Hausverkauf ohne Makler.

Fazit

Diese Liste hat zwei Fixpunkte: den Energieausweis vor der ersten Besichtigung und den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Notartermin. Wer vom Wunschtermin der Übergabe zurückrechnet, sieht, dass die Vorbereitung Monate vor dem Inserat beginnt. Teuer wird außerdem die Verwechslung von Nutzen-Lasten-Wechsel und Eigentumsübergang: Versicherung und Mietverhältnis folgen dem Grundbuch, nicht dem Übergabetag. Ganz vorn steht aber der Preis. Starten Sie deshalb mit einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihrer Immobilie und arbeiten Sie die Liste von dort aus ab.

Quellen

• § 80 GEG, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, abgerufen im August 2026
• § 79 GEG, Grundsätze des Energieausweises, abgerufen im August 2026
• § 87 GEG, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, abgerufen im August 2026
• § 108 GEG, Bußgeldvorschriften, abgerufen im August 2026
• § 17 Abs. 2a BeurkG, Zwei-Wochen-Frist für den Vertragsentwurf, abgerufen im August 2026
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke, abgerufen im August 2026
• § 444 BGB, Haftungsausschluss, § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete und § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters, abgerufen im August 2026
• § 28 BauGB, gemeindliches Vorkaufsrecht und § 144 BauGB, Sanierungsgebiet, abgerufen im August 2026
• § 12 WEG, Veräußerungsbeschränkung, abgerufen im August 2026
• § 9 GrStG, Stichtag und § 10 GrStG, Steuerschuldner, abgerufen im August 2026
• § 15 GrEStG, Fälligkeit, § 18 GrEStG, Anzeigepflicht der Notare und § 22 GrEStG, Unbedenklichkeitsbescheinigung, abgerufen im August 2026
• § 95 VVG, § 96 VVG und § 97 VVG, Veräußerung der versicherten Sache, abgerufen im August 2026
• § 20 StromGVV, Kündigung des Grundversorgungsvertrags, abgerufen im August 2026
• § 82 GBO, Berichtigung des Grundbuchs, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, notar.de: Kaufpreisfälligkeit, Besitz, Nutzen und Lasten und Eigentumsübergang, abgerufen im August 2026