Haus über die Bank verkaufen: Modell, Recht und Prüffragen

Das Wichtigste in Kürze

• Drei Konstruktionen: Für Kreditinstitute mit Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG gelten die Absätze 1 bis 3 des § 34c GewO nicht (§ 34c Absatz 5 Nummer 1 GewO). Immobilientochter und Partnermakler brauchen die Erlaubnis wie jeder freie Makler.
• MaBV: Sie gilt „unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht“, aber „nicht, soweit § 34c Absatz 5 der Gewerbeordnung anzuwenden ist“ (§ 1 Absätze 1 und 2 MaBV).
• Unverändert: Das Maklerrecht der §§ 652, 654 und 656a bis 656d BGB gilt in jeder Konstruktion.
• Kopplungsverbot: Außerhalb der Fälle des § 492b BGB darf ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht vom Erwerb weiterer Finanzprodukte abhängen; gekoppelte Geschäfte sind nichtig (§ 492a BGB).
• Filialnetz: Ende 2025 zählte die Bundesbank 16.799 inländische Zweigstellen, 1.071 weniger als im Vorjahr und damit 6 Prozent Minus.

Hinter dem Vertriebsweg Bank stehen drei Konstruktionen: Das Institut vermittelt selbst, eine eigenständige Immobiliengesellschaft vermittelt, oder das Institut verweist an einen Partnermakler. Davon hängt ab, wer Ihr Vertragspartner ist und ob die MaBV greift. Das Maklerrecht des BGB gilt immer. Auch die Erreichbarkeit relativiert sich: Ende 2025 bestanden 16.799 inländische Zweigstellen, 6 Prozent weniger als im Vorjahr.

Wie funktioniert der Verkauf über eine Bank oder Sparkasse rechtlich?

Der Unterschied beginnt bei der Erlaubnis. Vermittelt das Institut selbst, greift die Ausnahme des § 34c Absatz 5 Nummer 1 GewO für „Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde“. Läuft die Vermittlung über eine Immobilientochter, die selbst kein Kreditinstitut ist, gilt für diese § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO mit den Versagungsgründen des Absatzes 2, Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Verweist das Institut weiter, ist der Partnermakler Ihr Gegenüber.

Quellen: § 34c GewO, § 1 MaBV und § 2 DL-InfoV, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Wer ist bei einem Maklerauftrag über die Hausbank mein Vertragspartner?

Nicht automatisch das Institut, bei dem Sie Ihr Konto führen. Vor Abschluss eines schriftlichen Vertrags sind Ihnen die „Firma unter Angabe der Rechtsform“, das Register mit Registergericht und Registernummer sowie „bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten Name und Anschrift der zuständigen Behörde“ zur Verfügung zu stellen (§ 2 Absatz 1 Nummern 1, 3 und 4 DL-InfoV). Nennt der Vertragskopf eine GmbH mit eigener Registernummer, ist diese Ihr Vertragspartner. Ob ein Unternehmen als beaufsichtigtes Institut geführt wird, zeigt die BaFin-Unternehmensdatenbank. Was darüber hinaus ins Erstgespräch gehört, steht im 25-Punkte-Katalog.

Gelten für die Bank dieselben Maklerpflichten wie für einen freien Makler?

Teils ja, teils nein, und die Trennlinie verläuft zwischen BGB und MaBV. Das BGB-Maklerrecht gilt in jeder Konstruktion unverändert. Die MaBV hängt an § 34c Absatz 5 GewO: Informationspflicht (§ 11), Buchführungspflicht (§ 10) und Aufbewahrungspflicht (§ 14) treffen die Immobiliengesellschaft, nicht aber das Kreditinstitut selbst, soweit die Ausnahme greift. Kein Schutzdefizit, sondern ein anderes Regelwerk: Kreditinstitute unterliegen der Aufsicht nach dem Kreditwesengesetz.

Quellen: § 652, § 654, § 656a, § 656b, § 656c und § 656d BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Welche Interessenkonflikte entstehen, wenn Kredit, Anlage und Vermittlung aus einem Haus kommen?

Strukturell entstehen sie dort, wo dieselbe Gruppe an mehr als einem Ergebnis verdient. Für das Anlagegeschäft benennt das Recht den Konflikttyp: Ein Wertpapierdienstleistungsunternehmen muss Vorkehrungen treffen, um Interessenkonflikte „zu erkennen und zu vermeiden oder zu regeln“, ausdrücklich auch solche aus der eigenen Vergütungsstruktur (§ 80 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 WpHG). Diese Pflicht betrifft Wertpapierdienstleistungen, nicht die Maklertätigkeit. Für diese greift § 3 Absatz 1 Nummer 2 DL-InfoV: auf Anfrage Angaben zu multidisziplinären Tätigkeiten und, soweit erforderlich, zu Maßnahmen gegen Interessenkonflikte.

Quellen: § 63 und § 80 WpHG, § 3 DL-InfoV, § 492a, § 500 und § 502 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Darf die Bank den Maklerauftrag an Finanzierungs- oder Anlageprodukte koppeln?

Ausdrücklich geregelt ist nur eine Richtung. Ein Darlehensgeber darf den Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags „nicht davon abhängig machen, dass der Darlehensnehmer oder ein Dritter weitere Finanzprodukte oder -dienstleistungen erwirbt“ (§ 492a Absatz 1 Satz 1 BGB). Kein Kopplungsgeschäft liegt vor, wenn er auch ohne diese Produkte abschlussbereit ist, selbst wenn die Konditionen abweichen. Rechtsfolge: Die gekoppelten Geschäfte sind nichtig, der Darlehensvertrag bleibt wirksam. Zulässige Kopplungen regelt § 492b BGB. Offen bleibt nach dem Wortlaut, ob ein Maklerauftrag ein Finanzprodukt in diesem Sinne ist und ob die umgekehrte Richtung erfasst wird. Lassen Sie sich jede Bedingung schriftlich benennen.

Was ändert sich, wenn dieselbe Bank die Grundschuld auf meinem Haus hält?

Dann steht Ihnen dasselbe Haus in zwei Rollen gegenüber, als Gläubiger des Darlehens und als Vermittler des Verkaufs. Trennbar bleiben beide Verhältnisse. Als Verbraucher kündigen Sie dafür nicht, Sie erfüllen vorzeitig: Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz geht das während der Zinsbindung, „wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht“ (§ 500 Absatz 2 Satz 2 BGB); der Verkauf der beliehenen Sache ist der Musterfall (§ 490 Absatz 2 Satz 2 BGB), und § 490 Absatz 2 findet dann keine Anwendung (§ 500 Absatz 2 Satz 3 BGB). Dafür schulden Sie eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ablösung und Vermittlung gehören getrennt bepreist, Details im Hausverkauf trotz laufendem Kredit.

Was spricht strukturell für den Vertriebsweg Bank, und was dagegen?

Dafür sprechen erreichbare Anlaufstellen und eine bestehende Kundenbeziehung, dagegen die Bündelung mehrerer Rollen. Beziffern lässt sich das Filialargument: Die inländischen Zweigstellen sanken laut Bundesbank im Jahr 2025 von 17.870 auf 16.799, ein Minus von 6 Prozent nach 8 Prozent im Vorjahr. Offen bleibt, ob der konkrete Bearbeiter den Teilmarkt kennt, den Ihr Verkauf verlangt. Wie weit Teilmärkte auseinanderlaufen, zeigen die vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamts zum 1. Quartal 2026: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stand einem Plus von 1,4 Prozent zum Vorjahresquartal in den sieben größten Metropolen ein Minus von 0,8 Prozent in dünn besiedelten ländlichen Kreisen gegenüber, bei Eigentumswohnungen war es umgekehrt (0,3 gegenüber 3,6 Prozent). Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert Ihre eigene Größenordnung, bevor der erste Vorschlag auf dem Tisch liegt.

Welche Alternativen gibt es, und woran entscheiden Sie sich?

Drei Wege stehen nebeneinander: Institut oder Immobilientochter, freier regionaler Makler, Privatverkauf. Die Grundsatzfrage klärt der Vergleich Makler oder Privatverkauf, die Auswahlkriterien Guten Makler erkennen, die Höhe die Maklerprovision, die Suche Immobilienmakler finden und die Bindung der Alleinauftrag. Für den Vertriebsweg selbst bleiben fünf prüfbare Kriterien: Wer ist Vertragspartner, mit welcher Rechtsform (§ 2 Absatz 1 Nummern 1 und 3 DL-InfoV)? Welche Behörde hat die Erlaubnis erteilt, oder greift die Ausnahme des § 34c Absatz 5 GewO (Nummer 4)? Welche Maßnahmen gegen Interessenkonflikte sind dokumentiert (§ 3 Absatz 1 Nummer 2 DL-InfoV)? Wird der Auftrag intern weitergereicht, und an wen? Hängt die Vergütung an einer Bedingung außerhalb des Verkaufs? Wie eng der Blick eines Anbieters ausfallen darf, zeigt das Kreditrecht: Bei Beratungsleistungen muss ein Darlehensgeber nur „eine ausreichende Zahl an Darlehensverträgen zumindest aus seiner Produktpalette“ prüfen (§ 511 Absatz 2 Satz 2 BGB). Das ist die Grenze des Modells, keine Aussage über einen Anbieter.

Was ist ein Paket aus Provisionsnachlass und Geldanlage wirklich wert?

Alle Zahlen sind frei gewählte Rechenannahmen und eigene Berechnungen, keine Marktdurchschnitte und keine Anlageempfehlung. Einfamilienhaus, Kaufpreis 450.000 Euro, Käufer ist Verbraucher, Gesamtprovision 7,14 Prozent brutto, hälftig geteilt. Nach Ablösung der Restschuld bleiben 300.000 Euro, Anlagehorizont fünf Jahre. Angeboten wird ein Nachlass von 0,50 Prozentpunkten, wenn der Erlös im Haus angelegt bleibt.

• Verkäuferanteil bisher 3,57 Prozent von 450.000 Euro = 16.065,00 Euro, neu 3,32 Prozent = 14.940,00 Euro
• Einmaliger Vorteil: 1.125,00 Euro, Gegenprobe 0,25 Prozent von 450.000 Euro
• 300.000 Euro bei 3,00 Prozent pro Jahr über fünf Jahre: 347.782,22 Euro
• 300.000 Euro bei 2,70 Prozent pro Jahr über fünf Jahre: 342.746,85 Euro
• Laufender Nachteil: 5.035,37 Euro, Saldo also minus 3.910,37 Euro

Rechnerisch trägt sich das Paket erst, wenn der jährliche Renditeunterschied unter rund 0,067 Prozentpunkten liegt. Die Regel: Bewerten Sie jede Komponente einzeln, denn ein einmaliger Nachlass in Prozentpunkten und ein laufender Unterschied pro Jahr sind nicht dieselbe Währung. Für die steuerliche Seite ist die Steuerberatung zuständig, für die Anlage eine Anlageberatung.

Häufige Fragen

Muss ich Kunde sein, um die Immobilienvermittlung meiner Bank zu nutzen?

Nein, das Gesetz verlangt es nicht. Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB), ein bestehendes Konto ist keine Voraussetzung. Prüfen Sie, ob das Angebot eine Kundenbeziehung zur Bedingung macht.

Ist der Verkauf über eine Bank günstiger als über einen freien Makler?

Dazu gibt es keine amtliche Statistik. Belastbar ist nur die Rechtslage: Die Provisionshöhe ist beim Verkauf nicht gedeckelt und frei verhandelbar, die Verteilung bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucher als Käufer dagegen zwingend geregelt (§§ 656b bis 656d BGB). Vergleichen Sie auf identischer Datenbasis.

Darf die Bank Daten aus meiner Kontoverbindung für die Vermittlung nutzen?

Handelt es sich um eine rechtlich eigenständige Immobiliengesellschaft, ist sie ein anderes Unternehmen als Ihr Institut. Verlangen Sie Auskunft, welche Daten an wen weitergegeben werden, auf welcher Rechtsgrundlage und wie Sie widersprechen können.

Kann dieselbe Gruppe meinen Käufer finanzieren und trotzdem mein Makler sein?

Finanzierung und Vermittlung sind zwei Leistungen an zwei Personen. Zur Provisionsfrage wird es erst, wenn der Vermittler auch für die Käuferseite als Makler tätig wird. Dann gilt § 656c BGB, und eine vertragswidrige Tätigkeit für die andere Seite lässt Maklerlohn und Aufwendungsersatz entfallen (§ 654 BGB). Lassen Sie im Vertrag regeln, ob ein Suchauftrag der Käuferseite besteht.

Wer haftet, wenn bei der Vermarktung über die Bank ein Fehler passiert?

Vertraglich haftet, wer den Maklervertrag mit Ihnen geschlossen hat. Die Verkäuferhaftung für Sachmängel bleibt in jeder Konstruktion bei Ihnen. Ob zusätzlich Pflichten aus der Bankverbindung berührt sind, prüft im Streitfall eine auf Bank- und Maklerrecht spezialisierte Kanzlei.

Fazit

Der Vertriebsweg Bank ist kein eigener Rechtstyp, sondern eine Frage der Konstruktion: Vermittelt ein Kreditinstitut mit Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG selbst, gelten die Absätze 1 bis 3 des § 34c GewO und die MaBV nicht, während das Maklerrecht der §§ 652, 654 und 656a bis 656d BGB unverändert bleibt. Prüfbar ist das an vier Angaben, die Ihnen vor Vertragsschluss zustehen: Firma, Rechtsform, Register und zuständige Behörde. Für eine konkrete Klausel gehört der Vertrag in eine auf Maklerrecht spezialisierte Kanzlei, alles Weitere bündelt der Ratgeber rund um den Makler. Beginnen Sie mit der eigenen Zahl: Die kostenlose Ersteinschätzung ist eine Orientierung, kein Gutachten, macht Angebote aber vergleichbar.

Quellen

• § 34c GewO Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 1 MaBV Anwendungsbereich, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 652 BGB Entstehung des Lohnanspruchs, § 654 BGB Verwirkung des Lohnanspruchs, § 656a BGB Textform, § 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d, § 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien und § 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 490 BGB Außerordentliches Kündigungsrecht, § 492a BGB Kopplungsgeschäfte, § 492b BGB Zulässige Kopplungsgeschäfte, § 500 BGB Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung, § 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung und § 511 BGB Beratungsleistungen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 63 WpHG Allgemeine Verhaltensregeln und § 80 WpHG Organisationspflichten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 1 DL-InfoV Anwendungsbereich, § 2 DL-InfoV Stets zur Verfügung zu stellende Informationen und § 3 DL-InfoV Auf Anfrage zur Verfügung zu stellende Informationen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Bankstellenentwicklung im Jahr 2025, veröffentlicht am 10. Juni 2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026, Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026
• BaFin-Unternehmensdatenbank, abgerufen im August 2026