Haus verkaufen trotz Kredit: vier Wege aus dem Darlehen

Das Wichtigste in Kürze

• Von 395.000 Euro Kaufpreis bleiben 88.802 Euro: Restschuld 280.951,63 Euro, Vorfälligkeitsentschädigung 10.294,54 Euro und 14.951,50 Euro Verkaufskosten gehen ab (eigene Modellrechnung).
• Die Bank kann den Verkauf nicht blockieren: Vorzeitig erfüllen dürfen Sie, „wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht“ (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB); der Verkauf der beliehenen Sache ist genau das (§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Der Normalfall, nicht die Ausnahme: Ende Juni 2026 standen bei deutschen Banken rund 1.650 Milliarden Euro Wohnungsbaukredite an inländische private Haushalte aus (EZB, vorläufiger Wert).
• Zehn Jahre zählen ab vollständigem Empfang: Danach kündigen Sie mit sechs Monaten Frist, unabdingbar (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 4 Satz 1 BGB).
• Schuldübernahme nur mit Genehmigung der Bank: Schweigt sie nach einer Fristsetzung, gilt die Genehmigung als verweigert (§ 415 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Erst die Bankauskunft, dann der Preis: Nach Ihrer Mitteilung muss die Bank Zulässigkeit, Rückzahlungsbetrag und Entschädigungshöhe beziffern (§ 493 Abs. 5 BGB).

Ein laufender Kredit ist kein Verkaufshindernis. Während der Sollzinsbindung dürfen Sie Ihr Immobiliar-Verbraucherdarlehen vorzeitig erfüllen, sobald ein berechtigtes Interesse besteht, und der Verkauf der beliehenen Immobilie ist genau dieser Fall. Vier Wege führen aus dem Vertrag, sie kosten sehr unterschiedlich viel. Im Rechenbeispiel unten bleiben von 395.000 Euro Kaufpreis 88.802,33 Euro.

Diese vier Wege sollten Sie kennen, bevor Sie mit Ihrer Bank sprechen.

Quellen: § 414, § 415, § 416, § 489, § 490, § 493, § 500 und § 502 BGB, § 9 GrEStG, Verbraucherzentrale, Baufinanzierung vorzeitig ablösen (Stand 19.11.2025), abgerufen im August 2026.

Darf ich mein Haus überhaupt verkaufen, solange der Kredit noch läuft?

Ja, und zwar ohne Erlaubnis Ihrer Bank. § 500 Abs. 2 Satz 1 BGB erlaubt jedem Verbraucher, seine Verbindlichkeiten „jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig“ zu erfüllen; bei gebundenem Sollzinssatz verlangt Satz 2 ein berechtigtes Interesse, und § 490 Abs. 2 Satz 2 BGB nennt als Musterfall das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache. Für Verbraucher gilt damit: Sie erfüllen vorzeitig, Sie kündigen nicht, denn § 490 Abs. 2 BGB findet dann keine Anwendung (§ 500 Abs. 2 Satz 3 BGB). Außerhalb des Verbraucherrechts bleibt § 490 Abs. 2 BGB der Maßstab, mit sechs Monaten seit vollständigem Empfang und den drei Monaten aus § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB. Auch die Grundschuld hindert nichts, sie setzt nach § 1192 Abs. 1 BGB keine Forderung voraus.

In welcher Reihenfolge prüfen Sie die vier Wege?

Von der günstigsten zur teuersten Option. Erstens: Ist die Zehnjahresgrenze des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erreicht oder in Sichtweite? Dann kündigen Sie mit sechs Monaten Frist, eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht nicht, weil keine vorzeitige Rückzahlung im Sinne des § 502 Abs. 1 BGB vorliegt; endet die Sollzinsbindung ohnehin bald ohne neue Zinsvereinbarung, genügt nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB ein Monat. Zweitens: Kaufen Sie wieder? Dann fragen Sie den Pfandtausch an, bevor Sie einen Notartermin planen. Drittens: Reizt Ihr Altzins den Käufer und spielt Ihre Bank mit? Dann prüfen Sie die Schuldübernahme. Viertens: ablösen und die Entschädigung tragen, auf Grundlage der Auskunft nach § 493 Abs. 5 BGB. Quer dazu liegt ein Hebel, der zu jedem Weg passt: ein Sondertilgungsrecht vor der Ablösung ausschöpfen und so die Restschuld senken. Dieses Recht folgt aus Ihrem Vertrag, nicht aus dem Gesetz.

Die Falle steht in § 489 Abs. 3 BGB: Zahlen Sie nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt sie als nicht erfolgt. Die Kaufpreisfälligkeit muss deshalb vor diesem Fenster liegen.

Ab wann läuft die Zehnjahresfrist, und welche Termine hängen daran?

Ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsunterschrift. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt die Kündigung „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“.

Quelle: § 489 BGB, abgerufen im August 2026. Termine am Beispieldarlehen des Rechenbeispiels.

Kann ich das Darlehen auf die neue Immobilie mitnehmen?

Über den Pfandtausch, bei dem keine vorzeitige Rückzahlung stattfindet: Der Vertrag bleibt bestehen, nur die Sicherheit wandert. Die Verbraucherzentrale schreibt dazu: „Wenn Sie eine andere, unbelastete Immobilie besitzen, können Sie diese der Bank als Ersatzsicherheit anbieten. Gewährt sie der Bank mindestens die gleiche Sicherheit wie die verkaufte Immobilie, muss die Bank dem Tausch zustimmen.“ Ein Vorbehalt bleibt: Eine ausdrückliche Anspruchsgrundlage im BGB gibt es nicht, und die Gleichwertigkeit beurteilt die Bank nach ihren eigenen Beleihungsmaßstäben. Wirtschaftlich lohnt der Tausch, solange Ihr Altzins unter dem heutigen Niveau liegt: Der Effektivzins im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland lag im Juni 2026 bei 3,98 Prozent für Zinsbindungen über zehn Jahre und bei 3,76 Prozent für fünf bis zehn Jahre (EZB, vorläufige Werte). Mehr dazu im Beitrag zur Zinsentwicklung beim Hausverkauf.

Kann der Käufer meinen Kredit einfach übernehmen?

Nur wenn Ihre Bank genehmigt, und das ist der seltene Sonderweg. § 415 Abs. 1 Satz 1 BGB: „Wird die Schuldübernahme von dem Dritten mit dem Schuldner vereinbart, so hängt ihre Wirksamkeit von der Genehmigung des Gläubigers ab.“ Verweigert sie, gilt die Übernahme „als nicht erfolgt“; schweigt sie nach einer Fristsetzung, gilt die Genehmigung ebenfalls als verweigert (§ 415 Abs. 2). Alternativ schließen Bank und Käufer den Vertrag direkt (§ 414 BGB). Nach § 418 Abs. 1 Satz 1 BGB erlöschen „infolge der Schuldübernahme die für die Forderung bestellten Bürgschaften und Pfandrechte“, sofern Bürge oder Eigentümer nicht einwilligen; deshalb verlangen Banken ausdrückliche Zustimmungserklärungen. Steuerlich zählt die übernommene Schuld nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zur Gegenleistung, ein niedrigerer Barkaufpreis senkt die Grunderwerbsteuer also nicht. Die Sechs-Monats-Regel des § 416 BGB, nach der Schweigen als Genehmigung gilt, ist auf die Hypothek zugeschnitten; heute üblich ist die Grundschuld.

Wer bekommt das Geld im Moment des Verkaufs?

Der Ablösebetrag erreicht Sie nie. Nach Darstellung der Bundesnotarkammer sorgt der Notar dafür, dass das Kreditinstitut die Löschungsunterlagen bereitstellt und die offene Verbindlichkeit des Verkäufers aus dem Kaufpreis beglichen wird; der Käufer überweist an den Verkäufer beziehungsweise die abzulösende Bank. Restschuld plus Entschädigung gehen an die Bank, der Rest an Sie. Wie das an Vormerkung und Fälligkeitsmitteilung hängt, steht im Beitrag zur Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung; was danach mit dem Grundpfandrecht geschieht, klärt der Beitrag Grundschuld löschen oder stehen lassen.

Was bleibt am Ende übrig?

Verkaufspreis minus Restschuld minus Vorfälligkeitsentschädigung minus Verkaufskosten. Annahmen: Einfamilienhaus, Verkaufspreis 395.000 Euro, Darlehen 300.000 Euro, vollständig ausgezahlt am 01.09.2023, Sollzins 3,85 Prozent, Tilgung 2,0 Prozent, Monatsrate 1.462,50 Euro, Zinsbindung bis 31.08.2038, Ablösung am 01.09.2026 nach 36 Raten, Selbstnutzung seit Anschaffung.

Eigene Modellrechnung mit hypothetischen Annahmen, keine Finanzierungsberatung. Die Entschädigung von 10.294,54 Euro ist hier eine gegebene Bankauskunft; ihre Herleitung steht im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf, die übrigen Positionen im Überblick zu den Kosten beim Immobilienverkauf.

Gegenprobe zum Timing: Nach vollständigem Empfang am 01.09.2023 wirkt die Kündigung frühestens zum 01.03.2034. Wer so lange wartet, spart die 10.294,54 Euro vollständig, der Netto-Erlös stiege bei gleichem Preis auf 99.096,87 Euro. Die Entschädigung ist der Preis dafür, siebeneinhalb Jahre früher zu verkaufen: 2,61 Prozent des Kaufpreises. Offen bleibt allein der Verkaufspreis. Eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie liefert dafür die Größenordnung, ein Gutachten ersetzt sie nicht.

Was passiert, wenn die Restschuld höher ist als der Verkaufspreis?

Dann verschwindet die Schuld nicht mit der Immobilie. Bringt dasselbe Haus nur 265.000 Euro, ergibt die Kette 265.000,00 minus 280.951,63 minus 10.294,54 minus 9.460,50 Maklervergütung minus 600,00 minus 250,00 und damit minus 36.556,67 Euro (eigene Modellrechnung). Die Bank gibt die Löschungsbewilligung nur gegen Befriedigung heraus, denn der Anspruch auf die Löschungsurkunden besteht nach § 1144 in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB nur „gegen Befriedigung des Gläubigers“. Sie brauchen deshalb eine Vereinbarung über Pfandfreigabe gegen Teilzahlung und die Fortführung des ungedeckten Rests, regelmäßig dann ohne Grundpfandrecht. Diese Verhandlung gehört vor das Inserat, nicht vor den Notartermin. Die Verbraucherzentrale rät, früh auf den Darlehensgeber zuzugehen: Die Grundschuld ist ein sofort vollstreckbarer Titel, für die Zwangsversteigerung braucht es weder Klage noch amtliche Feststellung der Zahlungsunfähigkeit. Dass Preise nicht überall tragen, zeigt der Häuserpreisindex: Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen lagen im 1. Quartal 2026 um 0,8 Prozent unter dem Vorjahresquartal (Statistisches Bundesamt). Haften zwei Personen gemeinsam, kommt eine eigene Ebene hinzu, siehe Scheidung und Hauskredit.

Wann ist Vermieten statt Verkaufen die bessere Antwort?

Wenn Ihr Altvertrag mehr wert ist als der Erlös heute. Vermieten löst das Kreditproblem nicht, es verschiebt es. Den Ausschlag gibt der Zinsvergleich: Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland kosteten im Neugeschäft im Juni 2026 durchschnittlich 3,95 Prozent effektiv (EZB). Liegt Ihr Sollzins deutlich darunter, ist der laufende Vertrag ein Vermögenswert. Steuerlich zieht der Wechsel in beide Richtungen: Schuldzinsen werden zu Werbungskosten, „soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen“ (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), dafür verlieren Sie die Befreiung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wenn Sie nach längerer Vermietung binnen zehn Jahren seit Anschaffung verkaufen. Den vollständigen Vergleich führt der Beitrag Haus verkaufen oder vermieten, die Steuerfolgen rechnet ein Steuerberater durch.

Häufige Fragen

Muss ich meiner Bank sagen, dass ich verkaufen will, bevor ich inseriere?

Spätestens dann, wenn Sie Zahlen brauchen, denn die Auskunftspflicht wird erst durch Ihre Mitteilung ausgelöst. § 493 Abs. 5 Satz 1 BGB knüpft daran an, dass der Darlehensnehmer „mitteilt, dass er eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens beabsichtigt“. Erst dann muss die Bank unverzüglich und auf dauerhaftem Datenträger informieren.

Verliere ich das Kündigungsrecht, wenn ich zwischendurch verlängert habe?

Sie verlieren es nicht, aber die Uhr beginnt von vorn: Wird eine „neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs“ (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine Prolongation im Jahr 2022 verschiebt den frühesten Kündigungstermin auf 2032. Ausschließen oder erschweren darf der Vertrag das Recht nicht (§ 489 Abs. 4 Satz 1 BGB).

Was passiert, wenn zwei Darlehen auf derselben Immobilie laufen?

Jedes Darlehen wird einzeln abgerechnet, jede Bank gibt ihre eigene Löschungsbewilligung heraus, regelmäßig unter eigener Treuhandauflage. Die notarielle Treuhandgebühr entsteht nach KV 22201 GNotKG „für jeden Treuhandauftrag gesondert“, Geschäftswert ist der Wert des Sicherungsinteresses (§ 113 Abs. 2 GNotKG). Fordern Sie zwei getrennte Auskünfte nach § 493 Abs. 5 BGB an; Förderdarlehen können abweichende Bedingungen enthalten.

Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Kaufpreis bezahlen?

Ja, das ist der Regelfall des Vollzugs. Ist der Betrag streitig, empfiehlt die Verbraucherzentrale, ihn zu hinterlegen oder die Ablösesumme zu zahlen, damit das Institut die Löschungsbewilligung ausstellt. So platzt der Notartermin nicht, und die Rückforderung bleibt möglich.

Muss der laufende Kredit im Kaufvertrag stehen?

Der Kredit selbst nicht, die Grundschuld schon. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und ist für jeden Interessenten sichtbar. Eine nicht ausdrücklich übernommene Belastung wäre ein Rechtsmangel nach § 435 Satz 1 BGB, deshalb regelt der Kaufvertrag die lastenfreie Übertragung und der Notar organisiert sie.

Fazit

Der laufende Kredit kostet Sie Geld, aber nie das Recht zu verkaufen. Prüfen Sie die vier Wege in der Reihenfolge ihrer Kosten: Zehnjahresgrenze, Pfandtausch, Schuldübernahme, Ablösung. Zwei Zahlen entscheiden über alles Weitere: die Restschuld zum geplanten Ablösetag und die Auskunft nach § 493 Abs. 5 BGB. Weitere Etappen finden Sie im Ratgeber Hausverkauf. Der nächste Schritt: Fordern Sie beide Zahlen schriftlich bei Ihrer Bank an und holen Sie sich parallel eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie, damit Sie wissen, ob der Kaufpreis Ihre Restschuld überhaupt deckt.

Quellen

• § 414, § 415, § 416 und § 418 BGB zur Schuldübernahme, zur Genehmigung des Gläubigers und zum Erlöschen von Sicherheiten, abgerufen im August 2026
• § 488, § 489, § 490, § 493, § 500 und § 502 BGB zu Kündigungsrecht, berechtigtem Interesse, Auskunftspflicht, vorzeitiger Erfüllung und Vorfälligkeitsentschädigung, abgerufen im August 2026
• § 435, § 1144, § 1191 und § 1192 BGB zu Rechtsmangel, Löschungsurkunden und Grundschuld, abgerufen im August 2026
• § 656a, § 656b, § 656c und § 656d BGB zur Maklervergütung beim Verkauf an Verbraucher, abgerufen im August 2026
• § 9 und § 23 EStG zu Schuldzinsen als Werbungskosten und zur Eigennutzungsausnahme, § 9 GrEStG zur Gegenleistung sowie § 113 GNotKG und Kostenverzeichnis Anlage 1 zur Treuhandgebühr, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen (Stand 19.11.2025) und Was tun, wenn Sie Raten nicht mehr zahlen können (Stand 30.05.2025), abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Glossar Grundstückskaufverträge zur Lastenfreistellung und zum Zahlungsweg, abgerufen im August 2026
• Europäische Zentralbank, Datenportal: Bestand der Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland, Effektivzins im Neugeschäft über zehn Jahre Zinsbindung, fünf bis zehn Jahre und alle Zinsbindungen, Bestand und die beiden Zinsbindungsreihen für Juni 2026 vorläufig, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026 zum Häuserpreisindex im 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026