Bauerwartungsland verkaufen: Wertsprung richtig absichern

Das Wichtigste in Kürze

• 30 % des Bodenrichtwerts im Mittel, Spanne 4–78 %: Wohnbauerwartungsland im Berliner Umland kostete 2021 bis 2025 im Schnitt 87 Euro/m², bei 88 Kauffällen und 19 Prozentpunkten Standardabweichung (Oberer Gutachterausschuss Brandenburg).
• Der Entwicklungszustand steht in § 3 ImmoWertV, nicht in § 5: Die seit dem 01.01.2022 geltende Fassung regelt in § 3 vier Entwicklungszustände plus die Auffangkategorie „sonstige Flächen“; § 5 heißt heute „Weitere Grundstücksmerkmale“.
• Auf einen Bebauungsplan besteht kein Anspruch, auch nicht vertraglich: § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Darin liegt das Realisierungsrisiko, das den Preis drückt.
• Der Wertsprung lässt sich vertraglich sichern: Eine Nachbesserungsklausel knüpft die Nachzahlung an das Wirksamwerden des Bebauungsplans, als aufschiebend bedingter Anspruch nach § 158 Abs. 1 BGB. In Brandenburg geht es um den Sprung von 30 auf 50 bis 54 % des Bodenrichtwerts.
• Drei Monate Vorkaufsrecht: Die Gemeinde kann den Vertrag nach Mitteilung an sich ziehen (§ 28 Abs. 2 BauGB).

Bauerwartungsland ist die zweite von vier Entwicklungsstufen nach § 3 ImmoWertV: Die bauliche Nutzung ist aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten, planungsrechtlich aber nicht gesichert.

Quelle: Oberer Gutachterausschuss Brandenburg, Grundstücksmarktbericht 2025, S. 34, 36 und 79. Berliner Umland ohne Potsdam; Bauerwartungs- und Rohbauland aus Kauffällen 2021 bis 2025 ab 1.000 m², Ackerland- und Baulandpreise aus dem Jahr 2025. Die Prozentwerte gelten für Brandenburg, nicht bundesweit.

Ist mein Grundstück wirklich Bauerwartungsland oder nur Ackerland mit Hoffnung?

Die Legaldefinition verlangt „konkrete Tatsachen“, nicht Ihre Erwartung: Nach § 3 Abs. 2 ImmoWertV muss die bauliche Nutzung insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung „mit hinreichender Sicherheit“ zu erwarten sein. Die Muster-Anwendungshinweise des Bundesbauministeriums (ImmoWertA, Nr. 3.(2)) nennen beispielhaft: Ziele der Regional- und Landesplanung, eine Darstellung im Flächennutzungsplan, städtebauliche Entwicklungskonzepte, die förmliche Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens und Absichtsbekundungen der Gemeinde wie Gemeinderatsbeschlüsse. Diese Planungsabsichten müssen zum Wertermittlungsstichtag allgemein bekannt und noch aktuell sein, und die Fläche muss sich für eine bauliche Nutzung eignen.

Nach unten grenzt die ImmoWertA scharf ab: Flächen in Siedlungsnähe, bei denen eine Entwicklung „in absehbarer Zeit nicht bevorsteht“, bleiben land- oder forstwirtschaftliche Flächen. Der Fachbegriff dafür lautet „begünstigtes Agrarland“. Ein eigener Entwicklungszustand ist das nicht, es kommt als „sonstige Fläche“ nach § 3 Abs. 5 ImmoWertV in Betracht und liegt im Wert deutlich darunter. Umgekehrt können umwelt-, naturschutz- oder planungsrechtliche Hemmnisse, die sich nicht absehbar ausräumen lassen, die Bauerwartung entfallen lassen. Prüfen Sie deshalb zuerst Flächennutzungsplan und Beschlusslage Ihrer Gemeinde.

Wie viel ist Bauerwartungsland im Vergleich zu baureifem Land wert?

Die Streuung ist die eigentliche Information. Im Berliner Umland lagen die Kaufpreise zwischen 4 und 78 % des Bodenrichtwerts, im Weiteren Metropolenraum zwischen 2 und 74 %, bei identischem Mittelwert von 30 %. Zwei Grundstücke mit gleichem Bodenrichtwert können also um den Faktor zwanzig auseinanderliegen. Stärker als die Lage wirkt die Nutzungsart.

Quelle: Oberer Gutachterausschuss Brandenburg, Grundstücksmarktbericht 2025, S. 34 und 41; Gewerbewerte aus Kauffällen 2016 bis 2025.

Entscheidend bleibt die Bezugsgröße, und die spreizt sich bundesweit erheblich. Baureifes Land kostete 2025 in Bayern im Schnitt 428 Euro/m², in München 3.455 Euro/m² und in Oberfranken 130 Euro/m² (Bayerisches Landesamt für Statistik); im Land Brandenburg lag derselbe Wert bei 219 Euro/m² und im Weiteren Metropolenraum bei 111 Euro/m². Ihren örtlichen Wert erfragen Sie beim Gutachterausschuss, der Auskunftsanspruch steht jedermann zu (§ 196 Abs. 3 BauGB). Wie Sie ihn lesen, erklärt unser Beitrag zum Bodenrichtwert.

Wie wird der Preis berechnet und woran erkenne ich ein zu niedriges Angebot?

Rechtsgrundlage ist § 42 ImmoWertV: Der Bodenwert wird deduktiv vom baureifen Land abgeleitet, abzüglich der marktüblichen Kosten der Baureifmachung und unter Berücksichtigung von Wartezeit und Realisierungsrisiko. Die ImmoWertA nennt in Nr. 42.2 fünf Kostenblöcke: Erschließungsflächen und Erschließungsanlagen, Maßnahmen aus städtebaulichen Verträgen nach § 11 BauGB, Ausgleichsmaßnahmen, Rückbau nicht nachnutzbarer Anlagen und Beseitigung von Bodenkontaminationen.

Zwei Abzugsposten sind gesetzlich gedeckelt, und das ist Ihr Prüfmaßstab. Im Umlegungsverfahren darf der Flächenabzug bei erstmaliger Erschließung höchstens 30 % der eingeworfenen Fläche betragen, sonst höchstens 10 % (§ 58 Abs. 1 BauGB). Beim Erschließungsaufwand tragen die Gemeinden mindestens 10 %, auf die Anlieger entfallen maximal 90 % (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Wartezeit und Realisierungsrisiko regelt § 11 Abs. 2 ImmoWertV: Je länger die Wartezeit, desto höher in der Regel das Risiko (ImmoWertA Nr. 11.(2).2). Verlangt ein Käufer einen Abschlag, lassen Sie ihn jeden Posten beziffern; die Ableitung zeigt unser Beitrag Grundstückswert ermitteln.

Wie lange dauert es bis zur Baureife und wie hoch ist das Risiko, dass sie nie kommt?

Eine belastbare Dauer kann Ihnen niemand nennen, und das ist keine Ausflucht, sondern Gesetzeslage. Nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB besteht auf die Aufstellung von Bauleitplänen kein Anspruch, „ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden“. Weder Sie noch ein Projektentwickler können die Baureife erzwingen, selbst ein städtebaulicher Vertrag bindet die Gemeinde insoweit nicht. Die Zusage eines Käufers, „das kommt in zwei Jahren“, ist rechtlich wertlos.

Der Markt liefert den zweiten Realitätscheck. 2024 wurden bundesweit 46.200 Eigenheimbauplätze verkauft, laut Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse weniger als die Hälfte des Niveaus der 2010er Jahre; bei Grundstücken für Mehrfamilienhäuser sank die Zahl von rund 6.000 auf 2.600. Knappes Bauland stützt den Erwartungswert, verkürzt aber kein Planungsverfahren. Kalkulieren Sie deshalb mit einem Korridor statt mit einem Termin. Was ein Verkehrswertgutachten kostet, rechnet sich bei sechsstelligen Kaufpreisen fast immer.

Soll ich jetzt verkaufen oder warten, bis das Grundstück Bauland ist?

Die Entscheidung hängt an vier prüfbaren Kriterien. Erstens die Höhe des Sprungs: In Brandenburg steigt der Anteil am Bodenrichtwert von 30 auf 50 bis 54 %, grob eine Verdoppelung. Zweitens die Kostenseite: Nach der Planreife tragen Sie als Eigentümer die Baureifmachung, also Erschließungsbeiträge und den Flächenabzug in der Umlegung. Drittens die Wartezeit, die Sie zwischenfinanzieren müssen. Viertens die Zehnjahresfrist des § 23 EStG, die bei langem Halten für Sie arbeitet; ob sie in Ihrem Fall abgelaufen ist, prüft Ihr Steuerberater.

Wer Verfahrenskosten und Risiko nicht tragen will, verkauft besser jetzt und sichert sich den Sprung vertraglich, statt ihn zu verschenken. Wer Liquidität hat und dessen Gemeinde bereits einen Aufstellungsbeschluss gefasst hat, wartet oft mit Gewinn. Beide Wege setzen den heutigen Wert voraus. Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert den Ausgangspunkt, die Abwägung vertieft unser Beitrag jetzt verkaufen oder warten.

Wie sichere ich mir mit einer Nachbesserungsklausel den späteren Wertsprung?

Nachbesserungsklauseln, auch Nachschussklauseln oder Besserungsscheine genannt, verpflichten den Käufer, nach einer späteren planungsrechtlichen Aufwertung einen Aufschlag zu zahlen. Konstruktiv ist das ein aufschiebend bedingter Zahlungsanspruch nach § 158 Abs. 1 BGB: Die Zahlungspflicht entsteht erst mit Eintritt der vereinbarten Bedingung. Sichern lässt sich ein solcher Anspruch durch eine Vormerkung, denn § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt die Eintragung ausdrücklich auch für künftige und bedingte Ansprüche zu. Die Grenze zieht § 138 BGB: Ausgewogen bleibt eine Klausel vor allem dann, wenn sie an eine objektiv feststellbare bauplanungsrechtliche Änderung anknüpft und nicht an das Verhalten einer Seite.

Quelle: eigene Darstellung; Rechtsgrundlagen §§ 138, 158, 195, 199, 311b Abs. 1 und 883 BGB.

Die Klausel gehört zwingend in die notarielle Urkunde, weil § 311b Abs. 1 BGB den gesamten Grundstückskaufvertrag erfasst; eine mündliche Nebenabrede ist wertlos. Welche Regelungen sonst über Ihr Geld entscheiden, zeigt unser Beitrag zum Kaufvertrag. Ob Ihre Klausel im Einzelfall trägt, beurteilt ein Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht; lassen Sie den Entwurf vor der Beurkundung prüfen.

Wer kauft Bauerwartungsland und wie erreiche ich diese Käufer?

Der Käuferkreis ist klein und professionell: Projektentwickler und Bauträger mit Planungsressourcen, benachbarte Eigentümer, die arrondieren wollen, Landwirte als Zwischennutzer und die Gemeinde selbst über Zwischenerwerbsmodelle. Privatkäufer scheiden praktisch aus, weil sie das Risiko weder tragen noch finanzieren können. Der Geldumsatz mit Baugrundstücken lag 2024 bundesweit bei 16,9 Mrd. Euro, nach 30,8 Mrd. Euro im Rekordjahr 2021. Wenige Käufer bedeuten Verhandlungsmacht auf der Gegenseite.

Gehen Sie deshalb mit Unterlagen statt mit einer Preisvorstellung ins Gespräch und verhandeln Sie parallel mit mehreren Interessenten. Weil für Bauerwartungsland selten genügend Vergleichspreise vorliegen, greift die deduktive Ableitung nach § 42 ImmoWertV, und die ist ohne Gutachten kaum belastbar. Welche Unterlagen Sie zusammenstellen und wie der Verkauf abläuft, beschreibt unser Leitfaden Grundstück verkaufen.

Welche Steuern fallen beim Verkauf von Bauerwartungsland an?

Maßgeblich ist die Zehnjahresfrist: Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum greift bei unbebauten Flächen nicht. Steuerfrei bleibt der Gesamtgewinn nur, wenn er im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG), und das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Euro darüber macht den gesamten Gewinn steuerpflichtig. Wer parzelliert und mehrere Teilflächen veräußert, riskiert zusätzlich gewerblichen Grundstückshandel nach § 15 Abs. 2 EStG.

Ungeklärt ist die Besteuerung der Nachzahlung aus einem Besserungsschein. Nachträgliche Kaufpreisänderungen können nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO auf das Veräußerungsjahr zurückwirken. Der Bundesfinanzhof hat für gewinn- oder umsatzabhängige Kaufpreisbestandteile dagegen entschieden, dass sie erst im Zeitpunkt des Zuflusses zu versteuern sind, und das ausdrücklich auch für Earn-Out-Klauseln (Urteil vom 09.11.2023, Az. IV R 9/21). Entschieden wurde allerdings zur Veräußerung eines Mitunternehmeranteils, also zu einem betrieblichen Gewinn. Fällt die Nachzahlung nach Ablauf der zehn Jahre an, hängt die Steuerfreiheit an dieser Einordnung. Klären Sie das vor der Beurkundung mit Ihrem Steuerberater; Details erklärt unser Beitrag zur Spekulationssteuer.

Was kann meinen Verkauf blockieren oder verzögern?

Vier Hürden treffen Bauerwartungsland besonders oft, weil es katasterrechtlich meist landwirtschaftliche Fläche in einem Planungsgebiet ist.

Das Vorkaufsrecht greift in Umlegungs- und Sanierungsgebieten sowie im Außenbereich bei unbebauten Flächen, die im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt sind (§ 24 Abs. 1 Nr. 2, 3 und 5 BauGB), also genau dort, wo Bauerwartung entsteht. Ohne Nachweis der Nichtausübung trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein (§ 28 Abs. 1 BauGB). Beim Grundstückverkehrsgesetz gilt eine wichtige Ausnahme: Bei Veräußerung zu anderen als land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken darf die Genehmigung wegen eines groben Missverhältnisses des Gegenwerts nicht versagt werden (§ 9 Abs. 4 GrdstVG). Lassen Sie die Genehmigungslage vom Notar oder einem Fachanwalt für Agrarrecht prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Was bedeuten diese Prozentsätze bei 8.000 Quadratmetern in Euro?

Als Bezugsgröße dient der Durchschnittspreis für ein baureifes Einfamilienhausgrundstück im Berliner Umland von 318 Euro/m² (2025); im konkreten Fall tritt der örtliche Bodenrichtwert an diese Stelle. Bei 8.000 m² ergibt der Mittelwert von 30 % einen Kaufpreis von 95,40 Euro/m² oder 763.200 Euro, am unteren Rand der Spanne (4 %) nur 12,72 Euro/m² und 101.760 Euro, am oberen Rand (78 %) dagegen 248,04 Euro/m² und 1.984.320 Euro. Als reine Ackerfläche zum Durchschnittspreis von 1,35 Euro/m² brächte dasselbe Grundstück 10.800 Euro.

Erreicht die Fläche Rohbauland-Qualität, steigt der Ansatz auf 50 %, also 159 Euro/m² oder 1.272.000 Euro. Die Differenz von 508.800 Euro ist der Betrag, den eine Nachbesserungsklausel adressiert. Alle Werte sind Rechengrößen aus Brandenburger Auswertungen.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Rohbauland?

Bauerwartungsland lässt eine bauliche Nutzung nur erwarten. Rohbauland ist nach §§ 30, 33 oder 34 BauGB bereits für eine bauliche Nutzung bestimmt, nur die Erschließung fehlt oder der Zuschnitt stimmt nicht (§ 3 Abs. 2 und 3 ImmoWertV).

Darf ich auf Bauerwartungsland schon bauen oder einen Bauantrag stellen?

Nein, solange kein Baurecht besteht. Bauerwartungsland liegt regelmäßig im Außenbereich nach § 35 BauGB, dort sind nur privilegierte Vorhaben zulässig. Ein Vorbescheid wird erst sinnvoll, wenn das Bebauungsplanverfahren so weit fortgeschritten ist, dass § 33 BauGB greift.

Gibt es für Bauerwartungsland einen eigenen Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden nach § 196 Abs. 1 BauGB nach Entwicklungszustand differenziert ermittelt, mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres. In der Praxis weisen längst nicht alle Gutachterausschüsse eigene Werte für Bauerwartungsland aus. Dann bleibt die Ableitung nach § 42 ImmoWertV.

Wie wird Bauerwartungsland bei Erbschaft und Schenkung bewertet?

Unbebaute Grundstücke werden nach § 179 BewG mit Fläche mal dem zuletzt festgestellten Bodenrichtwert angesetzt, fehlt ein Wert, wird er aus vergleichbaren Flächen abgeleitet. Weil für Bauerwartungsland oft kein eigener Richtwert existiert, entsteht hier Streit mit dem Finanzamt. Die Einzelfallbeurteilung gehört zum Steuerberater.

Kann Bauerwartungsland wieder zu Ackerland werden?

Ja. Die Bauerwartung entfällt, wenn die Planungsabsicht aufgegeben oder überholt ist, etwa nach einem gegenläufigen Gemeinderatsbeschluss. Weil der Zustand zum Qualitätsstichtag maßgeblich ist (§ 2 Abs. 1 und 5 ImmoWertV), fällt der Wert auf landwirtschaftliches Niveau zurück.

Fazit

Bauerwartungsland verkaufen heißt, eine Erwartung zu bepreisen, die niemand garantieren kann: Auf einen Bebauungsplan besteht kein Anspruch, auch nicht per Vertrag. Der Mittelwert von 30 % des Bodenrichtwerts taugt deshalb zur Orientierung, nicht als Preis, denn die Spanne reicht von 4 bis 78 %. Wer die Kosten der Baureifmachung nicht tragen will, verkauft heute und sichert sich den Sprung über eine Nachbesserungsklausel mit klarem Auslöser, langer Laufzeit, Anzeigepflicht und dinglicher Sicherung. Holen Sie zuerst Bodenrichtwertauskunft und Planungsstand ein, dann eine unverbindliche Ersteinschätzung, und lassen Sie den Vertragsentwurf anwaltlich prüfen. Weitere Leitfäden finden Sie im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Quellen

• ImmoWertV § 3, Entwicklungszustand; sonstige Flächen und § 2, Grundlagen der Wertermittlung, Bundesministerium der Justiz, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV § 42, Bodenwert von Bauerwartungsland und Rohbauland und § 11, Künftige Änderungen des Grundstückszustands, abgerufen im August 2026
• BMWSB, Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA), Fachkommission Städtebau, 20.09.2023, Nummern 3.(1), 3.(2), 11.(2).2 und 42.2, abgerufen im August 2026
• Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg, Grundstücksmarktbericht 2025, S. 34, 36, 41 und 79, abgerufen im August 2026
• Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, S. 3 und 144, abgerufen im August 2026
• BauGB § 1, Aufgabe und Grundsätze der Bauleitplanung, § 28, Ausübung des Vorkaufsrechts und § 196, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• BauGB § 58, Verteilung nach Flächen und § 129, Beitragsfähiger Erschließungsaufwand, abgerufen im August 2026
• EStG § 23, Private Veräußerungsgeschäfte und AO § 175, Änderung von Steuerbescheiden, abgerufen im August 2026
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 09.11.2023, IV R 9/21, Versteuerung von Earn-Out-Zahlungen, abgerufen im August 2026
• Grundstückverkehrsgesetz § 9, Versagung der Genehmigung, abgerufen im August 2026
• Bayerisches Landesamt für Statistik, Pressemitteilung 199/2026 zu Baulandpreisen, abgerufen im August 2026