Maklervertrag kündigen und widerrufen: Fristen und Rechte

Das Wichtigste in Kürze

• Widerruf: 14 Tage ab Vertragsschluss, nur für Verbraucher und nur bei Abschluss im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume (§ 312g Abs. 1, § 355 Abs. 2 BGB).
• Ohne Widerrufsbelehrung: Die Frist beginnt nicht zu laufen, das Widerrufsrecht erlischt erst nach 12 Monaten und 14 Tagen (§ 356 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 Satz 1 BGB).
• Alleinauftrag: 6 Monate Bindungsfrist in AGB sind laut BGH regelmäßig angemessen, beim einfachen Alleinauftrag ebenso die Verlängerung um jeweils 3 Monate und 4 Wochen Kündigungsfrist (BGH, 28.5.2020, I ZR 40/19, Leitsätze b bis d).
• Fristlose Kündigung: nur bei wichtigem Grund und in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung (§ 314 Abs. 1 und 2 BGB).
• Wertersatz nach Widerruf: entfällt vollständig, wenn der Makler nicht auf die Wertersatzpflicht hingewiesen hat (BGH, 7.7.2016, I ZR 30/15, Leitsatz e).
• Restrisiko: Kauft ein nachgewiesener Interessent innerhalb eines Jahres, wird die Ursächlichkeit der Maklerleistung vermutet und die Provision kann trotz Vertragsende fällig werden (BGH, 5.3.2020, I ZR 69/19, Rn. 14).

Kam der Maklervertrag am Telefon, per E-Mail oder bei Ihnen zu Hause zustande, können Sie ihn als Verbraucher innerhalb von 14 Tagen ohne Begründung widerrufen. Fehlt die Widerrufsbelehrung, verlängert sich dieses Recht auf 12 Monate und 14 Tage. Ist die Frist abgelaufen oder haben Sie im Maklerbüro unterschrieben, bleibt die Kündigung: ordentlich zum Laufzeitende oder fristlos aus wichtigem Grund.

Widerruf oder Kündigung: welcher Weg passt zu meinem Maklervertrag?

Drei Fragen entscheiden: Wo wurde unterschrieben, wurde über das Widerrufsrecht belehrt, und ist der Auftrag befristet? Der Widerruf ist der stärkste Weg, er braucht keine Begründung und wickelt den Vertrag rückab. Die Kündigung wirkt nur für die Zukunft.

Quellen: §§ 312b, 312c, 312g, 314, 355, 356, 357a, 671 BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 4. August 2026); BGH, Urteil vom 28.5.2020, I ZR 40/19.

Welche Vertragsform Sie unterschrieben haben, steht meist in der Überschrift des Dokuments; einfacher, Allein- und qualifizierter Alleinauftrag im Vergleich stehen im Beitrag zum Maklervertrag.

Wann habe ich beim Maklervertrag überhaupt ein 14-tägiges Widerrufsrecht?

Nur wenn zwei Bedingungen zusammenkommen. Erstens müssen Sie Verbraucher sein, also privat und nicht gewerblich verkaufen (§ 13 BGB). Zweitens muss der Vertrag im Fernabsatz geschlossen worden sein, also ausschließlich über Telefon, Brief, E-Mail oder digitale Dienste und im Rahmen eines dafür organisierten Vertriebssystems (§ 312c Abs. 1 BGB). Alternativ genügt der Abschluss außerhalb der Geschäftsräume bei körperlicher Anwesenheit, etwa am Küchentisch (§ 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB), oder eine unmittelbar vorangegangene persönliche Ansprache außerhalb dieser Räume (Nr. 3).

Der Bundesgerichtshof hat am 7. Juli 2016 klargestellt, dass per E-Mail und Telefon geschlossene Maklerverträge Fernabsatzverträge über Dienstleistungen sind. In beiden Fällen fehlte die Widerrufsbelehrung, die Provisionsklagen der Makler blieben ohne Erfolg (Pressemitteilung Nr. 114/2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15). Haben Sie im Maklerbüro unterschrieben, ohne zuvor außerhalb angesprochen worden zu sein, bleibt nur die Kündigung.

Wie lange kann ich widerrufen, wenn im Vertrag keine Widerrufsbelehrung stand?

Deutlich länger, denn ohne ordnungsgemäße Belehrung beginnt die Frist gar nicht erst zu laufen (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das Widerrufsrecht erlischt dann erst spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 4 Satz 1 BGB). Wird die Belehrung verspätet nachgeholt, laufen die 14 Tage ab ihrem Zugang. Vorzeitig erlischt das Recht nur, wenn die Dienstleistung vollständig erbracht ist und Sie dem vorher ausdrücklich zugestimmt haben (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB).

Wie muss ich den Widerruf erklären, damit er wirksam ist?

Formfrei, aber beweisbar. Der Entschluss zum Widerruf muss eindeutig hervorgehen, eine Begründung ist nicht nötig, und zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung (§ 355 Abs. 1 BGB). Brief, Fax, E-Mail, SMS oder Webformular sind zulässig; die Verbraucherzentrale rät, Sendedaten zu sichern und den Zugang bestätigen zu lassen. Prüfen Sie zugleich, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag existiert: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen der Textform (§ 656a BGB).

Kann ich einen befristeten Alleinauftrag vorzeitig kündigen?

Ordentlich nicht, das ist der Sinn der Bindung. Der BGH hat 2020 entschieden, dass in AGB eine am Zeitbedarf orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden darf und sechs Monate Bindungsfrist regelmäßig angemessen sind (I ZR 40/19, Leitsatz b, Rn. 28). Auch die automatische Verlängerung um jeweils drei Monate und eine vierwöchige Kündigungsfrist hielt der Senat für zulässig (Leitsätze c und d). Die Zwei-Jahres-Grenze aus § 309 Nr. 9 BGB hilft nicht weiter, der BGH hält sie auf Maklerverträge über ein einziges Objekt für unanwendbar (Rn. 24 f.).

Ein Ansatzpunkt bleibt: Wird die Länge der Kündigungsfrist in weiteren AGB bestimmt, auf die der Verwender nicht hinweist und die deshalb nicht wirksam einbezogen sind, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam (Leitsatz e, Rn. 32), der Vertrag endet mit der Erstlaufzeit. Beim einfachen Auftrag ohne Bindung können Sie jederzeit beenden (§ 671 Abs. 1 BGB).

Welche Gründe zählen als wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung?

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn Ihnen die Fortsetzung bis zum vereinbarten Ende unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zumutbar ist (§ 314 Abs. 1 BGB). Diskutiert werden monatelange Untätigkeit trotz Alleinauftrag, das Ignorieren abgesprochener Vermarktungsschritte oder ein zerstörtes Vertrauensverhältnis; einen sicheren Katalog gibt es nicht. Klar geregelt ist nur ein Fall: Wird der Makler vertragswidrig auch für die Gegenseite tätig, entfällt sein Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz (§ 654 BGB).

Zwei Verfahrensregeln entscheiden über den Erfolg: Beruht der Grund auf einer Pflichtverletzung, ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abhilfefrist oder Abmahnung zulässig (§ 314 Abs. 2 BGB), und Sie dürfen nur innerhalb angemessener Frist ab Kenntnis kündigen (§ 314 Abs. 3 BGB). Ob Ihr Sachverhalt trägt, sollte vorab ein Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale prüfen. Dieser Text ist keine Rechtsberatung.

Muss ich nach Widerruf oder Kündigung noch etwas an den Makler zahlen?

Nach einem Widerruf meistens nichts. Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen schulden Sie nur, wenn alle drei Voraussetzungen des § 357a Abs. 2 BGB erfüllt sind.

Quellen: § 357a Abs. 2 BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 4. August 2026); BGH, Urteil vom 7.7.2016, I ZR 30/15, Leitsatz e.

Nach einer Kündigung gilt das Erfolgsprinzip: Maklerlohn ist nur zu zahlen, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt, Aufwendungen nur bei ausdrücklicher Vereinbarung (§ 652 BGB). Die Höhe im Erfolgsfall behandelt der Beitrag zur Maklerprovision.

Was kostet der Ausstieg konkret? Ein durchgerechneter Fall

Frau K. verkauft privat ein Reihenhaus in Leipzig. Der Makler ruft an und schickt den Alleinauftrag per E-Mail, sie sendet ihn unterschrieben zurück: Vertragsschluss Dienstag, 3. März 2026, ein Fernabsatzvertrag nach § 312c Abs. 1 BGB. Vereinbart sind sechs Monate Laufzeit und 3,57 Prozent Verkäuferprovision bei erwarteten 420.000 Euro Kaufpreis, hier reine Rechengröße.

Vereinbarter Gesamtpreis: 420.000 Euro × 3,57 % = 14.994 Euro, die Bezugsgröße des § 357a Abs. 2 Satz 2 BGB.

Fristende mit Belehrung: Der Tag des Vertragsschlusses zählt nicht mit (§ 187 Abs. 1 BGB), die Frist läuft ab dem 4. März und endet nach § 188 Abs. 1 BGB am Dienstag, 17. März 2026, um 24:00 Uhr.

Fristende ohne Belehrung: Zwölf Monate ab dem 4. März 2026 enden nach § 188 Abs. 2 BGB am 3. März 2027, plus 14 Tage ergibt Mittwoch, 17. März 2027. Aus 14 Tagen werden 379 Tage.

Wertersatz bei Widerruf am 10. März 2026: Sind alle Voraussetzungen des § 357a Abs. 2 BGB erfüllt, stehen 7 genutzte Tage 184 Laufzeittagen gegenüber: 14.994 Euro × 7 ÷ 184 = 570,42 Euro. Das ist eine rechnerische Obergrenze, denn das Gesetz nennt nur den Gesamtpreis und keine Berechnungsmethode.

Ohne Wertersatzhinweis: 0 Euro. Im BGH-Fall I ZR 30/15 entfiel so eine geforderte Provision von 15.000 Euro bei 240.000 Euro Kaufpreis.

Ob eine Provision dieser Größenordnung zu Ihrem Objekt passt, hängt am realistischen Verkaufspreis. Holen Sie vor dem nächsten Vertrag eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts ein.

Wann wird trotz Kündigung später noch die volle Provision fällig?

Wenn ein Interessent kauft, den der Makler Ihnen vor Vertragsende nachgewiesen hat. § 652 Abs. 1 BGB setzt nur voraus, dass der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt, nicht dass der Maklervertrag dann noch besteht. Im Fall I ZR 69/19 war der Vermittlungsvertrag im Juli 2015 gekündigt, der Hauptvertrag kam im November 2015 zustande, und der BGH bejahte die Kausalitätsvermutung zugunsten des Maklers (Rn. 14 bis 16).

Entscheidend ist der zeitliche Abstand: Liegen zwischen Nachweis und Vertragsschluss bis zu ein Jahr, wird die Ursächlichkeit der Maklerleistung vermutet, bei mehr als einem Jahr ergibt sich dieser Schluss nicht mehr von selbst (BGH, I ZR 69/19, Rn. 14). Dokumentieren Sie beim Ausstieg deshalb, welche Interessenten der Makler namentlich nachgewiesen hat: Verkaufen Sie später ohne Makler an genau diese Person, fällt die Provision trotzdem an. Für den Neustart hilft der Beitrag dazu, wie Sie einen geeigneten Immobilienmakler finden.

Häufige Fragen

Muss die Kündigung schriftlich sein oder reicht eine E-Mail?

Eine E-Mail reicht in aller Regel. AGB dürfen für Erklärungen gegenüber dem Verwender keine strengere Form als die Textform verlangen (§ 309 Nr. 13 lit. b BGB), Zugangserfordernisse wie ein Einschreiben sind unwirksam (lit. c).

Gilt das Widerrufsrecht auch, wenn ich im Büro des Maklers unterschrieben habe?

Nein. § 312g Abs. 1 BGB setzt einen Fernabsatzvertrag oder einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag voraus. Ohne vorherige Ansprache außerhalb dieser Räume bleibt nur die Kündigung.

Kann ich kündigen, wenn ich die Immobilie doch nicht mehr verkaufen will?

Beim einfachen, unbefristeten Auftrag ja, er ist nach § 671 Abs. 1 BGB jederzeit widerruflich. Ein befristeter Alleinauftrag bindet bis zum Laufzeitende, die bloße Meinungsänderung ist kein wichtiger Grund nach § 314 Abs. 1 BGB. Ohne Kaufvertrag entsteht aber ohnehin keine Provision (§ 652 Abs. 1 BGB).

Kann der Makler nach meiner Kündigung Schadensersatz verlangen?

Möglich ist es. § 314 Abs. 4 BGB schließt Schadensersatzansprüche neben der Kündigung nicht aus. Kündigen Sie einen wirksam befristeten Alleinauftrag ohne wichtigen Grund vorzeitig, kann der Makler daraus Ansprüche ableiten. Aufwendungsersatz steht ihm nur bei ausdrücklicher Vereinbarung zu (§ 652 Abs. 2 BGB).

Was ist der Unterschied zwischen Widerruf, Kündigung und Rücktritt?

Der Widerruf beseitigt den Vertrag rückwirkend und ist an die 14-Tage-Frist der §§ 312g, 355 BGB gebunden. Die Kündigung beendet ihn nur für die Zukunft, ordentlich nach § 671 Abs. 1 BGB oder fristlos nach § 314 BGB. Ein Rücktrittsrecht besteht beim Maklervertrag nicht automatisch.

Fazit

Der schnellste Ausstieg ist der Widerruf, und er scheitert selten an der Frist: Fehlt die Belehrung, haben Sie 12 Monate und 14 Tage statt 14 Tagen. Wertersatz droht nur, wenn der Makler alle Voraussetzungen des § 357a Abs. 2 BGB nachweist. Aus einem befristeten Alleinauftrag kommen Sie ordentlich erst zum Laufzeitende heraus, und wer innerhalb eines Jahres nach einem Nachweis an genau diesen Interessenten verkauft, zahlt trotzdem Provision. Prüfen Sie Ihr Vertragsdokument auf Abschlussort, Widerrufsbelehrung und Laufzeitklausel, und holen Sie parallel eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts ein.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• Bundesamt für Justiz, BGB: § 13, § 312b, § 312c, § 312g, § 355, § 356, § 357a
• Bundesamt für Justiz, BGB: § 314, § 652, § 654, § 656a, § 671, § 309, § 187, § 188
• BGH, Pressemitteilung Nr. 114/2016 vom 7. Juli 2016, Widerrufsrecht bei Fernabsatz-Maklerverträgen
• BGH, Urteil vom 7. Juli 2016, I ZR 30/15
• BGH, Urteil vom 28. Mai 2020, I ZR 40/19, Makleralleinauftrag in AGB
• BGH, Urteil vom 5. März 2020, I ZR 69/19, Kausalzusammenhang und Provisionsanspruch
• Verbraucherzentrale: Verträge wirksam widerrufen per E-Mail, SMS oder Fax