Erbteil verkaufen: Vorkaufsrecht, Notar und Haftung

Das Wichtigste in Kürze

• Zwei Monate Vorkaufsrecht: Verkaufen Sie an einen Dritten, sind „die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt“ (§ 2034 Abs. 1 BGB), die Frist beträgt zwei Monate (Abs. 2 Satz 1).
• Zustimmung braucht niemand: „Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen“ (§ 2033 Abs. 1 Satz 1 BGB), über einzelne Nachlassgegenstände dagegen nicht (Abs. 2): Ein halbes Haus ist unverkäuflich.
• Zwei Beurkundungspflichten: § 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB für die Verfügung, § 2371 BGB für den Kauf. Bei 118.000 Euro Geschäftswert sind das 600,00 Euro netto (GNotKG-KV Nr. 21100).
• Ihre Haftung endet nicht: Der Käufer haftet ab Kaufabschluss, „unbeschadet der Fortdauer der Haftung des Verkäufers“ (§ 2382 Abs. 1 Satz 1 BGB); seine Haftung ist den Gläubigern gegenüber nicht abdingbar (Abs. 2).
• Erbschaftsteuer bleibt bei Ihnen: Sie entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), Schuldner ist der Erwerber (§ 20 Abs. 1 ErbStG).

Jeder Miterbe kann ohne Zustimmung der übrigen über seinen Anteil am Nachlass verfügen, beurkunden lassen müssen Sie Verfügung und Erbschaftskauf. Verkaufen Sie an einen Dritten, haben die Miterben zwei Monate für ihr Vorkaufsrecht, und Ihre Haftung für Nachlassverbindlichkeiten dauert fort.

Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Was genau verkaufen Sie, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen?

Nicht die Immobilie und nicht einen Bruchteil davon, sondern Ihre Stellung im Nachlass. Mit dem Erbfall wird der Nachlass „gemeinschaftliches Vermögen der Erben“ (§ 2032 Abs. 1 BGB), verkäuflich ist der Anteil daran als Ganzes. Der Bundesfinanzhof nennt den Gegenstand „die quotenmäßig bestimmte Teilhaberschaft an der Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft“ (Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22). Bankguthaben, Hausrat, Forderungen und Schulden gehen quotal mit; über die Nachlassgegenstände selbst kann auch der Käufer nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB).

Brauchen Sie für den Verkauf die Zustimmung der Miterben?

Nein, § 2033 Abs. 1 Satz 1 BGB kennt kein Zustimmungserfordernis, weder der Miterben noch des Nachlassgerichts. Das ist der Unterschied zur Immobilie selbst: Den Verkauf des geerbten Hauses tragen nach § 2040 Abs. 1 BGB alle Miterben oder keiner. Die Bundesnotarkammer formuliert es so: „Ein Erbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft an einen Miterben oder an Dritte übertragen.“ Geheim bleibt der Verkauf an einen Dritten trotzdem nicht, die Mitteilungspflichten aus § 469 Abs. 1 und § 2035 Abs. 2 BGB entstehen zwingend.

Muss der Erbteilsverkauf zum Notar, und was kostet die Beurkundung?

Ja, aus zwei Normen zugleich: § 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB für die Verfügung, § 2371 BGB für den Kaufvertrag. Die Brücke schlägt § 1922 Abs. 2 BGB, denn auf den Erbteil finden „die sich auf die Erbschaft beziehenden Vorschriften Anwendung“. Das Beurkundungsverfahren kostet eine 2,0-Gebühr, mindestens 120,00 Euro (GNotKG-KV Nr. 21100); den Geschäftswert setzt der Notar nach § 97 GNotKG fest, bei Austauschverträgen nach dem höheren Leistungswert (Abs. 3).

Die Vollzugsgebühr entsteht nur bei besonderem Auftrag (Vorbemerkung 2.2 Abs. 1 GNotKG-KV), etwa für das Anfordern und Prüfen der Vorkaufserklärungen (Vorbemerkung 2.2.1.1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 7); ihr Geschäftswert entspricht dem der Beurkundung (§ 112 GNotKG). Dazu kommen Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer. Quelle: GNotKG Anlagen 1 und 2, abgerufen im August 2026.

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht der Miterben, und wie lange dauert es?

Ausüben können die Miterben es erst, wenn Sie mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen haben (§ 463 BGB). Über dessen Inhalt müssen die Miterben unverzüglich unterrichtet werden, die Mitteilung des Dritten genügt (§ 469 Abs. 1 BGB). Ab Empfang dieser Mitteilung läuft die Frist von zwei Monaten; sie folgt aus § 2034 Abs. 2 Satz 1 BGB und tritt nach § 469 Abs. 2 Satz 2 BGB an die Stelle der gesetzlichen Frist des Satzes 1, der für andere Gegenstände als Grundstücke nur eine Woche vorsieht. Ausgeübt wird das Recht durch Erklärung Ihnen gegenüber.

Quelle: BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

An wen können Sie Ihren Erbteil verkaufen, und wer kommt zuerst?

Erste Adresse sind Ihre Miterben: Beim Verkauf an einen Miterben greift § 2034 Abs. 1 BGB nach seinem Wortlaut nicht, es gibt keine Zweimonatsfrist und keine Mitteilungskette. Daneben existiert ein Markt professioneller Erbteilsankäufer, wenig transparent, mit individuell verhandelten und nirgends amtlich erfassten Preisen; dieser Ratgeber bewertet keine Anbieter. Auf die Reihenfolge kommt es an: Nach § 464 Abs. 2 BGB gilt für die Vorkaufsberechtigten, was Sie mit dem Dritten vereinbart haben. Jeder Preisnachlass an einen Ankäufer ist zugleich das Angebot an Ihre Miterben.

Haften Sie nach dem Verkauf weiter für die Schulden des Nachlasses?

Ja, das ist der am häufigsten falsch dargestellte Punkt. Der Käufer haftet ab Abschluss des Kaufs, ausdrücklich „unbeschadet der Fortdauer der Haftung des Verkäufers“ (§ 2382 Abs. 1 Satz 1 BGB); seine Haftung gegenüber den Gläubigern lässt sich nach Abs. 2 nicht zwischen Käufer und Verkäufer wegvereinbaren. Im Innenverhältnis erfüllt der Käufer die Nachlassverbindlichkeiten, soweit nicht Sie nach § 2376 BGB einstehen (§ 2378 Abs. 1 BGB). Leicht zu verwechseln ist § 2036 BGB: Er befreit den Käufer, nicht Sie, und erst mit der Übertragung des Anteils auf die Miterben. Wie weit Ihre Haftung reicht, klärt vor der Beurkundung eine Fachanwaltskanzlei für Erbrecht.

Welche Steuern löst der Verkauf eines Erbteils aus?

Drei Steuerarten sind zu trennen, und keine verschwindet durch den Verkauf. Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers und trifft den Erwerber (§ 9 Abs. 1 Nr. 1, § 20 Abs. 1 ErbStG); für Kinder beträgt der Freibetrag 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Einkommensteuerlich gilt heute § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG: „Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft oder Gesamthandsgemeinschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter.“ Diese Fassung vom 2. Dezember 2024 ist nach § 52 Abs. 31 Satz 7 EStG in allen offenen Fällen anzuwenden; zur Vorgängerfassung hatte der Bundesfinanzhof noch entschieden, sie erfasse „nach ihrem klaren und eindeutigen Wortlaut nur Beteiligungen an Personengesellschaften“ (IX R 13/22). Den Erbteilskauf selbst führt § 1 GrEStG nicht als Erwerbsvorgang auf; praktisch wird § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG, wenn eine Person alle Erbteile auf sich vereinigt, für Miterben aber mit der Ausnahme des § 3 Nr. 3 GrEStG. Klären Sie beides vor dem Notartermin mit der Steuerberatung.

Was ist Ihr Erbteil wert, und warum zahlt ein Ankäufer weniger?

Die Rechengröße ist der Nettonachlass mal Ihre Erbquote: Erst werden die Nachlassverbindlichkeiten berichtigt, dann wird der Überschuss nach dem Verhältnis der Erbteile verteilt (§§ 2046 Abs. 1 Satz 1, 2047 Abs. 1 BGB); der Immobilienwert darin ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB. Der erzielbare Preis ist etwas anderes: Der Käufer übernimmt eine Minderheitsposition, deren Auflösung er nicht allein steuern kann, deren Dauer offen ist und deren Verbindlichkeiten er mitträgt (§ 2382 Abs. 1 BGB), und das preist er ein. Eine amtliche Statistik zu Erbteilspreisen oder üblichen Abschlägen gibt es nicht; das Statistische Bundesamt zählt nur die veranlagten Fälle, 2024 waren das 135.986 steuerpflichtige Erwerbe von Todes wegen. Prozentspannen aus dem Netz taugen deshalb nicht als Maßstab. Rechnen Sie den eigenen Fall durch, beginnend mit einer kostenlosen Ersteinschätzung der Nachlassimmobilie, einer Orientierung, keinem Gutachten.

Welche Alternativen zum Erbteilsverkauf sollten Sie vorher prüfen?

Drei, und jede lässt mehr vom rechnerischen Wert bei Ihnen. Erstens die Erbauseinandersetzung, die jeder Miterbe jederzeit verlangen kann (§ 2042 Abs. 1 BGB). Zweitens die Abschichtung, das Ausscheiden gegen Abfindung ohne Übertragung des Erbteils, die der Beitrag zur Auszahlung von Miterben durchrechnet. Drittens die Schenkung: § 2385 Abs. 1 BGB erstreckt das Erbschaftskaufrecht auf andere Veräußerungsverträge, das Vorkaufsrecht setzt dagegen einen Verkauf voraus; zur Schenkungsteuer fragen Sie die Steuerberatung. Blockiert ein Miterbe alles, ordnet der Beitrag einer will nicht verkaufen die Wege bis zur Teilungsversteigerung.

Wie läuft der Verkauf eines Erbteils Schritt für Schritt ab?

1. Erbenstellung klären. Ausgeschlagen wird binnen sechs Wochen ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund (§ 1944 Abs. 1, 2 BGB), binnen sechs Monaten nur bei letztem Wohnsitz des Erblassers allein im Ausland oder Auslandsaufenthalt des Erben bei Fristbeginn (Abs. 3); danach gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).
2. Bestand und Wert ermitteln. Gegen einen Erbschaftsbesitzer gibt § 2027 Abs. 1 BGB einen Auskunftsanspruch; ohne belastbaren Wert der Immobilie lässt sich kein Angebot beurteilen.
3. Mit den Miterben verhandeln, bevor ein Dritter ein Angebot macht.
4. Beurkunden lassen (§ 2371, § 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB), meist Verpflichtung und Verfügung in einer Urkunde.
5. Miterben informieren (§ 469 Abs. 1 BGB); danach läuft die Zweimonatsfrist.
6. Übertragen und benachrichtigen (§ 2035 Abs. 2 BGB).
7. Nachlassgericht anzeigen (§ 2384 Abs. 1 Satz 1 BGB).
8. Grundbuch berichtigen (§ 894 BGB, § 22 und § 29 GBO). Ob die Gebührenbefreiung zu GNotKG-KV Nr. 14110 einen Erbteilserwerber erfasst, klärt der Notar.

Rechenbeispiel: Erbteil zu einem Drittel, 118.000 Euro Rechenwert

Eigenrechnung. Nachlasswerte und Kaufpreis sind Annahmen, die Gebührensätze sind belegt.

Erbfall im Februar 2026, drei Kinder der Erblasserin erben zu je einem Drittel. Zum Nachlass gehören ein Einfamilienhaus mit 390.000 Euro Verkehrswert und 18.000 Euro Bankguthaben, dagegen 45.000 Euro Restdarlehen und 9.000 Euro Bestattungskosten. Tochter C will sofort aussteigen.

Schritt 1, rechnerischer Wert. 408.000 Euro Aktiva minus 54.000 Euro Verbindlichkeiten ergeben 354.000 Euro Nettonachlass, ein Drittel davon sind 118.000 Euro: eine Rechengröße, kein Preis.

Schritt 2, Angebot eines Dritten. Angenommen werden 82.600 Euro, also 70 Prozent des rechnerischen Werts; diese Quote ist eine Annahme für die Rechnung, keine Marktaussage. Differenz: 35.400 Euro.

Schritt 3, Notarkosten. Bei 118.000 Euro Geschäftswert (§ 97 Abs. 3 GNotKG, hier als Annahme angesetzt) kosten Beurkundung und, bei besonderem Auftrag, Vollzug zusammen 892,50 Euro brutto zuzüglich Auslagen.

Schritt 4, Vorkaufsrecht. Üben die Geschwister aus, kommt der Kauf mit ihnen zu denselben 82.600 Euro zustande (§ 464 Abs. 2 BGB). Ein direkt mit ihnen verhandelter Preis von 100.000 Euro ließe C 17.400 Euro mehr.

Schritt 5, was offen bleibt. Der Erwerb liegt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro, Erbschaftsteuer fällt nicht an. Für das Restdarlehen haftet C den Nachlassgläubigern gegenüber weiter, auch mit Freistellung im Vertrag (§ 2382 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Häufige Fragen

Kann ich nur meinen Anteil am geerbten Haus verkaufen?

Nein. „Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen“ (§ 2033 Abs. 2 BGB). Verkäuflich ist allein der Anteil am gesamten Nachlass, samt Konten, Hausrat und Verbindlichkeiten.

Was passiert, wenn nur einer von mehreren Miterben das Vorkaufsrecht ausüben will?

Nach § 472 BGB kann ein mehreren gemeinschaftlich zustehendes Vorkaufsrecht nur im Ganzen ausgeübt werden; übt einer nicht aus, dürfen die übrigen es im Ganzen ausüben. Anteilig übernehmen kann ein einzelner Miterbe Ihren Erbteil nicht.

Kann der Käufer meinen Erbteil weiterverkaufen?

Ja. Überträgt er den Anteil weiter, gelten nach § 2037 BGB die §§ 2033, 2035 und 2036 BGB entsprechend: erneut notarielle Beurkundung, erneut Vorkaufsrecht der Miterben. Ihre eigene Haftung berührt das nicht.

Wer trägt die Notarkosten beim Erbteilsverkauf?

Das gehört in den Vertrag. § 448 Abs. 2 BGB weist die Beurkundungskosten dem Käufer eines Grundstücks zu, und der Erbteilskauf ist nach dem Wortlaut kein Grundstückskauf. Gegenüber dem Notar schuldet sie nach § 29 GNotKG, wer den Auftrag erteilt.

Für welche Mängel des Nachlasses hafte ich als Verkäufer?

Nur eng. § 2376 Abs. 1 BGB beschränkt Ihre Haftung für Rechtsmängel unter anderem darauf, dass Ihnen das Erbrecht zusteht und dass keine Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichungspflichten oder Teilungsanordnungen bestehen. Für Sachmängel eines Erbschaftsgegenstands haften Sie nach Abs. 2 nicht, außer bei Arglist oder Garantie.

Ab wann gehören Nutzungen und Lasten dem Käufer?

Ab Abschluss des Kaufs trägt der Käufer die Gefahr des zufälligen Untergangs, von da an gebühren ihm die Nutzungen und trägt er die Lasten (§ 2380 BGB). Davor bleiben Nutzungen und Lasten bei Ihnen, samt den Zinsen der Nachlassverbindlichkeiten (§ 2379 BGB).

Fazit

Der Erbteilsverkauf ist der schnellste Weg aus einer Erbengemeinschaft, aber nicht der günstigste: Sie verkaufen eine Minderheitsposition, die Miterben können binnen zwei Monaten zu Ihren Konditionen einsteigen, und Ihre Haftung läuft weiter. Deshalb gehört das erste Gespräch den Miterben, nicht einem Ankäufer. Ob ein Angebot fair ist, zeigt sich erst am Wert der Immobilie: Den Ausgangswert liefert die kostenlose Ersteinschätzung, weitere Beiträge sammelt der Ratgeber Erbe und Immobilie. Für Vertrag, Haftung und Steuern führt kein Weg an Notariat, Fachanwaltschaft für Erbrecht und Steuerberatung vorbei.

Quellen

• BGB § 1922 Gesamtrechtsnachfolge, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 1943 Annahme und Ausschlagung und § 1944 Ausschlagungsfrist, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2027 Auskunftspflicht des Erbschaftsbesitzers, § 2032 Erbengemeinschaft und § 2033 Verfügungsrecht des Miterben, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2034 Vorkaufsrecht, § 2035, § 2036 und § 2037, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2040 Verfügung über Nachlassgegenstände, § 2042, § 2046, § 2047, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 448 Kosten der Übergabe, § 463, § 464, § 465, § 466, § 469, § 472 und § 473, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2371 Form des Erbschaftskaufs, § 2376, § 2378, § 2379 und § 2380, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 2382 Haftung gegenüber Nachlassgläubigern, § 2384 und § 2385, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGB § 894 Berichtigung des Grundbuchs, GBO § 22 und § 29, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Nr. 21100, 22110 und 14110 und Anlage 2 (Tabelle B), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GNotKG § 29 Kostenschuldner, § 97 Geschäftswert bei Verträgen und § 112, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• ErbStG § 9 Entstehung der Steuer, § 16 Freibeträge und § 20 Steuerschuldner, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• EStG § 23 Private Veräußerungsgeschäfte und § 52 Anwendungsvorschriften, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GrEStG § 1 Erwerbsvorgänge und § 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BauGB § 194 Verkehrswert und UStG § 12, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22, bundesfinanzhof.de, abgerufen im August 2026
• Hilfe! Ich bin in einer Erbengemeinschaft!, Bundesnotarkammer, notar.de, abgerufen im August 2026
• Steuerpflichtige Erwerbe insgesamt nach der Art ihrer Steuerpflicht 2024, Statistisches Bundesamt, Stand 3. September 2025, abgerufen im August 2026