Bodenrichtwert Hamburg: BORIS.HH, Stichtag und Umrechnung

Das Wichtigste in Kürze

• Rund 270.000 zonale Bodenrichtwerte: Sie stehen in BORIS.HH, der Bodenrichtwertkarte im Geoportal Hamburg, dem Veröffentlichungsweg nach § 196 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
• Stichtag 1. Januar 2026: Der Bodenrichtwert „wird jährlich vom Gutachterausschuss ermittelt“, häufiger also, als § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB verlangt.
• Karte frei, Auskunft ab 30,94 Euro: Das amtliche Preisverzeichnis führt die Kartenansicht nicht als kostenpflichtige Leistung, schriftlich kostet die Auskunft 214,20 Euro brutto.
• Eine Zone ist eine Baublockseite: Hamburg schneidet entlang der Straße, dargestellt über 10 Meter breite Blockrandstreifen, mit bis zu zehn deckungsgleich überlagernden Nutzungszonen.
• Norm-Grundstück 1.000 Quadratmeter: Jeder Zonenwert ist davon umgerechnet, daher die Cent-Beträge; für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt UK = (f/1000)^-0,2496.
• Grundsteuer ohne Bodenrichtwert: Das Wohnlagemodell rechnet mit 0,04 Euro je Quadratmeter Boden und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche; die Äquivalenzzahlen „haben keinen Wertbezug“.

Die Hamburger Bodenrichtwerte finden Sie in BORIS.HH im Geoportal Hamburg, ohne Anmeldung und ohne berechtigtes Interesse. Aktuell gilt der Stichtag 1. Januar 2026, ermittelt vom einzigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Freien und Hansestadt. Für Ihren Verkaufspreis ist der Kartenwert nur der Ausgangspunkt: Er gilt für ein Norm-Grundstück, nicht für Ihres.

Wo finden Sie den Bodenrichtwert, und was kostet die Auskunft?

In BORIS.HH, der interaktiven Bodenrichtwertkarte des Geoportals Hamburg; die Karte ist frei einsehbar, die amtliche Auskunft kostet 30,94 Euro brutto je Wert. Was ein Bodenrichtwert grundsätzlich ist, steht im Grundlagenbeitrag Bodenrichtwert. Die amtliche Kurz-Bedienungsanleitung nennt vier Schritte: Adresse oder Bodenrichtwertnummer in der linken Seitenleiste suchen, rechts den Stichtag wählen, die Zone anklicken, im rechten Fenster die Nutzungsart wählen. Wichtig, so die Anleitung: „Das Vorhandensein einer Nutzungsart in dieser Liste bedeutet nicht, dass diese Nutzung planungsrechtlich möglich ist.“ Das Preisverzeichnis des Landesbetriebes Geoinformation und Vermessung führt die Kartenansicht nicht als kostenpflichtige Leistung; Geld kostet erst die Auskunft nach Nummer P9.2, schriftlich oder selbst erzeugt über IDA.HH.

Quellen: Preisverzeichnis des Landesbetriebes Geoinformation und Vermessung, Stand 1. Januar 2026, Nummern P9.2.1 bis P9.2.2; Gebührenordnung GebOVerm, Stand 1. Januar 2026, Nummern 11 und 12; abgerufen im August 2026.

Welcher Stichtag gilt, und wer beschließt die Hamburger Werte?

Es gilt der 1. Januar 2026, beschlossen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg. § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB verlangt die Ermittlung nur „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres“, § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB erlaubt den Ländern, die Häufigkeit selbst zu regeln. Hamburg nutzt das: Der Bodenrichtwert „wird jährlich vom Gutachterausschuss ermittelt“, so der Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung. Dessen Stichtagsverzeichnis zeigt den Rhythmus: von 31.12.2010 bis 31.12.2020 jährlich zum 31. Dezember, ab 01.01.2022 jährlich zum 1. Januar. Besetzt ist das vom Senat bestellte Gremium mit ehrenamtlichen Mitgliedern und drei hauptamtlichen vorsitzenden Mitgliedern; die Geschäftsstelle sitzt im Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Neuenfelder Straße 19. Wie solche Gremien arbeiten, erklärt der Beitrag zu Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung.

Wie ist eine Hamburger Bodenrichtwertzone geschnitten?

Nach Straßenseiten, nicht nach Quartieren: „Eine Bodenrichtwertzone umfasst jeweils alle Flurstücke und Flurstücksteile eines Baublocks, die durch eine Baublockseite, d.h. einen Straßenabschnitt mit amtlichem Straßenschlüssel erschlossen werden.“ Die Blockseiten sind in der Bodenrichtwertkarte durch 10 Meter breite Blockrandstreifen dargestellt; seit dem Stichtag 31.12.2019 sind die Zonen selbst flächendeckend, die Streifen lassen sich zusätzlich einblenden. Liegt Ihr Flurstück in mehreren Baublöcken oder wird es von mehreren Blockseiten erschlossen, wurde es aufgeteilt. Von der Möglichkeit des § 15 Abs. 3 ImmoWertV macht Hamburg vollen Gebrauch und bildet bis zu zehn deckungsgleich überlagernde Zonen je Blockseite; anwendbar ist der Wert, „dessen Nutzung für das zu bewertende Grundstück maßgeblich ist“. Die Nummer setzt sich aus einer Kennziffer für die Nutzungsart und der Blockseitennummer zusammen, im Beispiel des Marktberichts 011 für EFH plus Blockseite 12345.

Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Erläuterung der Bodenrichtwerte zum 1.1.2026, Nummern 2.7 bis 3.8; Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Kapitel 7.1.2 (Methodenbericht zur Ermittlung der Bodenrichtwerte); abgerufen im August 2026.

Wie rechnen Sie den Hamburger Wert auf Ihr Grundstück um?

Mit den amtlichen Umrechnungskoeffizienten, nicht durch bloße Multiplikation mit Ihrer Fläche. Bezugspunkt ist ein „Norm-Grundstück“ von 1.000 Quadratmetern, freistehende Einzelhausbebauung, WGFZ 1,0. Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke gilt UK = (f/1000)^-0,2496, dazu Stellungsfaktoren (ganze Doppelhäuser 1,04, Doppelhaushälften sowie End- und Mittelreihenhäuser 0,90) und Straßenlagefaktoren (Frontlage und Eckgrundstücke 1,00, Hinterlage mit Wegerecht 0,94, Pfeifenstiel im Alleineigentum 0,92). Zwei Fallen: Der Straßenlagefaktor gilt nur für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, und in dh- sowie rm-Werten sind die Stellungsfaktoren bereits berücksichtigt. Unter etwa 150 Quadratmetern kann die Formel „zu unangemessenen Werten führen“. Bei Mehrfamilienhäusern gilt UK = WGFZ^0,8067 ab einer WGFZ von 0,3, bei Bürohäusern UK = WGFZ^0,8238 oberhalb von 0,4; darunter setzen die Erläuterungen feste Koeffizienten an. Wer nicht selbst rechnen will, nutzt in BORIS.HH die Schaltfläche „Umrechnung auf individuelles Grundstück“.

Wie haben sich Hamburgs Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 entwickelt?

Gewerbliches Bauland unverändert, Wohnbauland leicht schwächer. Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 schreibt: „Für Einfamilienhausbauplätze ist ein durchschnittlicher Rückgang der Bodenrichtwerte um rund 5 % zu verzeichnen, in einzelnen Stadtteilen fiel der Rückgang noch deutlicher aus.“ Im unteren Preissegment der Mehrfamilienhausbauplätze waren es ebenfalls etwa 5 Prozent, das obere Segment blieb weitgehend stabil; Büro, Läden sowie Produktion und Logistik blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert. Das sind Durchschnitte je Nutzungsart, keine Aussage über einen Stadtteil und keine Kaufpreisstatistik: Von den 10.120 Kaufverträgen des Jahres 2025 betrafen nur 615 unbebaute Bauflächen. Baulandpreise im bundesweiten Vergleich zeigt der Beitrag zu den Grundstückspreisen.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert für Grundsteuer und Erbschaftsteuer?

Für die Hamburger Grundsteuer gar keine. Das Land besteuert nach einem wertunabhängigen Wohnlagemodell aus Flächen, Äquivalenzzahlen und Messzahlen; der Erlass der Finanzbehörde vom 17. Februar 2025 stellt zu den Äquivalenzzahlen fest: „Sie haben keinen Wertbezug.“ Ihr Bodenrichtwert taucht darin an keiner Stelle auf. Bei Erbschaft und Schenkung ist es umgekehrt: Nach § 179 Satz 1 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke „regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten“, anzusetzen ist nach Satz 3 stets der Wert, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Das ersetzt keine steuerliche Beratung, dafür ist eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater zuständig; wie das Finanzamt im Erbfall rechnet, zeigt die Immobilienbewertung im Erbfall.

Quellen: Erlass der Finanzbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg vom 17. Februar 2025 zur Anwendung des HmbGrStG, A H 3.1, A H 4.1, A H 4.4 und A H 5; abgerufen im August 2026.

Was unterstellt der Hamburger Bodenrichtwert, und wo hört er auf?

In einer Hafenstadt sind die Unterstellungen teuer. Nach den Erläuterungen ist „immer von einer hochwassersicheren oder hochwassergeschützten Lage“ auszugehen, dazu von einem „für ganz Hamburg ortsüblich tragfähigen Baugrund“, von voll erschlossenen Grundstücken unmittelbar an der Straße und davon, dass keine Erschließungs- und Sielbaubeiträge mehr zu zahlen sind; der Marktbericht ergänzt, die Bauland-Bodenrichtwerte bezögen sich „ausnahmslos auf baureife, beitragsfreie Grundstücke“ (siehe auch Grundstück verkaufen). Abschläge kommen bei Abbruch, belasteten Böden, Bodenaustausch etwa bei einer Torflinse, einer nicht bereits unterstellten Pfahlgründung, Unterhaltungspflicht für Kaimauern oder fehlendem Siel in Betracht, nicht dagegen bei Kampfmittelsondierung, Baumschutz oder Denkmalschutz, ausgenommen Bodendenkmale. Die Grenze zieht der Ausschuss selbst: „Die Bodenrichtwerte stellen weder Preisempfehlungen dar, noch geben sie Ober- oder Untergrenzen der in einem bestimmten Gebiet angemessenen Grundstückspreise an.“ Zonen sind nach § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zum Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich unter 30 Prozent bleiben; Wertanteile für Gebäude und Aufwuchs enthalten die Werte nicht. Was Ihr Haus im Ganzen wert ist, klärt der Verkehrswert.

Wie viel macht die Umrechnung bei 620 Quadratmetern am Pfeifenstiel aus?

Ausgangslage: 620 Quadratmeter in Hamburg, freistehendes Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche, Pfeifenstielgrundstück mit Pfeifenstiel im Alleineigentum. BORIS.HH zeigt die Nutzungsart EFH, die Gebäudestellung eh und ein Bodenrichtwertgrundstück von 1.000 Quadratmetern (f = 1.000). Angenommen sei ein Bodenrichtwert von 750 Euro je Quadratmeter, ausdrücklich hypothetisch, weil zonenscharfe Werte nur in der Karte stehen.

Eigenrechnung nach den Nummern 5.1 und 5.2 der Erläuterungen: UK = (620/1000)^-0,2496 = 1,12673. 750 Euro mal 1,12673 ergibt 845,05 Euro je Quadratmeter, mal dem Straßenlagefaktor 0,92 sind es 777,44 Euro, für 620 Quadratmeter also rund 482.000 Euro. Ohne Umrechnung wären es 465.000 Euro, ein Unterschied von rund 17.000 Euro oder 3,7 Prozent aus zwei Merkmalen.

Dasselbe Grundstück in der Hamburger Grundsteuer: Dort zählen allein die 620 und die 140 Quadratmeter. Ob der Bodenrichtwert bei 300 oder bei 1.500 Euro liegt, ändert am Messbetrag keinen Cent.

Der Bodenwert ist nur ein Teil des Kaufpreises: Den Weg zum Verkehrswert beschreibt Grundstückswert ermitteln; eine kostenlose Ersteinschätzung ordnet Ihr Objekt in Minuten ein, als Orientierung, nicht als Gutachten.

Häufige Fragen

Brauche ich für BORIS.HH eine Anmeldung oder ein berechtigtes Interesse?

Nein. § 196 Abs. 3 BauGB bestimmt: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Die amtliche Bedienungsanleitung beschreibt BORIS.HH als die Anwendung, mit der Hamburg diese Veröffentlichungspflicht erfüllt. Kostenpflichtig wird es erst bei der Auskunft über IDA.HH oder schriftlich.

Warum steht in meiner Auskunft ein Bodenrichtwert mit Cent-Stelle?

Weil Hamburg intern mit dem Norm-Grundstück rechnet. Die ungerundete Angabe beruht laut Erläuterungen „auf einer exakten Umrechnung eines runden Euro-Betrages“ für dieses Norm-Grundstück „auf die spezifischen Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstücks“. Beschlossen ist ein runder Betrag, angezeigt wird das Ergebnis der Umrechnung.

Was bedeuten die Kürzel Abl und Ebl in der Hamburger Karte?

Abl steht für Blick auf die Binnen- oder Außenalster, Ebl für Elbblick. Den Maßstab setzen die Erläuterungen hoch: Gemeint sind vor allem die Repräsentationsräume, der Blick muss „ganzjährig deutlich ausgeprägt sein“ und mehr bieten als einen Schlitzblick. Vergeben wird das Merkmal laut Marktbericht, wenn es nach Einschätzung des Gutachterausschusses oder seiner Geschäftsstelle in der Blockseite vorherrscht.

Sagt der Bodenrichtwert, ob ich auf meinem Grundstück bauen darf?

Nein. Die Erläuterungen sind hier ungewöhnlich deutlich: Angaben zu Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit „dürfen nicht als Anhaltspunkt dafür verwendet werden, ob oder in welcher Weise die Bebauung eines Grundstücks zulässig ist. Maßgeblich dafür sind allein die Bebauungspläne in Verbindung mit weiteren rechtlichen Vorschriften.“ Auskünfte erteilen die Baudienststellen der Bezirksämter.

Was tun, wenn für meine Zone kein passender Bodenrichtwert steht?

Dann empfehlen die Erläuterungen eine Anfrage bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Als Zweifelsfälle nennen sie ausdrücklich: kein Bodenrichtwert für eine vergleichbar nutzbare Zone, deutliche Abweichung Ihres Grundstücks nach Größe oder wertrelevanter Geschossflächenzahl, Bedarf an einem anderen Stichtag sowie Grundstücke mit mehreren Nutzungen. Diese Auskunft ist kostenpflichtig, sie kommt aber von demselben Gremium, das die Werte beschlossen hat.

Fazit

Hamburg macht den Zugang leicht: BORIS.HH zeigt die Werte ohne Anmeldung, jährlich aktualisiert und zurück bis zum Stichtag 1.1.1964; zonal geschnitten sind sie allerdings erst ab 2010. Anspruchsvoll ist der zweite Schritt, denn der Kartenwert gilt für ein Norm-Grundstück und enthält keinen Cent Gebäudewert. Weitere Beiträge zur Wertermittlung sammelt der Ratgeber Bewertung. Was Ihre Hamburger Immobilie heute realistisch bringt, zeigt Ihnen die kostenlose Ersteinschätzung: unverbindlich und als Orientierung, nicht als Gutachten.

Quellen

• BORIS.HH, Bodenrichtwertkarte im Geoportal Hamburg, abgerufen im August 2026
• Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Kurz-Bedienungsanleitung BORIS.HH (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Erläuterung der Bodenrichtwerte zum 1.1.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Preisverzeichnis Stand 1. Januar 2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Gebührenordnung für Amtshandlungen im Vermessungswesen (GebOVerm), Stand 1. Januar 2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• Über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, abgerufen im August 2026
• Auskunft aus Wertermittlungsdaten (IDA.HH), abgerufen im August 2026
• Finanzbehörde Hamburg, Erlass zur Anwendung des HmbGrStG vom 17. Februar 2025 (PDF), abgerufen im August 2026
• Finanzbehörde Hamburg, Grundsteuer, abgerufen im August 2026
• Finanzbehörde Hamburg, Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 199 BauGB, Ermächtigungen, abgerufen im August 2026
• § 179 BewG, Bewertung der unbebauten Grundstücke, abgerufen im August 2026
• § 15 ImmoWertV, Bildung der Bodenrichtwertzonen, abgerufen im August 2026