Bauernhof verkaufen: Höfeordnung, Steuern und Hofwert

Das Wichtigste in Kürze

• 20 Jahre Nachabfindung: Verkauft der Hoferbe in einem der vier HöfeO-Länder den Hof binnen zwanzig Jahren nach dem Erbfall, können die weichenden Erben den Erlös anteilig herausverlangen (§ 13 HöfeO).
• 54.000 Euro Grundsteuerwert: Ab dieser Schwelle ist eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit Hofstelle in Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein ein Hof, zwischen 27.000 und 54.000 Euro nur auf Erklärung mit Hofvermerk (§ 1 HöfeO).
• 31. Dezember 2026: Bis dahin gilt eine im Grundbuch eingetragene Besitzung, die nach heutigem Recht kein Hof mehr ist, nach altem Recht aber einer war, übergangsweise weiter als Hof (§ 19 Abs. 3 HöfeO).
• Ein bis drei Monate: Genehmigungsfrist nach § 6 GrdstVG, danach gilt die Genehmigung als erteilt.
• 45.000 Euro Freibetrag: ab 55 Jahren oder bei dauernder Berufsunfähigkeit, einmalig, nur beim Verkauf des ganzen Betriebs, eines Teilbetriebs oder eines Anteils am Betriebsvermögen (§ 16 Abs. 4 EStG).
• 30 Jahre Gesamtnutzungsdauer: So lange rechnet Anlage 1 ImmoWertV landwirtschaftliche Betriebsgebäude, ein Wohnhaus 80 Jahre.

Der Verkauf eines Bauernhofs ist nach § 2 GrdstVG genehmigungspflichtig, die Behörde entscheidet in einem bis drei Monaten. In Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein gilt zusätzlich die Höfeordnung: Wer einen geerbten Hof innerhalb von 20 Jahren verkauft, muss die weichenden Erben aus dem Erlös nachabfinden. Der Gewinn zählt zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, ab 55 gilt ein Freibetrag von 45.000 Euro.

Quellen: GrdstVG, EStG, ErbStG, BauGB und HöfeO auf gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026.

Brauche ich für den Verkauf meines Bauernhofs eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz?

Im Regelfall ja. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung. Zwei gleichgestellte Fälle werden beim Hof übersehen: die Veräußerung eines Erbanteils an einen anderen als an einen Miterben, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 GrdstVG), und die Bestellung des Nießbrauchs (Nr. 3). Auch Anteilsverkauf und Nießbrauchvorbehalt gehen also über die Behörde. Versagungsgründe im Einzelnen, Freigrenzen der Länder und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht stehen im Ratgeber zum Ackerlandverkauf.

Warum ist die Genehmigung beim Verkauf des ganzen Betriebs strenger als bei einzelnen Flächen?

Wegen § 9 Abs. 5 GrdstVG. Liegen die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz vor und wird es nicht ausgeübt, darf die Genehmigung wegen ungesunder Bodenverteilung nur versagt werden, „falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt“. Beim Verkauf einzelner Grundstücke ist die Versagung dann gesperrt, beim Gesamtbetrieb bleibt sie möglich. Der typische Konflikt: Sie verkaufen an einen Nichtlandwirt, während die Landwirtschaftskammer einen aufstockungsbedürftigen Landwirt benennt. Hinzu kommt § 9 Abs. 3 Nr. 1 GrdstVG, wonach eine unwirtschaftliche Verkleinerung in der Regel vorliegt, wenn ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde. Gegenargument ist die Härteklausel des § 9 Abs. 7 GrdstVG.

Was ändert die Höfeordnung, wenn mein Hof in Niedersachsen, NRW, Schleswig-Holstein oder Hamburg liegt?

Sie stellt den Hof als geschlossene Einheit unter ein eigenes Erbrecht, nur in diesen vier Ländern. Hof ist nach § 1 Abs. 1 Satz 1 HöfeO eine dort belegene land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zur Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle im Alleineigentum einer natürlichen Person, im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten oder im Gesamtgut einer fortgesetzten Gütergemeinschaft, sofern der zuletzt festgestellte Grundsteuerwert mindestens 54.000 Euro beträgt. Zwischen 27.000 und 54.000 Euro wird sie nur Hof, wenn der Eigentümer es erklärt und der Hofvermerk eingetragen wird. Maßgeblich ist der Grundsteuerwert, nicht mehr der Wirtschaftswert. Zeitkritisch ist § 19 Abs. 3 Satz 1 HöfeO, und zwar nur für den Grenzfall: Eine Besitzung, die nach heutigem Recht kein Hof mehr ist, nach den bis Ende 2024 geltenden Vorschriften aber einer war und im Grundbuch als Hof eingetragen ist, gilt längstens bis zum 31. Dezember 2026 weiter als Hof. Bei der vorweggenommenen Erbfolge erteilt das Landwirtschaftsgericht die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (§ 17 Abs. 3 HöfeO). Ob Ihre Besitzung Hof ist, klärt eine Fachanwältin für Agrarrecht anhand des Grundbuchs.

Muss ich meine Geschwister nachträglich abfinden, wenn ich den geerbten Hof verkaufe?

In den vier HöfeO-Ländern ja, und zwar zwanzig Jahre lang. Bezugsgröße ist der Hofeswert: 60 Prozent des zuletzt festgestellten Grundsteuerwertes des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (§ 12 Abs. 2 Satz 2 HöfeO), auf Verlangen mit Zu- oder Abschlägen nach billigem Ermessen, wenn besondere Umstände des Einzelfalls darin nicht zum Ausdruck kommen (Satz 3). Das Wohnhaus steckt darin nicht, denn Grund und Boden sowie Gebäude, die Wohnzwecken dienen, gehören nach § 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Entscheidend: Die Ansprüche entstehen nach § 13 Abs. 9 Satz 3 HöfeO auch nach Löschung des Hofvermerks, sofern die Besitzung Hof ist oder war. Zur Auseinandersetzung im Übrigen siehe Erbengemeinschaft beim Hausverkauf.

Quelle: Höfeordnung, gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026.

Wer kauft heute einen Bauernhof, und welche Käufergruppe zahlt am meisten?

Vier Gruppen mit unterschiedlicher Zahlungslogik. Aktive Landwirte mit Aufstockungsbedarf zahlen für Flächen und funktionsfähige Ställe, kaum für das Wohnhaus; nach der Landwirtschaftszählung 2020 bewirtschafteten die rund 38.100 Betriebe über 100 Hektar bereits 62 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche. Zweitens Verpächter mit eigenem Betrieb: Wer zur Verpachtung kauft, ist nach dem BGH-Beschluss BLw 1/23 vom 24.11.2023 jedenfalls dann wie ein Landwirt zu behandeln, wenn er seinen Betrieb an eine familiär verbundene Person verpachtet hat und deren Betriebsnachfolge ernsthaft beabsichtigt ist. Drittens gemeinnützige Naturschutzstiftungen, denen die Genehmigung nach BLw 2/23 nicht allein wegen ihrer Rechtsform versagt werden darf. Viertens Resthofkäufer, die vor allem Wohnhaus, Lage und Hoffläche bezahlen. Der Markt ist dünn: Im Kreis Höxter entfielen 2025 von 537 Käufen bebauter Grundstücke nur 16 auf die Rubrik „Sonstige bebaute Grundstücke“ mit den Hofstellen. Ein zweiter ernsthafter Interessent hebt hier den Preis.

Was ist meine Hofstelle wert, und wie setze ich Bodenwert und Gebäudewert an?

Auf zwei Wegen, die Sie nicht vermischen dürfen. Eine bundesweite amtliche Preisstatistik für Hofstellen gibt es nicht, belastbar sind nur die örtlichen Gutachterausschüsse. Weg eins zerlegt die Hofstelle: Der Gutachterausschuss im Kreis Höxter setzt für Hofstellen in Innenbereichslagen die Bodenwerte der Gebäude- und Hofflächen bis 3.000 Quadratmeter mit bis zu 50 Prozent des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies Bauland an, weil Abbruch-, Freilegungs- und Parzellierungskosten die höherwertige Nutzung als Wohnbauland aufzehren; die Wirtschaftsgebäude folgen dem Sachwertverfahren mit Normalherstellungskosten nach Anlage 4 ImmoWertV, nach § 36 Abs. 2 Satz 4 ImmoWertV mit dem Baupreisindex auf den Stichtag umzurechnen. Weg zwei bewertet in einem Zug: Der Gutachterausschuss Northeim leitet aus 414 Kauffällen Vergleichsfaktoren je Quadratmeter Wohnfläche her, die das gesamte Grundstück mit Wohnhaus und Nebengebäuden abbilden. Wer beide Wege addiert, zählt den Boden doppelt. Einen Einstieg liefert die kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen: Gutachterausschuss Northeim, Grundstücksmarktdaten 2025; Gutachterausschuss Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026; ImmoWertV, Anlagen 1 und 4, abgerufen im August 2026. Die Vergleichsfaktoren gelten nur im jeweiligen Zuständigkeitsbereich.

Was darf ein Käufer mit Scheune und Stall machen, wenn der Betrieb aufgegeben ist?

Das entscheidet § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB, woran die Zahlungsbereitschaft von Resthofkäufern hängt. Der Nutzungsänderung eines für einen landwirtschaftlichen Betrieb errichteten Gebäudes können der Widerspruch zum Flächennutzungsplan, die Beeinträchtigung der Landschaft und die Splittersiedlung nicht entgegengehalten werden, wenn sieben Bedingungen zusammenkommen und das Vorhaben im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 ist. Die drei kritischen Bedingungen: Die Aufgabe der bisherigen Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre zurückliegen, das Gebäude muss vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sein, und bei Änderung zu Wohnzwecken dürfen neben den bisher zulässigen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle entstehen. Dazu kommen erhaltenswerte Bausubstanz, gewahrte äußere Gestalt, räumlich-funktionaler Zusammenhang mit der Hofstelle und der Verzicht auf Ersatzbebauung, den die Behörde durch Baulast sichern soll (§ 35 Abs. 5 Satz 3 BauGB). Verbindlich ist die Auskunft der Bauaufsichtsbehörde; ein Bauvorbescheid nimmt die Unsicherheit aus dem Preis.

Wie wird der Gewinn aus dem Verkauf eines landwirtschaftlichen Betriebs besteuert?

Als Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft. Nach § 14 Abs. 1 EStG gehören dazu auch Gewinne aus der Veräußerung eines Betriebs, Teilbetriebs oder eines Anteils am Betriebsvermögen; § 16 EStG gilt entsprechend. Ab dem vollendeten 55. Lebensjahr oder bei dauernder Berufsunfähigkeit greift auf Antrag der einmalige Freibetrag von 45.000 Euro, der sich um den Betrag ermäßigt, um den der Veräußerungsgewinn 136.000 Euro übersteigt. Beides setzt die Veräußerung des ganzen Betriebs, eines Teilbetriebs oder eines Anteils am Betriebsvermögen voraus: Wer einzelne Flurstücke verkauft, erzielt laufenden Gewinn ohne Freibetrag und ohne Tarifermäßigung, weil nach § 14 Abs. 2 EStG keine Betriebsaufgabe vorliegt, solange eine der Erzeugung dienende Fläche verbleibt. Umsatzsteuerlich unterliegt die Geschäftsveräußerung im Ganzen an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen nach § 1 Abs. 1a UStG nicht der Umsatzsteuer. Lassen Sie die Einordnung vor der Beurkundung von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Rechenbeispiel: Resthofstelle im Landkreis Northeim

Eine Hofstelle von 1928, 260 Quadratmeter Wohnfläche, 3.000 Quadratmeter Hof- und Gartenfläche, Bodenrichtwert der Zone 30 Euro je Quadratmeter, Zustand „kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung“, dazu Scheune und Rindstall von 1985 mit zusammen 800 Quadratmetern Brutto-Grundfläche.

Der Basiswert der Northeim-Vergleichsfaktoren liegt hier bei 840 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Mit den Korrekturfaktoren 0,87 (Wohnfläche) und 1,18 (Grundstück) ergibt sich 840 × 0,87 × 1,18 = 862,34 Euro je Quadratmeter, für 260 Quadratmeter also rund 224.200 Euro (eigene Rechnung auf Basis der Northeim-Faktoren). Diese Summe steht für das Grundstück samt Wohnhaus und Nebengebäuden, es kommt nichts hinzu. Mit dem Faktor 1,38 für mittleren Modernisierungsgrad wären es rund 309.400 Euro, eine Differenz von rund 85.200 Euro allein für den Ausbauzustand.

Zur Gegenprobe die Wirtschaftsgebäude: Als Neubau kosten sie 245 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, für 800 Quadratmeter also 196.000 Euro zum Kostenstand 2010. Im Bestand bleibt davon rechnerisch nichts: Bei 30 Jahren Gesamtnutzungsdauer und Baujahr 1985 ist die Restnutzungsdauer 2026 aufgebraucht, Instandsetzungen können sie nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV verlängern. Genau deshalb weisen die Vergleichsfaktoren die Nebengebäude nicht gesondert aus. Wo Sie stehen, ordnet eine unverbindliche Ersteinschätzung ein; ein Verkehrswertgutachten ersetzt sie nicht.

Häufige Fragen

Gilt die Höfeordnung auch in Bayern, Baden-Württemberg oder Hessen?

Nein, § 1 Abs. 1 HöfeO erfasst nur Besitzungen in Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein. Außerhalb greifen die Landgutregeln des BGB: Darf ein Miterbe nach Anordnung des Erblassers ein Landgut übernehmen, ist im Zweifel der Ertragswert anzusetzen (§ 2049 BGB), der nach § 2312 BGB auch für den Pflichtteil maßgebend ist.

Bleibt der Betrieb steuerlich bestehen, wenn ich statt zu verkaufen im Ganzen verpachte?

Ja. Nach § 16 Abs. 3b i. V. m. § 14 Abs. 1 Satz 2 EStG gilt ein Betrieb bei Verpachtung im Ganzen nicht als aufgegeben, bis Sie die Aufgabe ausdrücklich gegenüber dem Finanzamt erklären; rückwirkend anerkannt wird der Zeitpunkt nur bei Erklärung binnen drei Monaten. Die stillen Reserven bleiben gebunden, das ist eine Stundung, keine Befreiung. Die Abwägung ähnelt der Frage verkaufen oder vermieten.

Was passiert, wenn ich den geerbten Hof in der erbschaftsteuerlichen Behaltensfrist verkaufe?

Verschonungsabschlag und Abzugsbetrag fallen anteilig rückwirkend weg, wenn Sie land- und forstwirtschaftliches Vermögen binnen fünf Jahren veräußern, bei Optionsverschonung binnen sieben Jahren (§ 13a Abs. 6 und Abs. 10 ErbStG). Die Nachversteuerung unterbleibt, wenn der Erlös binnen sechs Monaten in begünstigtes Vermögen reinvestiert wird. Anzeige beim Finanzamt: binnen eines Monats.

Fällt Grunderwerbsteuer auch auf Maschinen, Vieh und Melkanlage?

Nein. Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, zählen nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG nicht zum Grundstück, bewegliche Sachen wie Tierbestand und Futtervorräte ohnehin nicht. Eine belegbare Aufteilung des Kaufpreises senkt die Bemessungsgrundlage; sie gehört vor der Beurkundung zu Notariat und Steuerberatung.

Kann ich Zahlungsansprüche für die EU-Direktzahlungen mitverkaufen?

Nein. Die Einkommensgrundstützung wird nach § 4 Abs. 2 GAPDZG nicht auf der Grundlage von Zahlungsansprüchen gewährt, sondern nach Absatz 3 als bundeseinheitlicher Betrag je Hektar förderfähiger Fläche. Handelbare Zahlungsansprüche als eigener Vermögenswert gibt es nicht mehr. Laufende Förderzusagen haben eigene Bindefristen, die Sie mit der Bewilligungsstelle klären.

Muss ich Altlasten wie Asbestdächer oder alte Heizöltanks offenlegen?

Dokumentieren Sie, was Sie wissen. Zur Sanierung verpflichtet sind nach § 4 Abs. 3 BBodSchG unter anderem Verursacher und Grundstückseigentümer, nach Absatz 6 auch der frühere Eigentümer, wenn er nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die Altlast kannte oder kennen musste. Verschwiegene bekannte Mängel begründen Haftung trotz Gewährleistungsausschluss.

Fazit

Beim Hofverkauf entscheiden vier Dinge parallel: die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz, die Höfeordnung mit ihrer zwanzigjährigen Nachabfindung, die Einordnung des Gewinns als Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft und die zulässige Umnutzung von Scheune und Stall. Klären Sie Hofvermerk und Buchwerte mit Fachanwalt und Steuerberatung, bevor Sie einen Preis nennen. Für den Wohnteil liefert eine kostenlose Ersteinschätzung den schnellsten Anhaltspunkt. Reine Flächen behandelt der Ackerland-Ratgeber, Waldparzellen der Wald-Ratgeber, unbebaute Parzellen der Grundstücks-Ratgeber; mehr im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• Höfeordnung: § 1, § 12, § 13, § 17, § 19
• Grundstückverkehrsgesetz: § 2, § 6, § 9; BauGB § 35; BBodSchG § 4
• EStG: § 14, § 14a, § 16, § 34; ErbStG § 13a; BewG § 232; GrEStG § 2; UStG § 1; GAPDZG § 4
• BGB: § 2049 und § 2312
• ImmoWertV: § 4, § 36, § 38, Anlage 1, Anlage 4
• BGH, Beschlüsse vom 24.11.2023: BLw 1/23 und BLw 2/23
• Statistisches Bundesamt: Statement zur Landwirtschaftszählung 2020 und Betriebsgrößenstruktur landwirtschaftlicher Betriebe
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim, Grundstücksmarktdaten 2025; Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026