Vergleichswertverfahren: §§ 24–26 ImmoWertV durchgerechnet

Das Wichtigste in Kürze

• 429.520 Euro: So beginnt das amtliche Rechenbeispiel des Gutachterausschusses Berlin, mit 5.369 Euro je Quadratmeter mal 80 Quadratmeter Wohnfläche. Das ist Stufe 1 von 3, nicht das Ergebnis.
• Drei Stufen sind zwingend: vorläufiger Vergleichswert (§ 24 Abs. 2), marktangepasster vorläufiger Vergleichswert (§ 24 Abs. 3), erst dann der Vergleichswert (§ 24 Abs. 4).
• Keine Mindestzahl an Vergleichsobjekten: Nach Nr. 24.(2) ImmoWertA ist die ausreichende Anzahl „insbesondere unter Berücksichtigung statistischer Anforderungen sachverständig“ zu bestimmen. Faustzahlen wie „mindestens 30“ haben keine Rechtsgrundlage.
• „Direktes“ und „indirektes“ Vergleichswertverfahren: null Treffer im Volltext der ImmoWertV, der ImmoWertA und der Vergleichswertrichtlinie von 2014. Das Begriffspaar stammt aus der Bewertungsliteratur, nicht aus dem geltenden Recht.
• Häufigster Fehler ist die Doppelanrechnung: Derselbe Berliner Endknoten weist 5.369 Euro je Quadratmeter bezugsfrei und 3.804 Euro vermietet aus. Wer diese rund 29 Prozent erneut abzieht, rechnet sie zweimal.

Das Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 bis 26 ImmoWertV leitet den Wert aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab, in drei Stufen mit fester Reihenfolge.

Quellen: § 24, § 7 und § 8 ImmoWertV, abgerufen im August 2026.

Wie läuft das Vergleichswertverfahren nach § 24 ImmoWertV Schritt für Schritt ab?

Als Kaskade. § 24 Abs. 1 nennt die Datengrundlage: Der Vergleichswert wird aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen im Sinne des § 25 ermittelt; neben oder anstelle davon dürfen bei bebauten Grundstücken ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor und bei der Bodenwertermittlung ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert nach § 26 herangezogen werden.

Abs. 3 formuliert die zweite Stufe knapp: Der marktangepasste vorläufige Vergleichswert entspricht nach Maßgabe des § 7 dem vorläufigen Vergleichswert. Hier wird die Marktlage am Wertermittlungsstichtag nachgezogen, weil die zugrunde liegenden Daten immer älter sind. Erst Abs. 4 führt über die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zum Vergleichswert.

Vor Stufe 1 steht eine Bedingung: Nach Nr. 6.(1).2 ImmoWertA setzt das Verfahren voraus, dass eine ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise, ein geeigneter Bodenrichtwert oder ein geeigneter Vergleichsfaktor zur Verfügung steht. Fehlt sie, ist nicht der Wert falsch, sondern das Verfahren nicht anwendbar. Welches Verfahren einschlägig ist, klärt der Beitrag dazu, welches der drei Verfahren für Ihre Immobilie gilt.

Vergleichspreise oder Vergleichsfaktor: welchen Weg lässt § 24 Abs. 2 zu?

Genau zwei, und beide stehen gleichrangig nebeneinander: die statistische Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen (Nummer 1) oder die Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors oder Bodenrichtwerts mit der Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts (Nummer 2).

Quellen: § 24 Abs. 2, § 20 und § 26 ImmoWertV, abgerufen im August 2026.

Wer nach „direktem“ und „indirektem“ Vergleichswertverfahren sucht, sucht nach Vokabular, das die geltende Verordnung nicht kennt: Eine Volltextprüfung der ImmoWertV, der ImmoWertA und der zum 1. Januar 2022 gegenstandslos gewordenen Vergleichswertrichtlinie vom 20. März 2014 ergibt für beide Begriffe null Treffer. Sie stammen aus der Bewertungsliteratur; gemeint ist die Unterscheidung, die § 24 Abs. 2 in Nummer 1 und Nummer 2 trifft.

Die Kauffälle hinter Nummer 1 stammen aus dem Grundbuchverkehr: Nach § 195 Abs. 1 BauGB übersendet jede beurkundende Stelle dem Gutachterausschuss eine Abschrift jedes entgeltlichen Grundstückskaufvertrags, und aus dieser Kaufpreissammlung leitet der Ausschuss nach § 193 Abs. 5 BauGB Vergleichsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten ab. An einzelne Kauffälle kommen Eigentümer nach § 195 Abs. 3 BauGB nur bei berechtigtem Interesse und nach Maßgabe des Landesrechts, in aller Regel also nicht. Weitere Bewertungsfragen bündelt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Wie viele Vergleichsobjekte braucht das Verfahren wirklich?

So viele, dass die Auswertung statistisch trägt. Eine Zahl steht weder in der Verordnung noch in den Anwendungshinweisen. Belastbare Orientierung liefern die Ausschüsse selbst: Berlin bereinigt die Preisspannen im Immobilienmarktbericht um 10 Prozent Ausreißer, führt diese Bereinigung erst ab 10 Kauffällen durch und weist bei weniger als drei Kauffällen weder Spanne noch Mittelwert aus.

Wie groß gut besetzte Stichproben sind, zeigen zwei amtliche Auswertungen: Berlin leitete seine Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum aus 9.779 geeigneten Kauffällen des Vertragsjahres 2024 ab, Münster seine Immobilienrichtwerte zum 1. Januar 2026 aus 1.752 Kauffällen der Jahre 2022 bis 2025. In Berlin liegen 90 Prozent der Fälle zwischen 2.479 und 8.912 Euro je Quadratmeter, das Minimum bei 726, das Maximum bei 22.081 Euro. Diese Streubreite ist der Grund für die Anforderung an die Stichprobe.

Wie rechnen Sie Unterschiede heraus, und wie alt dürfen Vergleichspreise sein?

§ 25 ImmoWertV stellt zwei Hürden auf, die kumulativ gelten: Vergleichsgrundstücke müssen hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag verkauft worden sein. Eine Höchstfrist nennt die Verordnung nicht, das Steuerrecht arbeitet mit einer Regelfrist: Nach § 177 Abs. 2 BewG sind die Daten der Gutachterausschüsse längstens drei Jahre maßgeblich, dürfen aber länger angewendet werden, solange sich die maßgeblichen Wertverhältnisse nicht wesentlich geändert haben.

Quellen: § 9, § 18 und § 19 ImmoWertV, ImmoWertA Nr. 24.(3) und 25.3, abgerufen im August 2026.

Vorgeschaltet ist die Eignungsprüfung nach § 9 Abs. 2: Heranzuziehen sind nur Kaufpreise, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine solche Beeinflussung kann angenommen werden, wenn ein Kaufpreis erheblich von vergleichbaren Fällen abweicht. Genau deshalb schließt der Gutachterausschuss Berlin Zwangsversteigerungen, Insolvenzverkäufe und private Bindungen der Vertragsparteien aus seiner Analyse aus.

Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, und wann werden sie abgezogen?

Merkmale, die nach Art oder Umfang erheblich vom Marktüblichen oder vom zugrunde gelegten Modell abweichen. § 8 Abs. 3 ImmoWertV listet sechs Fallgruppen: besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, Liquidationsobjekte, Bodenverunreinigungen, Bodenschätze sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen. Berücksichtigt werden sie ausschließlich in Stufe 3 durch marktübliche Zu- oder Abschläge, nicht im Quadratmeterpreis.

Der Zeitpunkt ist kein Formalismus, sondern verhindert Doppelanrechnung: Die Vergleichskaufpreise sind nach § 9 Abs. 1 Satz 4 zuvor um die Werteinflüsse solcher Merkmale zu bereinigen. Was in Stufe 1 herausgerechnet wurde, kommt in Stufe 3 objektbezogen wieder hinein, und zwar nur einmal.

Baumängel und Bauschäden lassen sich über belegte Sanierungskosten beziffern, siehe den Beitrag zu Baumängeln und Bauschäden als Abschlag. Ein Nießbrauch als grundstücksbezogene Belastung oder ein Erbbaurecht fällt unter Fallgruppe 6. Ob eine Belastung im Einzelfall wertmindernd wirkt und in welcher Höhe, gehört in die Hände eines Fachanwalts oder Sachverständigen.

Was bedeutet Modellkonformität, und warum dürfen Sie Faktoren nicht mischen?

§ 10 Abs. 1 ImmoWertV verlangt, bei der Anwendung der erforderlichen Daten dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die ihrer Ermittlung zugrunde lagen. Nach Nr. 26.1 und 26.3 ImmoWertA dürfen Vergleichsfaktor und Bodenrichtwert nur auf die Wertanteile angewandt werden, die auch der Ableitung zugrunde lagen; andere Wertanteile sind in der Regel besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

Was das heißt, zeigt das Münsteraner Normobjekt für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf. Es ist über acht Merkmale definiert: Vertragsjahr 2025, 13 bis unter 30 Einheiten in der Anlage, kein Balkon und keine Terrasse, Baujahr 1960 bis unter 1970, mittlerer Gebäudestandard, unvermietet, Wohnfläche 75 bis unter 85 Quadratmeter, Wohnlage mittel, gut oder sehr gut. Die Umrechnungskoeffizienten sind multiplikativ zu verketten. Wer den Münsteraner Preisindex auf einen Berliner Faktor anwendet, verlässt das Modell.

Im Steuerrecht gilt derselbe Gedanke: Nach § 177 Abs. 3 BewG sind die Daten der Gutachterausschüsse nur geeignet, wenn ihre Ableitung weitgehend in demselben Modell erfolgt ist wie die Bewertung. Was daraus für Ihren Steuerfall folgt, klärt ein Steuerberater.

Wie sieht eine vollständige Durchrechnung für eine Eigentumswohnung aus?

Ausgangspunkt ist das amtliche Beispiel des Gutachterausschusses Berlin: Eigentumswohnung im Altbezirk Neukölln, Baujahr 1905, Obergeschoss, bezugsfrei, 80 Quadratmeter Wohnfläche, Bodenrichtwert 2.200 Euro je Quadratmeter zum 1. Januar 2024. Diese Faktoren sind für steuerliche Zwecke veröffentlicht und ersetzen laut Ausschuss keine gutachterliche Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB; als Rechenmodell zeigen sie die drei Stufen trotzdem sauber.

Schritt 0, Bezugsgröße prüfen. Der Faktor wird je Quadratmeter Wohnfläche multipliziert, ein falscher Nenner verzerrt alles Weitere. Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung: Balkone und Terrassen zählen nach § 4 Nr. 4 anteilig, Keller und Garagen nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 gar nicht.

Schritt 1, vorläufiger Vergleichswert nach § 24 Abs. 2 Nr. 2. Neukölln liegt im Bezirksbaum I-1. Über den Zweig Baujahr bis einschließlich 2020 und Bodenrichtwert 1.500 bis 7.999 Euro führt der Weg zu Endknoten 3 mit 5.369 Euro je Quadratmeter für bezugsfreie Wohnungen aus 368 Fällen. Die Rechnung lautet 5.369 Euro mal 80 Quadratmeter gleich 429.520 Euro. Die Lagewirkung zeigt der Startbaum: Bezirksbaum I 4.680 Euro je Quadratmeter (2.766 Fälle), Bezirksbaum IV für Mitte 7.533 Euro (474 Fälle).

Schritt 1b, Faktor objektspezifisch anpassen nach § 26 Abs. 1. Altbezirk, Baujahrgruppe, Bodenrichtwertklasse und Verfügbarkeit stecken bereits im Baum und dürfen nicht erneut angesetzt werden. Der Vermietungsstatus ist das Musterbeispiel: Derselbe Endknoten 3 weist für vermietete Wohnungen 3.804 Euro je Quadratmeter aus (108 Fälle), rund 29 Prozent weniger; die Bandbreite über die Bezirke behandelt der Beitrag zum Wohnungswert aus amtlichen Vergleichsdaten. Nicht im Modell enthalten sind Ausstattung, baulicher Unterhaltungszustand, Modernisierungen und Mikrolage, weil der Baum allein auf Kaufpreisdaten beruht. Genau dort setzen Zu- und Abschläge an.

Schritt 2, Marktanpassung nach § 24 Abs. 3 und § 7 Abs. 2. Der Faktor hat den Stichtag 31. Dezember 2024, bewertet wird 2026. Nr. 24.(3) ImmoWertA erlaubt Zu- oder Abschläge auf Grundlage ergänzender Marktanalysen, ausdrücklich auch anhand von Angebotspreisen und Marktberichten. Das Statistische Bundesamt weist für Eigentumswohnungen in den TOP-7-Städten im ersten Quartal 2026 plus 0,3 Prozent zum Vorjahresquartal aus, das ergibt 430.808,56 Euro.

Schritt 3, Vergleichswert nach § 24 Abs. 4 und § 8 Abs. 3. Annahme: Für die Erneuerung der Elektroinstallation liegt ein Handwerkerangebot über 18.000 Euro vor, ein Baumangel nach Fallgruppe 2.

Quellen: Gutachterausschuss Berlin, Vergleichsfaktoren Wohnungseigentum zum Stichtag 31.12.2024, Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, eigene Durchrechnung.

Der Vergleichswert liegt damit bei rund 412.800 Euro, gut 16.700 Euro unter der reinen Multiplikation aus Stufe 1. Welche Zu- und Abschläge Ihr Objekt trägt, ordnet eine kostenlose Ersteinschätzung ein.

Woran scheitert das Vergleichswertverfahren in der Praxis?

An der Datenlage, nicht an der Rechnung. Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht Münster nur als Abbildung im Marktbericht, ohne maschinenlesbare Tabelle. Für Vergleichsfaktoren bebauter Objekte existiert kein bundesweites Portal, sie liegen nur regional vor, etwa als Immobilienrichtwerte über boris.nrw.de.

Wo diese Daten fehlen, greift Nr. 25.3 ImmoWertA: Lassen sich die Auswirkungen abweichender Merkmale oder geänderter Wertverhältnisse nicht hinreichend sicher bestimmen, sind die Kaufpreise ungeeignet. Bleibt zu wenig übrig, tritt an die Stelle des Verfahrens das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte oder das Sachwertverfahren.

Der zweite Stolperstein ist hausgemacht: Kaufpreis geteilt durch Wohnfläche mal eigene Wohnfläche ist kein Vergleichswert, sondern Stufe 1 ohne Stufe 2 und 3.

Häufige Fragen

Ist der Vergleichswert dasselbe wie Quadratmeterpreis mal Wohnfläche?

Nein. Münster weist für 2025 getrennte Durchschnittspreise aus: 6.615 Euro je Quadratmeter für 173 Kauffälle im Ersterwerb, 3.980 Euro für 845 Kauffälle im Weiterverkauf, 6.290 Euro für 76 Umwandlungsfälle. Der Ausschuss schreibt dazu selbst, diese Preise seien „nicht geeignet“, den Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB zu ermitteln.

Was ist der Unterschied zwischen Vergleichswert und Verkehrswert?

Der Vergleichswert ist das Ergebnis eines Verfahrens, der Verkehrswert die Zielgröße. Nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV wird aus dem Verfahrenswert erst nach Würdigung seiner Aussagefähigkeit der Verkehrswert nach § 194 BauGB abgeleitet. Bei guter Datenlage liegen beide nah beieinander, identisch sind sie nicht.

Gilt das Vergleichswertverfahren auch beim Finanzamt?

Dort steht es nicht zur Wahl: Nach § 182 Abs. 2 BewG sind Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten; liegt kein Vergleichswert vor, greift nach § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG das Sachwertverfahren. § 183 BewG stellt Vergleichspreise der Gutachterausschüsse voran; bei reinen Gebäudefaktoren ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert anzusetzen. Für Ihren Fall ist ein Steuerberater zuständig.

Zählt der Balkon zur Bezugsgröße des Vergleichsfaktors?

Nur anteilig. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Ältere Teilungserklärungen rechnen oft großzügiger, und bei 5.369 Euro je Quadratmeter kostet jeder falsch angesetzte Quadratmeter genau diesen Betrag.

Wird auch der Bodenwert im Vergleichswertverfahren ermittelt?

Ja, und zwar vorrangig. § 40 Abs. 1 ImmoWertV verweist für den Bodenwert auf die §§ 24 bis 26, § 14 Abs. 1 verlangt auch für die Bodenrichtwerte selbst vorrangig das Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 und 25. Wie Sie den passenden Wert finden, zeigt der Beitrag zum Bodenrichtwert abfragen und umrechnen.

Fazit

Das Vergleichswertverfahren ist keine Division mit anschließendem Bauchgefühl, sondern eine Kaskade aus drei Stufen mit klar zugeordneten Werkzeugen: Indexreihe für die Zeit, Umrechnungskoeffizient für die Merkmale, Marktanpassung für die Lücke bis zum Stichtag, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zum Schluss. Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Formel, sondern die doppelte Anrechnung eines Merkmals, das im Faktor bereits steckt. Prüfen Sie deshalb die Modellbeschreibung Ihres Gutachterausschusses und die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung, bevor Sie multiplizieren. Holen Sie sich als Einstieg eine kostenlose Ersteinschätzung und lassen Sie den Korridor anschließend fachlich prüfen.

Quellen

• ImmoWertV §§ 24, 25 und 26: Vergleichswertverfahren, Vergleichspreise, objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV §§ 7, 8, 9 und 10: Marktanpassung, Grundstücksmerkmale, Eignung der Daten, Modellkonformität, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV §§ 18, 19 und 20: Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, abgerufen im August 2026
• BMWSB: Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zum Stichtag 31.12.2024, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht 2025/2026, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster: Grundstücksmarktbericht 2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, Häuserpreisindex 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026
• BauGB §§ 193 und 195: Aufgaben des Gutachterausschusses und Kaufpreissammlung, abgerufen im August 2026
• BewG §§ 177, 182 und 183: Vergleichswertverfahren im Steuerrecht, abgerufen im August 2026
• Wohnflächenverordnung §§ 2 und 4: Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen und ihre Anrechnung, abgerufen im August 2026
• Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom 20. März 2014, seit dem 1. Januar 2022 gegenstandslos, abgerufen im August 2026