Ackerland verkaufen: Genehmigung, Preis und Pachtrecht

Das Wichtigste in Kürze

• 35.637 Euro je Hektar im Bund, 18.120 Euro in Hessen: So weit lagen die amtlichen Kaufwerte 2024 auseinander. Für Ihre Fläche sagt der Bundesschnitt nichts.
• Beste Losgröße 2 bis 5 Hektar: 41.537 Euro je Hektar im Jahr 2024, ab 5 Hektar nur 32.362 Euro, bei 0,1 bis unter 0,25 Hektar 29.521 Euro.
• Genehmigung und Vorkaufsrecht kosten Zeit, nicht Geld: ein Monat, mit Zwischenbescheid zwei, bei Vorkaufsrechtsprüfung drei (§ 6 GrdstVG). Ab zwei Hektar darf das Siedlungsunternehmen zum selben Preis vorkaufen, aber nur, wenn die Genehmigung sonst zu versagen wäre (§ 4 RSiedlG).
• Bodengüte in Zahlen: Ackerzahl 35 zählt 0,80, Ackerzahl 90 zählt 1,28, bezogen auf Ackerzahl 60 (Gutachterausschuss Northeim).
• Kauf bricht nicht Pacht (§ 593b BGB): Der Käufer erbt den Landpachtvertrag und wartet bis zu zwei Jahre auf die Selbstbewirtschaftung.

Landwirtschaftliche Flächen kosteten 2024 in Deutschland im Mittel 35.637 Euro je Hektar. Der Verkauf ist nach § 2 GrdstVG genehmigungspflichtig, sobald die Fläche die Freigrenze Ihres Bundeslandes überschreitet; ab zwei Hektar prüft die Behörde zusätzlich das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht. Rechnen Sie mit ein bis drei Monaten zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung.

Quellen: BMEL-Statistik Tabelle 226 (Statistisches Bundesamt), Statistische Landesämter Baden-Württemberg (M I 7 - j/24), Mecklenburg-Vorpommern (M 173) und Hessen (M I 7). Erfasst sind nur Verkäufe ab 0,1 Hektar, baureifes Land und Rohbauland bleiben außen vor.

Brauche ich für den Verkauf von Ackerland eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz?

In der Regel ja. Nach § 2 Abs. 1 GrdstVG bedürfen Kaufvertrag und Auflassung der Genehmigung; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt, gilt die Auflassung mit. Einen bundesweiten Schwellenwert gibt es nicht, weil die Länder nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG eigene Freigrenzen setzen dürfen. In Sachsen sind land- und forstwirtschaftliche Flächen bis 0,5 Hektar genehmigungsfrei, in Bayern nach Art. 2 BayAgrG Flächen unter einem Hektar ohne Hofstelle, bei kommunalem Erwerb zwei Hektar; angerechnet wird, was Sie in den drei Jahren zuvor im selben Kreis genehmigungsfrei verkauft haben. Genehmigungsbehörde ist nach § 3 GrdstVG die nach Landesrecht zuständige Stelle, in den meisten Ländern die untere Landwirtschaftsbehörde beim Landratsamt. Erfragen Sie Ihre Freigrenze dort, und ziehen Sie bei unklarer Flächenabgrenzung einen Fachanwalt für Agrarrecht hinzu.

Was ist das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht und kann es meinen Verkauf noch kippen?

Ab zwei Hektar steht dem gemeinnützigen Siedlungsunternehmen, meist der Landgesellschaft, ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 4 Abs. 1 RSiedlG). Zwei Bedingungen werden dabei regelmäßig übersehen: Der Verkauf muss überhaupt genehmigungspflichtig sein, und die Genehmigung müsste nach Auffassung der Behörde nach § 9 GrdstVG zu versagen sein. Bei einer unstreitigen Veräußerung an einen aufstockenden Landwirt läuft das Vorkaufsrecht also leer. Die Landesregierungen dürfen die Zwei-Hektar-Grenze zudem heraufsetzen (§ 4 Abs. 4 RSiedlG). Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht beim Verkauf an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, an Ihren Ehegatten und an Verwandte in gerader Linie oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie sowie an bis zum zweiten Grad Verschwägerte (§ 4 Abs. 2 RSiedlG). Liegen die Voraussetzungen vor, legt die Genehmigungsbehörde den Vertrag vor ihrer Entscheidung nach § 12 GrdstVG der Siedlungsbehörde vor. Genau deshalb verlängert sich die Frist auf drei Monate.

Wichtig: Sie verlieren kein Geld. Das Vorkaufsrecht wird zu den Bedingungen Ihres Vertrags ausgeübt, der beurkundete Preis bleibt. Sie verlieren den Wunschkäufer und einige Wochen. Stellt die Genehmigungsbehörde die Mitteilung darüber nicht innerhalb der Frist des § 6 Abs. 1 GrdstVG zu, ist die Ausübung nach § 6 Abs. 2 RSiedlG unwirksam. Stimmen Sie Fälligkeit und Rücktrittsrechte darauf ab, zuständig sind Notar und Fachanwalt für Agrarrecht.

Was ist mein Ackerland pro Hektar wert und wo finde ich belastbare Vergleichspreise?

Der Bundeswert taugt als Trendlinie: 26.777 Euro je Hektar (2020), 32.509 Euro (2022), 35.637 Euro (2024). Als Wertansatz für Ihre Fläche taugt er nicht. In Baden-Württemberg kostete Ackerland 2024 im Neckar-Odenwald-Kreis 18.392 Euro je Hektar, im Landkreis Schwäbisch Hall 61.775 Euro, Faktor 3,4 im selben Bundesland.

Belastbar wird es nur regional, auf drei Wegen: die landwirtschaftlichen Bodenrichtwerte Ihres Gutachterausschusses über das BORIS-Portal des Landes, mindestens alle zwei Jahre ermittelt (§ 196 BauGB); eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung, die der Ausschuss aus jedem beurkundeten Vertrag führt und bei berechtigtem Interesse erteilt (§ 195 BauGB); ein Verkehrswertgutachten, das Sie als Eigentümer nach § 193 Abs. 1 BauGB beantragen dürfen. Achten Sie auf die Bezugsgröße: Der Landkreis Prignitz hat zum 01.01.2026 Ackerland-Bodenrichtwerte von 1,30 bis 1,60 Euro je Quadratmeter beschlossen, bezogen auf 6 Hektar und Ackerzahl 33. Wird Ihre Fläche ortsnah als Bauerwartungsland gehandelt, gelten andere Preise und Regeln; zum Lesen der Richtwerte hilft der Bodenrichtwert-Ratgeber.

Wie stark beeinflussen Bodenpunkte, Ackerzahl und Flächengröße den Preis?

Die Ackerzahl, umgangssprachlich Bodenpunkte, ist eine Verhältniszahl nach dem Bodenschätzungsgesetz. Die Bodenzahl bildet die reine Bodenbeschaffenheit ab, die Ackerzahl rechnet Klima, Geländegestaltung und andere natürliche Ertragsbedingungen als prozentuale Zu- und Abrechnungen ein (§ 4 Abs. 2 BodSchätzG). Der beste Boden erhält die Bodenzahl 100 (Ackerschätzungsrahmen). Die Ertragsmesszahl ist das Produkt aus Fläche in Ar und Ackerzahl (§ 9 Abs. 1 BodSchätzG): Ein Hektar mit Ackerzahl 55 ergibt 5.500.

2020, im letzten Jahr mit dieser Gliederung, erzielten Flächen mit einer Ertragsmesszahl unter 30 im Schnitt 22.054 Euro je Hektar, Flächen mit 60 und mehr 36.872 Euro, ein Aufschlag von 67 Prozent. Der zweite Hebel ist die Losgröße: In Hessen brachten Verkäufe von 2 bis 5 Hektar 19.219 Euro je Hektar, ab 5 Hektar nur 14.799 Euro. Prüfen Sie den Zuschnitt, bevor Sie inserieren.

Quellen: Gutachterausschuss Northeim, Regression aus 1.171 Kaufpreisen der Jahre 2017 bis 2021; Gutachterausschuss Prignitz, Grundstücksmarktbericht 2025. Die Koeffizienten gelten nur im jeweiligen Zuständigkeitsbereich.

Wie rechne ich den Bodenrichtwert auf meine konkrete Fläche um?

Der Gutachterausschuss Prignitz gibt die Formel vor: zonaler Bodenrichtwert mal Koeffizient für die Ackerzahl mal Koeffizient für die Fläche, beide aus der Tabelle oben. Angenommen, Ihre Fläche liegt in einer Zone mit 1,30 Euro je Quadratmeter, hat die Ackerzahl 45 und misst 3,5 Hektar.

1,30 Euro × 1,10 × 0,97 ergibt 1,39 Euro je Quadratmeter. Auf 35.000 Quadratmeter sind das 48.650 Euro statt 45.500 Euro zum ungeprüften Zonenwert, ein Unterschied von 3.150 Euro.

Der Richtwert bleibt der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis: Die 2025 ausgewerteten Ackerlandverkäufe in der Prignitz lagen im Mittel bei 1,52 Euro je Quadratmeter, die Spanne reichte von 0,38 bis 2,40 Euro. Eine schnelle Einordnung liefert unsere kostenlose Ersteinschätzung.

Was passiert mit dem laufenden Pachtvertrag, wenn ich das Ackerland verkaufe?

Er läuft weiter. Nach § 593b BGB gelten beim Verkauf verpachteter Grundstücke die §§ 566 bis 567b BGB entsprechend, der Käufer tritt also in den Landpachtvertrag ein. Das Prinzip kennen Sie vom vermieteten Objekt, nur mit längeren Fristen: Ohne vereinbarte Pachtzeit wird spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres zum Schluss des nächsten gekündigt (§ 594a BGB). Ist das Pachtjahr das Kalenderjahr, wartet der Käufer bis zu zwei Jahre. Verlangt der Pächter wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte die Fortsetzung, läuft der Vertrag so lange weiter, wie es unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist; eine feste Obergrenze nennt das Gesetz nicht, über Dauer und Bedingungen entscheidet notfalls das Landwirtschaftsgericht (§ 595 Abs. 2 und 6 BGB). Der Anspruch entfällt, wenn die Laufzeit auf mindestens 18 Jahre bei Betriebspacht oder zwölf Jahre bei einzelnen Grundstücken vereinbart war (§ 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB).

Eine amtliche Zahl für den Preisabschlag gibt es nicht, den Mechanismus schon: Der zahlungsbereiteste Bieter ist meist der aufstockungswillige Nachbarbetrieb, und sein Gebot hängt an der Verfügbarkeit. Sprechen Sie Ihren Pächter deshalb zuerst an, kauft er selbst, entfällt das Problem. Strittige Kündigungsfragen gehören zum Fachanwalt.

Wer kauft Ackerland und wie finde ich den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft?

Die realistische Käuferliste ist kurz: der eigene Pächter, Nachbarbetriebe mit Aufstockungsbedarf, das Siedlungsunternehmen und außerlandwirtschaftliche Investoren. Der Aufstockungsdruck ist belegt: 2023 waren 60,0 Prozent der selbstbewirtschafteten Fläche Pachtfläche, in Ostdeutschland 66,1 Prozent, insgesamt 9,94 Millionen Hektar. Neue Flächen aus Bundesbesitz sind kaum zu erwarten: Die bundeseigene BVVG verkaufte 2025 nur 500 Hektar Landwirtschaftsfläche und hatte zum 31.12.2025 88.600 Hektar verpachtet. Sprechen Sie mehrere Betriebe im Umkreis parallel an, statt dem ersten Interessenten zuzusagen, und nennen Sie im Anschreiben Flurstück, Fläche, Ackerzahl und Pachtsituation. Ein zweites ernsthaftes Angebot ist bei Ackerland der wirksamste Preishebel.

Welche Unterlagen brauche ich und wie läuft der Verkauf Schritt für Schritt bis zur Auszahlung?

Zusammenstellen sollten Sie: Grundbuchauszug mit Abteilung II und III, Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurstücksnachweis, Bodenschätzungsauszug mit Ackerzahl und Ertragsmesszahl, den laufenden Landpachtvertrag samt Anzeige nach § 2 LPachtVG, Angaben zu Wege- und Leitungsrechten und, bei Betriebsvermögen, den Buchwert. Die allgemeine Übersicht liefert unsere Unterlagenliste.

Der Kaufvertrag muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden, anschließend stellt meist der Notar den Genehmigungsantrag. Hält die Genehmigungsbehörde ab zwei Hektar die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts für gegeben, legt sie den Vertrag zuvor der Siedlungsbehörde vor; entschieden wird binnen eines bis dreier Monate. Bis dahin ist der Vertrag schwebend unwirksam, erst danach folgen Auflassungsvormerkung, Fälligkeit und Umschreibung. Entscheidend: Knüpfen Sie die Kaufpreisfälligkeit ausdrücklich an die erteilte Genehmigung, sonst zahlt der Käufer für einen Vertrag, der noch scheitern kann. Die Klausel gehört vor der Beurkundung zu Notar oder Fachanwalt. Was sonst hineingehört, steht im Ratgeber zum Kaufvertrag.

Welche Steuern und Kosten fallen beim Verkauf von Ackerland an?

Im Privatvermögen ist der Gewinn nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 EStG). Die Ausnahme für selbst genutzte Objekte greift bei Ackerland nicht, die Freigrenze von 1.000 Euro im Kalenderjahr schon; mehr dazu im Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Im Betriebsvermögen können Sie den Gewinn nach § 6b EStG auf neue Wirtschaftsgüter übertragen oder in eine Rücklage einstellen: vier Jahre Verwendungsfrist, bei neu hergestellten Gebäuden sechs, Vorbesitzzeit sechs Jahre. Für Flächen, die am 1. Juli 1970 zum Betriebsvermögen gehörten, gilt als Anschaffungskosten das Zweifache des pauschalen Ausgangsbetrags; darunter liegende Preise führen nach § 55 Abs. 6 EStG nicht zu abziehbaren Verlusten.

Umsatzsteuer weisen Sie nicht aus, der Umsatz fällt unter das Grunderwerbsteuergesetz (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Die Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer, der Regelsatz von 3,5 Prozent nach § 11 GrEStG wird von den Ländern abweichend festgesetzt; dazu kommen Notarkosten. Lassen Sie Ihren Fall vor der Beurkundung von einem Steuerberater prüfen, besonders bei Altflächen nach § 55 EStG.

Ist Verpachten statt Verkaufen die bessere Entscheidung?

Neu abgeschlossene Pachtverträge über Ackerland kosteten 2023 im Mittel 575,17 Euro je Hektar und Jahr; über alle laufenden Pachtverhältnisse und Nutzungsarten hinweg lag der Wert bei 356,57 Euro. Die Neupacht gegen den Kaufwert von 35.637 Euro gerechnet ergibt eine Bruttorendite von rund 1,6 Prozent vor Kosten und Steuern; weil beide Werte aus verschiedenen Jahren und Erhebungen stammen, ist es eine Größenordnung, kein exakter Wert. Gegen die Verpachtung sprechen Bindung und Aufwand: Anzeige binnen eines Monats nach § 2 LPachtVG, Beanstandungsrecht der Behörde sowie die oben beschriebenen Kündigungs- und Fortsetzungsregeln. Dafür sprechen laufende Einkünfte ohne einmalige Steuerlast. Welche Variante steuerlich günstiger ist, klärt Ihr Steuerberater. Mehr im Ratgeber Verkauf.

Häufige Fragen

Kann ich Ackerland auch an einen Nicht-Landwirt verkaufen?

Grundsätzlich ja, die Behörde prüft aber nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, ob dadurch eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens entsteht. Der Konfliktfall: Ein Kapitalanleger kauft, während ein aufstockungswilliger Landwirt dieselbe Fläche zum selben Preis bräuchte. Bei außerlandwirtschaftlicher Nutzung darf die Genehmigung nach § 9 Abs. 4 GrdstVG dagegen nicht am Kaufpreis scheitern.

Hat mein Pächter ein Vorkaufsrecht auf mein Ackerland?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Pächters sehen weder das Grundstückverkehrsgesetz noch § 4 RSiedlG vor, berechtigt ist dort allein das Siedlungsunternehmen. Ein Pächter-Vorkaufsrecht muss vertraglich vereinbart sein und ist dann oft in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Prüfen Sie Pachtvertrag und Grundbuch vor dem ersten Verkaufsgespräch, im Zweifel mit einem Fachanwalt.

Wo finde ich die Ackerzahl und die Ertragsmesszahl meines Grundstücks?

Beide stammen aus der Bodenschätzung und stehen im Liegenschaftskataster. Den Bodenschätzungsauszug bekommen Sie bei der Vermessungs- oder Katasterverwaltung Ihres Landes, teils auch beim Finanzamt. Bei Teilflächen mit unterschiedlichen Wertzahlen ergibt die Summe der Einzelprodukte die Ertragsmesszahl der Gesamtfläche (§ 9 Abs. 2 BodSchätzG).

Wie viel ist ein Hektar Grünland im Vergleich zu Ackerland wert?

Deutlich weniger, mit starker regionaler Spreizung. In Baden-Württemberg standen 2024 37.959 Euro je Hektar Ackerland 27.122 Euro Grünland gegenüber, in Mecklenburg-Vorpommern 28.705 Euro gegen 10.193 Euro. Das ist im Nordosten fast Faktor drei, im Südwesten ein Abschlag von rund 29 Prozent.

Was passiert, wenn die Genehmigung versagt wird?

Der Kaufvertrag wird endgültig unwirksam, das Eigentum geht nicht über. Versagt werden darf nur aus den drei Gründen des § 9 Abs. 1 GrdstVG; eine unwirtschaftliche Verkleinerung liegt nach § 9 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG in der Regel vor, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird. Gegen den Bescheid steht der Weg zum Landwirtschaftsgericht offen.

Fazit

Der Verkauf von Ackerland scheitert selten am Preis und oft an der Zeitplanung: Genehmigung, Vorkaufsrechtsprüfung ab zwei Hektar und ein laufender Pachtvertrag verschieben den Geldeingang um Monate, wenn der Kaufvertrag das nicht abbildet. Den Wert bestimmen nicht Bundesdurchschnitte, sondern Landkreis, Ackerzahl und Losgröße. Holen Sie zuerst Bodenschätzungsauszug und landwirtschaftlichen Bodenrichtwert Ihres Gutachterausschusses. Eine erste Einordnung liefert unsere kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen

• Grundstückverkehrsgesetz, §§ 2, 4, 6, 9 und 12, gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• Reichssiedlungsgesetz, § 4 und § 6, gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 311b, 593b, 594a und 595, gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• Bodenschätzungsgesetz, § 4 und § 9 sowie Ackerschätzungsrahmen (Anlage 1), gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• Baugesetzbuch, §§ 193, 195 und 196, Einkommensteuergesetz, §§ 6b, 23 und 55, § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG, § 11 GrEStG und § 2 LPachtVG, gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• Landesrechtliche Freigrenzen: Art. 2 BayAgrG, Bayerische Staatskanzlei, und Genehmigungen nach dem GrdstVG, Sächsisches Staatsministerium für Energie, Klimaschutz, Umwelt und Landwirtschaft, abgerufen im August 2026
• BMEL-Statistik, Tabelle 226 „Kaufwerte für landwirtschaftlichen Grundbesitz“, Tabelle 225 „Pachtentgelte für landwirtschaftliche Einzelgrundstücke“ und Tabelle 19 „Besitz- und Eigentumsverhältnisse der landwirtschaftlichen Betriebe“, Quelle: Statistisches Bundesamt, abgerufen im August 2026
• Kaufwerte der Statistischen Landesämter, Berichtsjahr 2024: Baden-Württemberg (M I 7 - j/24), Mecklenburg-Vorpommern (M 173), Hessen (M I 7), abgerufen im August 2026
• Umrechnungskoeffizienten der Gutachterausschüsse: Northeim, landwirtschaftliche Flächen (2022) und Landkreis Prignitz, Grundstücksmarktbericht 2025, abgerufen im August 2026
• BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, Zahlen und Fakten 2025, abgerufen im August 2026