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Maklervertrag beim Hausverkauf: Typen, Form und Fallen

Ohne Textform ist der Maklervertrag nichtig: Ein Verkäuferpaar bekam nach dem BGH-Urteil vom März 2026 8.810,76 Euro Provision zurück. Was vor der Unterschrift zählt.

Hendrik StotzAktualisiert am 4. August 202610 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Textform zwingend: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform, sonst ist er nichtig (§ 656a BGB, § 125 Satz 1 BGB).
  • E-Mail reicht, Signatur-Abbinder nicht: Ein Provisionshinweis unterhalb von Grußformel und Signatur wahrt die Textform nicht (BGH, Urteil vom 11.3.2026, I ZR 202/25, Leitsätze a und c).
  • Formfehler kostet den Makler alles: Im entschiedenen Fall bekam das Verkäuferehepaar 8.810,76 Euro zurück, Wertersatz für die geleistete Arbeit steht dem Makler nicht zu (dasselbe Urteil, Leitsatz d).
  • Laufzeit: 6 Monate Erstlaufzeit sind beim Alleinauftrag regelmäßig angemessen, eine automatische Verlängerung um jeweils 3 Monate ist unbedenklich (BGH, Urteil vom 28.5.2020, I ZR 40/19, Leitsätze b und c).
  • Widerruf: 14 Tage ab Vertragsschluss, ohne ordnungsgemäße Belehrung erlischt das Recht erst nach 12 Monaten und 14 Tagen (§ 355 Abs. 2, § 356 Abs. 3 und 4 BGB).
  • Doppeltätigkeit: Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss die Provision für beide gleich hoch sein, sonst ist der Vertrag unwirksam (§ 656c Abs. 1 und 2 BGB).

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist nur wirksam, wenn er in Textform geschlossen wurde: Papier oder E-Mail genügen, eine mündliche Absprache nicht. Fehlt die Textform, ist der Vertrag nichtig, und eine bereits gezahlte Provision können Sie in voller Höhe zurückfordern. Daneben entscheiden drei Punkte über Ihre Position: der Vertragstyp, die Laufzeit samt Verlängerungsmechanik und die Widerrufsbelehrung.

Welche Arten von Maklervertrag gibt es und worin unterscheiden sie sich?

Drei Typen sind verbreitet, und nur der erste steht im Gesetz: Der einfache Maklerauftrag folgt den §§ 652 ff. BGB, Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag stammen aus der Vertragspraxis und werden an der AGB-Kontrolle gemessen.

Einfacher Maklerauftrag Einfacher Alleinauftrag Qualifizierter Alleinauftrag
Muss der Makler tätig werden? nein, keine Tätigkeitspflicht ja, Verpflichtung zum Tätigwerden ja, Verpflichtung zum Tätigwerden
Dürfen Sie weitere Makler beauftragen? ja nein, Sie verzichten auf dieses Recht nein
Dürfen Sie selbst an einen eigenen Interessenten verkaufen? ja, provisionsfrei ja, der Verzicht betrifft nur weitere Makler nein, Verweisungspflicht an den Makler
Typisches Risiko für Sie Makler wird nicht wirklich aktiv Schadensersatz nach § 280 BGB, wenn Sie während der Laufzeit einen zweiten Makler einschalten Provisionspflicht auch bei einem Käufer, den Sie selbst gefunden haben

Quellen: §§ 652 ff. BGB; BGH, Urteil vom 28.5.2020, I ZR 40/19, Rn. 20, 21 und 30; § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Stand: August 2026.

Die Verweisungsklausel des qualifizierten Alleinauftrags greift in die Abschlussfreiheit ein, die der BGH zu den Grundgedanken der §§ 652 ff. BGB zählt (I ZR 40/19, Rn. 20). Formularmäßig ist sie deshalb angreifbarer als der einfache Alleinauftrag.

Was bedeutet ein Alleinauftrag für mich als Verkäufer konkret?

Sie verzichten auf weitere Makler und bekommen dafür die Pflicht des Maklers zum Tätigwerden. Genau dieser Austausch macht die Klausel nach dem BGH AGB-fest (I ZR 40/19, Rn. 20). Ist zusätzlich eine feste Laufzeit vereinbart, liegt ein Festauftrag vor, und damit ist für die Vertragsdauer auch das Kündigungsrecht ausgeschlossen (Rn. 21).

Beauftragen Sie während der Laufzeit trotzdem einen zweiten Makler und verkaufen über diesen, machen Sie sich nach § 280 BGB schadensersatzpflichtig. Ersatzfähig sind die vergeblichen Aufwendungen und der entgangene Gewinn nach § 252 BGB, letzterer nur, wenn der Makler darlegt, dass er innerhalb der Bindungsfrist selbst einen abschlussbereiten und abschlussfähigen Interessenten hätte stellen können (Rn. 30). Wie Sie die Qualität eines Maklers vorher prüfen, steht im Ratgeber zum Immobilienmakler finden, die Alternative behandelt der Vergleich Makler oder Privatverkauf.

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein oder reicht eine E-Mail?

Eine Unterschrift auf Papier ist nicht erforderlich, ein Telefonat genügt aber auch nicht. § 656a BGB verlangt Textform: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist (§ 126b BGB).

Der BGH hat am 11. März 2026 zwei Dinge geklärt (I ZR 202/25). Erstens: Angebot und Annahme dürfen auf getrennten Datenträgern stehen, ein E-Mail-Wechsel genügt also, ein einheitliches Dokument ist nicht nötig. Zweitens: Der Erklärende muss deutlich machen, wo seine Erklärung endet. Steht das Provisionsverlangen unterhalb von Grußformel und Signatur, ist es kein Bestandteil der Erklärung mehr und wahrt die Textform nicht (Rn. 41 bis 43).

Der Formzwang gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie kann ein Maklervertrag weiterhin mündlich zustande kommen.

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Wie lange darf ein Maklervertrag laufen und wann verlängert er sich?

Sechs Monate Erstlaufzeit sind der Maßstab. Eine zeitlich unbegrenzte Bindung ist unwirksam, weil sie die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit zu stark beeinträchtigt.

Regelung im Vertrag Wirksam? Rechtliche Grundlage
Alleinauftrag ohne jede zeitliche Begrenzung nein BGH I ZR 40/19, Rn. 22
Erstlaufzeit sechs Monate ja, regelmäßig angemessen BGH I ZR 40/19, Leitsatz b
Automatische Verlängerung um jeweils drei Monate ja, grundsätzlich unbedenklich BGH I ZR 40/19, Leitsatz c
Vierwöchige Kündigungsfrist bei 6-plus-3-Struktur ja, keine unangemessene Benachteiligung BGH I ZR 40/19, Leitsatz d
Kündigungsfrist steht nur in einer Anlage ohne Hinweis im Vertrag nein, die gesamte Verlängerungsklausel fällt weg § 305 Abs. 2 BGB, BGH I ZR 40/19, Leitsatz e

Quellen: BGH, Urteil vom 28.5.2020, I ZR 40/19 (Leitsätze b bis e, Rn. 22 bis 30); § 305 Abs. 2 und § 307 BGB, gesetze-im-internet.de. Stand: August 2026.

Praktisch entscheidend ist die letzte Zeile: Steht die Kündigungsfrist nur in einer Anlage, kippt die Verlängerungsklausel insgesamt. Wie Sie aus einem laufenden Vertrag herauskommen, behandelt der Ratgeber zum Maklervertrag kündigen.

Welche Klauseln im Maklervertrag sind für den Verkäufer problematisch?

Angreifbar ist jede Klausel, die vom gesetzlichen Leitbild abweicht, denn nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB wird die unangemessene Benachteiligung dann vermutet. Vier Typen treten regelmäßig auf.

Erstens Aufwendungsersatz: Kosten für Exposé, Fotos oder Inserate schulden Sie nur, wenn das ausdrücklich vereinbart ist, dann aber auch ohne Verkaufserfolg (§ 652 Abs. 2 BGB). Zweitens Provisionsauslöser, die nicht am Zustandekommen des Kaufvertrags infolge Nachweis oder Vermittlung anknüpfen, sondern etwa an eine Besichtigung. Drittens ungleiche Provisionen bei Doppeltätigkeit, die den Maklervertrag nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam machen. Viertens Verlängerungs- und Zugangsklauseln, die an den Grenzen des § 308 BGB scheitern.

Die Provisionshöhe selbst ist als Preisabrede der AGB-Inhaltskontrolle weitgehend entzogen (§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB), und auch § 655 BGB hilft nicht: Die Herabsetzung eines unverhältnismäßig hohen Maklerlohns gilt nur für die Vermittlung von Dienstverträgen. Wann die Provision fällig wird und wie hoch sie üblicherweise ausfällt, behandelt der Ratgeber zur Maklerprovision. Weil sie am Kaufpreis hängt, sollten Sie vor der Unterschrift eine eigene Zahl kennen: Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert die Größenordnung, ersetzt aber kein Wertgutachten.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen und wie lange habe ich dafür Zeit?

Als Verbraucher steht Ihnen ein Widerrufsrecht zu, wenn der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurde (§ 312g Abs. 1 BGB). Der Abschluss per E-Mail oder am eigenen Küchentisch ist damit widerruflich, die Unterschrift im Maklerbüro nicht. Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Ohne ordnungsgemäße Information beginnt sie nicht zu laufen (§ 356 Abs. 3 BGB), das Recht erlischt dann spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem regulären Fristbeginn (§ 356 Abs. 4 BGB).

Wertersatz für die bis dahin geleistete Arbeit schulden Sie nur unter drei kumulativen Voraussetzungen (§ 357a Abs. 2 BGB): ausdrückliches Verlangen des vorzeitigen Tätigwerdens, bei Haustürgeschäften auf dauerhaftem Datenträger, und ordnungsgemäße Belehrung. Ohne ausgehändigtes Muster-Widerrufsformular entfällt der Anspruch (BGH, Urteil vom 26.11.2020, I ZR 169/19, Leitsatz c), und der EuGH hat für den nicht belehrten Verbraucher jede Zahlungspflicht verneint, selbst nach vollständiger Leistungserbringung (Urteil vom 17.5.2023, C-97/22).

Was passiert, wenn der Maklervertrag unwirksam ist und ich schon gezahlt habe?

Sie bekommen alles zurück. Der BGH hat das am 11. März 2026 durchgerechnet.

Ein Verkäuferehepaar korrespondierte mit einer Maklerin per E-Mail. In deren Nachricht vom 3. April 2023 stand unterhalb von Nachrichtentext und Unterschrift ein „Hinweis zur Fälligkeit der Provision“. Der notarielle Kaufvertrag vom 12. Mai 2023 wies 617.000 Euro Kaufpreis aus, die Maklerin rechnete 1,2 % zuzüglich Umsatzsteuer ab: 7.404,00 Euro netto, plus 19 % Umsatzsteuer nach § 12 Abs. 1 UStG also 1.406,76 Euro, macht brutto 8.810,76 Euro. Das Ehepaar zahlte.

Weil der Provisionshinweis unterhalb des Erklärungsabschlusses stand, fehlte ein formwirksames Angebot, und nach § 656a in Verbindung mit § 125 Satz 1 BGB kam kein Maklervertrag zustande. Der Provisionsanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB betrug damit 0,00 Euro. Auch Wertersatz über das Bereicherungsrecht (§§ 812, 818 Abs. 2 BGB) sprach der BGH der Maklerin nicht zu, weil § 656a BGB gerade den Maklerkunden schützt. Ergebnis: Rückzahlung von 8.810,76 Euro zuzüglich Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB) ab dem 25. August 2023.

Häufige Fragen

Gilt das Textformerfordernis auch für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?

Nein, § 656a BGB erfasst nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten kann ein Maklervertrag weiterhin mündlich zustande kommen. Ein Einfamilienhaus liegt nach dem BGH aber auch dann noch vor, wenn ein Büroanbau von untergeordneter Bedeutung vorhanden ist, im entschiedenen Fall ein Fünftel der Gesamtfläche (Urteil vom 6.3.2025, I ZR 32/24, Leitsatz b).

Reicht ein Maklervertrag per WhatsApp oder über ein Online-Formular?

Entscheidend ist § 126b BGB: lesbare Erklärung, dauerhafter Datenträger, Person des Erklärenden erkennbar. Ein Nachrichtenverlauf, der diese drei Merkmale erfüllt, kann die Textform wahren. Eine gewöhnliche Internetseite genügt dagegen regelmäßig nicht.

Darf ein Makler gleichzeitig für Käufer und Verkäufer arbeiten?

Ja, aber nur zu identischen Bedingungen. Nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB muss die Provision für beide Seiten gleich hoch sein, ein abweichender Maklervertrag ist nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam. Im Verfahren I ZR 32/24 verlor eine Maklerin deshalb einen gegen die Käufer eingeklagten Anspruch über 33.915 Euro bei 950.000 Euro Kaufpreis. Verschweigt der Makler die Tätigkeit für die Gegenseite, verliert er den Lohn zusätzlich nach § 654 BGB.

Was gilt, wenn im Maklervertrag gar keine Laufzeit steht?

Dann liegt eine Regelungslücke vor, die nach § 157 BGB durch eine den Umständen angemessene Dauer geschlossen wird (BGH I ZR 40/19, Rn. 22). Ein Freibrief für unbefristete Bindung ist das nicht: Ein zeitlich unbegrenzter Alleinauftrag ist nach ständiger Rechtsprechung unwirksam.

Braucht jeder Maklervertrag seit Juni 2026 einen Widerrufsbutton?

Nein. § 356a BGB verlangt seit dem 19. Juni 2026 eine ständig verfügbare Widerrufsfunktion mit der Beschriftung „Vertrag widerrufen“ nur bei Fernabsatzverträgen, die über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden. Der Maklervertrag per E-Mail-Wechsel oder auf Papier fällt nicht darunter.

Fazit

Drei Prüfungen tragen den größten Teil des Risikos: die Textform mit dem Provisionsverlangen oberhalb der Signatur, die Laufzeit samt Verlängerungsmechanik im Vertragsdokument selbst und die Widerrufsbelehrung mit Muster-Formular. Formfehler wirken ausschließlich zu Ihren Gunsten, wie die 8.810,76 Euro aus dem BGH-Urteil vom 11. März 2026 zeigen. Bei Streitigkeiten über Provisionsansprüche gehört die Prüfung in die Hand eines Fachanwalts. Vor der Unterschrift brauchen Sie eine belastbare Zahl zum Wert Ihrer Immobilie: Fordern Sie eine kostenlose Ersteinschätzung an, und nutzen Sie den Ratgeber rund um den Makler für Auswahl, Provision und Ausstieg.

Quellen

maklervertragmaklermaklerprovisionrechthausverkauf

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