Grundstück privat verkaufen: Unterlagen, Ablauf, Haftung

Das Wichtigste in Kürze

• Altlastenhaftung überlebt jeden Vertrag: Wer nach dem 1. März 1999 überträgt und die Belastung kannte oder kennen musste, bleibt sanierungspflichtig (§ 4 Abs. 6 BBodSchG). Kein Gewährleistungsausschluss hilft dagegen.
• Grunderwerbsteuer: Sie bleiben Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, hält sich das Finanzamt an Sie, gleich was der Vertrag regelt (§ 13 Nr. 1 GrEStG, § 44 AO). Bundessatz 3,5 Prozent.
• Zehnjahresfrist ohne Ausnahme: Beim unbebauten Grundstück gibt es keine Befreiung für Eigennutzung, weil § 23 EStG Wohnzwecke voraussetzt. Freigrenze: 1.000 Euro je Kalenderjahr.
• 3 Monate Vorkaufsrecht der Gemeinde nach Mitteilung des Vertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB). Ohne Negativzeugnis trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein (§ 28 Abs. 1 BauGB).
• 1.143 Euro Notargebühren bei 160.000 Euro Kaufpreis, rund 0,71 Prozent (Einzelgebühren der Bundesnotarkammer, addiert). Ein Energieausweis entfällt: § 80 Abs. 3 GEG setzt ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück voraus.

Den Privatverkauf eines Grundstücks tragen drei Dinge: vollständige Unterlagen, eine belegte Preisherleitung und ein sauber vorbereiteter Notartermin. Die Beurkundung ist zwingend (§ 311b Abs. 1 BGB), ein Makler nicht. Das größere Risiko liegt nicht bei den Kosten, sondern in der Altlastenhaftung.

Welche Unterlagen brauche ich zwingend, wenn ich mein Grundstück privat verkaufe?

Acht Dokumente, und die Liste ist eine andere als beim Haus. Alles Gebäudebezogene entfällt: kein Energieausweis, keine Wohnflächenberechnung, keine Teilungserklärung. Dafür entscheiden vier Nachweise über den Preis, die beim bebauten Objekt nur Nebenrolle spielen: Bebauungsplan, Erschließungsbeiträge, Entwicklungszustand und Bodenrichtwert.

Quellen: GNotKG KV Nr. 17000 und 17001, BBodSchG §§ 2 und 11, BauGB §§ 30, 34, 133, 196, ImmoWertV § 3 (gesetze-im-internet.de).

Ihr Interessent kann das Grundbuch in aller Regel nicht selbst einsehen: § 12 Abs. 1 GBO verlangt ein berechtigtes Interesse, das ein bloßer Kaufinteressent ohne Ihre Zustimmung nicht darlegen kann. Den Auszug müssen Sie beibringen. Die Liste beim bebauten Objekt zeigt die Übersicht der Unterlagen beim Hausverkauf.

Wo bekomme ich Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft, und was kosten sie?

Bei drei verschiedenen Behörden; für die vollständige Liste oben sind es sechs Stellen, die nicht miteinander sprechen. Zuständig für den Grundbuchauszug ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Flurstück liegt; die Flurkarte führt das Katasteramt, vielerorts online im Geoportal des Landes.

Beim Baulastenverzeichnis regelt die Landesbauordnung, ob und wie es geführt wird, die kommunale Satzung die Gebühr; erfragen Sie beides beim Bauamt der Stadt oder des Kreises. Führt Ihr Land keines, prüfen Sie Abteilung II des Grundbuchs auf Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB). Die Erfassung der Altlasten und altlastverdächtigen Flächen regeln nach § 11 BBodSchG ebenfalls die Länder, zuständig ist die untere Bodenschutzbehörde des Kreises. Ein Baulandkataster darf die Gemeinde nach § 200 Abs. 3 BauGB führen, muss es aber nicht; verbindlich ist allein die Auskunft aus dem Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB.

Warum ist die Altlastenauskunft beim Grundstücksverkauf das größte Haftungsrisiko?

Weil sie das einzige Risiko betrifft, das Sie vertraglich nicht abschütteln können. Altlasten sind gesetzlich definiert als Altablagerungen, etwa stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen, und als Altstandorte, also Grundstücke stillgelegter Anlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde (§ 2 Abs. 5 BBodSchG).

Entscheidend ist § 4 Abs. 6 BBodSchG: Wer sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat, ist zur Sanierung verpflichtet, wenn er die schädliche Bodenveränderung oder Altlast kannte oder kennen musste. Diese Pflicht besteht gegenüber der Behörde, nicht gegenüber dem Käufer.

Privatrechtlich kommt § 444 BGB hinzu: Auf den vereinbarten Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Holen Sie deshalb die Katasterauskunft ein, bevor Sie inserieren, legen Sie jeden Verdachtsmoment namentlich in der Urkunde offen und lassen Sie sich das quittieren. Bei konkretem Altlastverdacht gehört der Fall vor einen Fachanwalt.

Wie leite ich den Preis für mein Grundstück ohne Makler nachvollziehbar her?

In drei Schritten, und der Bodenrichtwert ist nur der erste. Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und Lage ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Schritt eins: Bodenrichtwert abfragen. Er wird mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt und ist zu veröffentlichen (§ 196 Abs. 1 und 3 BauGB). Schritt zwei: umrechnen. § 24 Abs. 2 ImmoWertV erlaubt die Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts mit der Bezugsgröße, danach folgen Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Angepasst wird an Zuschnitt, Tiefe, zulässiges Maß der Nutzung und Erschließungszustand; die Umrechnungskoeffizienten führt der Gutachterausschuss (§ 193 Abs. 5 BauGB). Schritt drei: Entwicklungszustand einordnen, denn zwischen baureifem Land, Rohbauland und Bauerwartungsland liegen nach § 3 ImmoWertV Welten.

Wie weit die Spanne reicht, zeigen die amtlichen Kaufwerte für baureifes Land: 296,64 Euro je Quadratmeter in Nordrhein-Westfalen 2025 (IT.NRW) gegenüber 175 Euro in Rheinland-Pfalz 2024. Belastbarer wird es mit einem Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses, das Sie als Eigentümer selbst beantragen dürfen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Für die schnelle Einordnung vorab hilft unsere kostenlose Ersteinschätzung, für die Methodik der Bodenrichtwert im Detail.

Wie erreiche und prüfe ich ohne Makler ernsthafte Grundstückskäufer?

Der Markt ist dünn, aber er wächst wieder: 2024 wurden bundesweit 46.200 unbebaute Grundstücke für Eigenheime verkauft, 6 Prozent mehr als 2023, mit 9,1 Milliarden Euro Geldumsatz (BBSR und AK OGA). Zehn Jahre zuvor waren es 93.400 Kauffälle. Ihre Käufer sind Selbstnutzer mit Bauwunsch, Nachbarn mit Arrondierungsinteresse und Bauträger.

Prüfen Sie vor dem Notarauftrag zwei Dinge. Erstens die Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers, sonst beurkunden Sie ein Zahlungsversprechen ohne Deckung. Zweitens den Zahlungsweg: Der Kaufpreis darf nach § 16a GwG nicht in bar, in Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden, und die Beteiligten müssen dem Notar die unbare Zahlung nachweisen, bevor er den Eintragungsantrag stellt. Wie Inserat und Bonitätsprüfung ablaufen, zeigt Haus ohne Makler verkaufen.

Wie läuft der Privatverkauf Schritt für Schritt bis zum Notartermin ab?

Der Notartermin ist die Mitte des Prozesses, nicht das Ende: Nach der Beurkundung laufen mehrere Fristen parallel, und erst wenn alle erfüllt sind, wird der Kaufpreis fällig. Die Auflassung darf nach § 925 Abs. 2 BGB nicht an Bedingungen geknüpft werden, deshalb sichert die Vormerkung den Käufer in der Zwischenzeit: Spätere Verfügungen sind ihm gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).

Quellen: BGB, BauGB, GBO, GrEStG, GwG, ImmoWertV, BBodSchG (gesetze-im-internet.de).

Längster Taktgeber ist die Gemeinde. Ausgeschlossen ist ihr Vorkaufsrecht beim Verkauf an den Ehegatten, an in gerader Linie Verwandte oder Verschwägerte sowie an Verwandte der Seitenlinie bis zum dritten Grad (§ 26 Nr. 1 BauGB). Wie lange vor dem Termin Ihnen der Entwurf zusteht, erklärt der Ratgeber zum Kaufvertrag.

Wer entwirft den Kaufvertrag und was muss ich im Entwurf prüfen?

Den Entwurf fertigt der Notar als neutrale Amtsperson für beide Seiten; beauftragen darf ihn jede Partei, üblicherweise der Käufer, weil er die Kosten trägt. Fünf Stellen sind für Sie als Verkäufer relevant.

Erstens der Gewährleistungsausschluss samt der Ausnahmen aus § 444 BGB. Zweitens die namentliche Offenlegung aller bekannten Altlastverdachtsmomente, Baulasten und Rechte Dritter: Ein eingetragenes Recht müssen Sie nach § 442 Abs. 2 BGB beseitigen, selbst wenn der Käufer es kennt. Drittens die Erschließungsbeiträge: Die Beitragspflicht entsteht erst mit endgültiger Herstellung der Anlage (§ 133 Abs. 2 BauGB); da die Gemeinde nur mindestens 10 Prozent des Aufwands trägt (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB), gehört die Verteilung in den Vertrag. Viertens die Fälligkeitsvoraussetzungen und die Lastenfreistellung Ihrer Bank, erklärt unter Grundschuld löschen. Fünftens jede Zusage zur Bebaubarkeit oder Quadratmeterzahl: Sie wird zur Beschaffenheitsvereinbarung und sperrt den Ausschluss. Lassen Sie den Entwurf im Zweifel von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen.

Wofür hafte ich als privater Grundstücksverkäufer nach der Beurkundung noch?

Für mehr, als der Standardsatz „gekauft wie besichtigt“ vermuten lässt. Die Verjährung richtet sich nach § 438 BGB, bei arglistigem Verschweigen gilt statt der Zweijahresfrist die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 438 Abs. 3 BGB).

Quellen: BGB §§ 438, 442, 444, BBodSchG § 4, BauGB § 133, GrEStG § 13 (gesetze-im-internet.de).

Die am häufigsten übersehene Zeile ist die vorletzte: Als Vertragsteile sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner (§ 44 AO). Für Ihren Fall ist ein Steuerberater oder Fachanwalt zuständig.

Wann sollte ich mein Grundstück besser nicht privat verkaufen?

Wenn einer von fünf Punkten zutrifft. Erstens: Das Kataster führt eine Altlast oder eine altlastverdächtige Fläche, dann brauchen Sie die fachliche Einschätzung vor dem Inserat, nicht danach. Zweitens: eine land- oder forstwirtschaftliche Fläche über der Freigrenze Ihres Landes, denn dann ist der Verkauf genehmigungspflichtig; Verfahren und Fristen behandelt Ackerland verkaufen.

Drittens: Rohbauland oder Bauerwartungsland, für das kaum Vergleichsfälle existieren; Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erhalten Private nur bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht (§ 195 Abs. 3 BauGB). Viertens: Eine Teilung oder Vermessung ist nötig. Fünftens: Das unbebaute Grundstück liegt in einem Gebiet nach §§ 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB, wo das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB besonders häufig greift. Dann lohnt der Vergleich zwischen Makler und Privatverkauf oder eine unverbindliche Ersteinschätzung als zweite Meinung.

Wie sieht die Rechnung bei 800 Quadratmetern Bauland für 160.000 Euro aus?

Angenommen sind 800 Quadratmeter baureifes Land, ein Bodenrichtwert von 220 Euro je Quadratmeter und ein offener Erschließungsbeitrag. Belegt sind nur Gebührensätze und Rechtsfolgen, die übrigen Werte sind Annahmen.

Quellen: GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis) und Anlage 2 (Tabelle B: 1,0-Gebühr 381,00 € bis 170.000 € Geschäftswert); die drei Einzelgebühren nennt das Kostenbeispiel der Bundesnotarkammer (notar.de), die Summe ist addiert. Beträge zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer.

Die Notargebühren trägt üblicherweise der Käufer, die Lastenfreistellung der Verkäufer. Die Grunderwerbsteuer beträgt nach § 11 GrEStG bundesgesetzlich 3,5 Prozent, die Länder können abweichen: bei 160.000 Euro also 5.600 Euro, für die Sie Gesamtschuldner bleiben. Liegt Ihr Ankauf weniger als zehn Jahre zurück, kommt die Spekulationssteuer hinzu, ohne die beim Haus mögliche Ausnahme für Eigennutzung; steuerfrei bleibt nur ein Gesamtgewinn unter 1.000 Euro im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Klären Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater.

Häufige Fragen

Kann ich ein Grundstück ohne Notar verkaufen?

Nein. Ein Vertrag über die Veräußerung eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein formlos geschlossener Vertrag ist nichtig und wird erst durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch geheilt. Ein Makler ist dagegen nirgends vorgeschrieben.

Muss ich beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks einen Energieausweis vorlegen?

Nein. Ausgestellt werden muss ein Energieausweis nach § 80 Abs. 3 GEG nur, wenn ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück verkauft wird; die Vorlage- und Übergabepflicht des § 80 Abs. 4 GEG hat ohne Gebäude keinen Anknüpfungspunkt. Steht noch ein Altbestand darauf, gilt die Ausweispflicht für dieses Gebäude.

Wer zahlt die Notarkosten beim privaten Grundstücksverkauf?

Wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag; üblich ist der Käufer, weil er den Notar beauftragt. Für die Löschung eigener Grundschulden kommt der Verkäufer auf.

Darf ich mein Grundstück verkaufen, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist?

Ja. Der Notar wickelt die Lastenfreistellung über die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ab, meist aus dem Kaufpreis. Beseitigen müssen Sie das eingetragene Recht in jedem Fall, auch wenn der Käufer davon weiß (§ 442 Abs. 2 BGB).

Kann ich als Privatverkäufer die Gewährleistung komplett ausschließen?

Nur für das, was Sie nicht kennen. Auf den Ausschluss können Sie sich nicht berufen, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen haben (§ 444 BGB). Die Sanierungspflicht aus § 4 Abs. 6 BBodSchG bleibt ohnehin unberührt.

Brauche ich für den Verkauf eines Ackergrundstücks eine behördliche Genehmigung?

In der Regel ja, sobald die Fläche über der Freigrenze Ihres Landes liegt. Veräußerung und Kaufvertrag bedürfen nach § 2 Abs. 1 GrdstVG der Genehmigung; kleine Flächen dürfen die Länder nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG ausnehmen, die Freigrenzen liegen zwischen 0,15 Hektar im Saarland und 2 Hektar. Verbindlich ist die Auskunft der unteren Landwirtschaftsbehörde beim Landratsamt, im Streitfall eine Fachanwältin für Agrarrecht.

Fazit

Der Privatverkauf eines Grundstücks scheitert selten am Käufer, sondern an unvollständigen Unterlagen und an einem Preis, den niemand nachvollziehen kann. Rechnen Sie den Bodenrichtwert nach § 24 ImmoWertV auf Ihr Flurstück um, statt ihn nur zu multiplizieren. Zwei Risiken bleiben nach dem Notartermin bei Ihnen: die Sanierungspflicht aus § 4 Abs. 6 BBodSchG und die Gesamtschuld für die Grunderwerbsteuer. Nächster Schritt: Fordern Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulasten-, Altlasten- und Bodenrichtwertauskunft schriftlich an, noch vor dem ersten Inserat. Marktlage und Steuern behandelt Grundstück verkaufen, alle Phasen unser Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Quellen

• BGB §§ 311b, 438, 442, 444, 883, 925 (Beurkundung, Verjährung, Haftungsausschluss, Vormerkung), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BauGB §§ 24, 26, 28, 129, 133, 193 bis 196, 200 (Vorkaufsrecht, Erschließung, Gutachterausschuss, Bodenrichtwerte), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV §§ 3 und 24 (Entwicklungszustand, Grundlagen des Vergleichswertverfahrens), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BBodSchG §§ 2, 4 und 11 (Altlasten, Sanierungspflicht des früheren Eigentümers, Erfassung), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GrEStG §§ 11, 13, 18 und 22 (Steuersatz, Steuerschuldner, Anzeige, Unbedenklichkeitsbescheinigung), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• EStG § 23 (Zehnjahresfrist, Freigrenze 1.000 Euro) und AO § 44 (Gesamtschuldner), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GEG § 80 Abs. 3 und 4 (Energieausweis nur für mit einem Gebäude bebaute Grundstücke) und GrdstVG § 2 (Genehmigungspflicht, Freigrenzen der Länder), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis) und Anlage 2 (Tabelle B), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Kostenbeispiele: Kaufvertrag über 160.000 Euro mit 762,00 / 190,50 / 190,50 Euro, notar.de, abgerufen im August 2026
• BBSR und AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, bbsr.bund.de, abgerufen im August 2026
• IT.NRW, Kaufwerte für Bauland (296,64 Euro je Quadratmeter 2025) und Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, 175 Euro je Quadratmeter für baureifes Land 2024, abgerufen im August 2026
• Deutsches Notarinstitut, Freigrenzen im Grundstücksverkehrsrecht, dnoti.de, Stand 22.05.2023, abgerufen im August 2026