Bodenrichtwert Thüringen: BORIS-TH kostenfrei abfragen

Das Wichtigste in Kürze

• 22.941 Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026: Davon 12.729 für baureifes Land. Neu ermittelt wird alle zwei Jahre.
• Kostenfrei, ohne Anmeldung: Die Nutzungshinweise des Portals sagen wörtlich: „Die Nutzung von BORIS-TH ist kostenfrei.“
• Neun Gutachterausschüsse: Nur Erfurt hat einen eigenen. Alle Geschäftsstellen sitzen beim Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation.
• 99,6 Prozent gelten als beitragsfrei: 12.684 von 12.729 Baulandzonen, auch dort, wo Erschließungsbeiträge noch offen sind.
• Nur 23,4 Prozent der Baulandzonen mit Bezugsfläche: 2.975 von 12.729. Ohne die Fläche des Bodenrichtwertgrundstücks greift kein Größen-Koeffizient.
• Grundsteuer nach dem Bundesmodell: Bei bebauten Grundstücken gelten ab 1. Januar 2027 in Thüringen 0,23 Promille für Wohn- und 0,59 Promille für Nichtwohngrundstücke.

Thüringens Bodenrichtwerte stehen im Landesportal BORIS-TH unter boris.thueringen.de: kostenfrei, ohne Anmeldung, aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026. Der amtliche Downloaddienst führt dazu 22.941 Bodenrichtwertangaben, davon 12.729 für baureifes Land, ermittelt von neun Gutachterausschüssen mit Geschäftsstellen beim Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation.

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter innerhalb einer Zone, ermittelt nach § 196 BauGB und immer so, als wäre der Boden unbebaut. Das Konzept erklärt der Grundlagenbeitrag zum Bodenrichtwert.

In den amtlichen BORIS-TH-Daten zum 1. Januar 2026 treten neun Gutachterausschüsse als datenführende Stellen auf. Ihre Geschäftsstellen sitzen sämtlich beim Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, verteilt auf acht Standorte von Artern bis Zeulenroda-Triebes; die Umrechnungsmodelle gibt eine Zentrale Geschäftsstelle heraus. Bildung der Ausschüsse und Einrichtung der Geschäftsstellen dürfen die Länder regeln, § 199 Absatz 2 Nummer 1 und 3 BauGB. Zur Arbeitsweise: Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung.

Quelle: eigene Auswertung des amtlichen BORIS-TH-Downloaddienstes (WFS, Stichtag 01.01.2026), abgerufen im August 2026. © Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte TH 2026, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0, www.bodenrichtwerte-th.de.

Wo finden Sie BORIS-TH, und was kostet die Auskunft?

Einstieg ist boris.thueringen.de, das auf den Kartenviewer im ThüringenViewer weiterleitet; der zweite Kurzlink www.bodenrichtwerte-th.de führt auf die BORIS-TH-Seite des Landesamts. Die Nutzungshinweise sind eindeutig: „Die Nutzung von BORIS-TH ist kostenfrei.“ Eine Registrierung verlangt der Viewer nicht, ein berechtigtes Interesse auch nicht, denn § 196 Absatz 3 Satz 2 BauGB gibt jedermann einen Auskunftsanspruch. Angezeigt wird der Datenstand zum 1. Januar 2026, ältere Stichtage lassen sich als eigene Kartenebenen zuschalten. Halten Sie Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer aus dem Kaufvertrag bereit: Die Thüringer Zonendaten sind nach Gemarkung, Gemeinde und Ortsteil geschlüsselt. Von der kostenfreien Online-Einsicht zu unterscheiden ist die schriftliche amtliche Auskunft der Geschäftsstelle, deren Konditionen Sie dort erfragen.

Welcher Stichtag gilt, und wie oft wird neu ermittelt?

Aktuell gilt der 1. Januar 2026, davor der 1. Januar 2024. Der amtliche Kartendienst führt zehn Stichtagsebenen in Zwei-Jahres-Schritten, beginnend beim 31.12.2008: bis 2020 jeweils zum 31. Dezember, ab 2022 zum 1. Januar eines geraden Jahres. Grundlage ist § 196 Absatz 1 Satz 5 BauGB, wonach Bodenrichtwerte „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln“ sind, „wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist“. Von der Öffnung für eine häufigere Ermittlung, die § 199 Absatz 2 Nummer 4 BauGB den Ländern lässt, macht Thüringen ausweislich dieser Reihe keinen Gebrauch. Zwischen zwei Stichtagen liegen also fast 24 Monate Marktbewegung, die im Wert nicht steckt. Dazu kommen 27 objektbezogene Sanierungsstichtage für je eine Gemeinde: etwa 31.07.2019 Katharinenstraße in Eisenach, 07.07.2020 Gewerbegebiet Unteraue in Jena, 14.08.2024 Bahnhofsareal in Saalfeld, 11.06.2025 Tannroda in Bad Berka. Wer in einem Sanierungsgebiet verkauft, prüft auf einen gesonderten Wert.

Wie lesen Sie eine BORIS-TH-Auskunft richtig?

An jeder Thüringer Zone hängen neben dem Eurobetrag rund zwei Dutzend Merkmale, von Bauweise und Geschossflächenzahl bis zu Gemarkung und zuständigem Ausschuss. Drei entscheiden über die Lesart. Der Entwicklungszustand: 12.729 der 22.941 Datensätze sind baureifes Land, 6.107 Land- und Forstwirtschaft, 3.794 sonstige Flächen, 247 Rohbauland, 64 Bauerwartungsland. Der beitragsrechtliche Zustand: 12.684 der 12.729 Baulandzonen stehen auf „beitragsfrei“, und der amtliche Hinweis erklärt warum: „In einigen Gebieten wurden diese Beiträge tatsächlich noch nicht erhoben. Dennoch werden die Bodenrichtwerte so dargestellt, als wären die Erschließungsbeiträge bereits bezahlt.“ Sind bei Ihnen Beiträge offen, ist der Wert systematisch zu hoch. Die Planungsebene: In Erfurt (417 Baulandzonen) und Jena (287) weisen die Ausschüsse überwiegend Baugebiete aus, also WA, WR oder MI, in Gera (347) dagegen bis auf eine Ausnahme die gröberen Bauflächen W, M, G und S. Zonen aus verschiedenen Landesteilen sind also nicht ohne Weiteres vergleichbar.

Wie rechnen Sie den Wert auf Ihr Grundstück um?

Über die Umrechnungsdatei: Das gleichnamige Feld verlinkt ein PDF des zuständigen Ausschusses, zum 1. Januar 2026 bei 3.236 der 22.941 Datensätze. Für Erfurt liegen zwei Modelle vor. Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke gilt eine Flächentabelle „innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 20 bis 1.000 €/m² und für Flächen zwischen 300 und 2.000 m²“. Für unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke ab 200 Euro je Quadratmeter gibt es WGFZ-Koeffizienten von 0,76 (WGFZ 0,3) bis 1,22 (WGFZ 2,4); darüber hinaus ist „eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht“. Zwei Einschränkungen: Beide Tabellen gelten für Erfurter Zonen, nicht landesweit, und ohne hinterlegte Bezugsfläche, die bei rund drei Vierteln der Baulandzonen fehlt, lässt sich die Flächentabelle nicht anwenden.

Quelle: Gutachterausschuss Erfurt, „Anwendungshinweise zur Umrechnung der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026“, herausgegeben von der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Freistaates Thüringen, Stand 01.08.2023, abgerufen im August 2026. Gilt für Erfurter Zonen.

Was gilt für Hinterland, Gartenland und den Außenbereich?

Sie werden nur anteilig erfasst, und der Gutachterausschuss für Ilm-Kreis, Saalfeld-Rudolstadt und Sonneberg beziffert das. Hat er für das Bodenrichtwertgrundstück eine Tiefe festgelegt, gilt der Wert nur bis dorthin; die Fläche dahinter wird separat angesetzt: bei reiner Grünlandnutzung „in der Regel etwa 10 %“ des Vorderlandwertes, als Freizeitgarten „meist etwa 20 %“, bei Garagen, Stellplätzen oder massiven Nebengebäuden „in der Regel etwa 30 %“. Ist die hintere Fläche bebaubar, etwa über eine eigene Zufahrt von hinten, behandelt der Ausschuss sie als Vorderland und beruft sich dafür auf § 1 Absatz 2 BauNVO; verbindlich klärt das eine Bauvoranfrage. Daran hängt oft die Vermarktung, siehe Grundstück verkaufen. Für Wohnbauland im Außenbereich ohne eigene Zone rechnet derselbe Ausschuss mit einem Drittel des Bodenrichtwerts der nächstgelegenen gemischten Baufläche im Innenbereich, in besonders guten Lagen mit bis zu 50 Prozent. Waldbodenrichtwerte gelten unbestockt. Diese Ansätze stammen von einem Ausschuss für sein Gebiet, nicht von den acht anderen.

Wie sieht die Umrechnung an einem Erfurter Beispiel aus?

Angenommen, Ihr Grundstück liegt in Erfurt, misst 600 Quadratmeter, ist allgemeines Wohngebiet und beitragsfrei, der Bodenrichtwert beträgt 260 Euro je Quadratmeter und das Bodenrichtwertgrundstück der Zone hat 800 Quadratmeter. Die 260 Euro sind eine Annahme, orientiert am Median der 164 Erfurter Wohnbauzonen mit WA, WR oder W, keine Auskunft für eine Adresse.

Damit weicht genau ein Merkmal ab, und Wert wie Flächen liegen im Gültigkeitsbereich der Erfurter Tabelle: Koeffizient für 800 Quadratmeter 0,987, für 600 Quadratmeter 1,016. Angepasster Bodenrichtwert: 260 Euro × (1,016 ÷ 0,987) = rund 268 Euro je Quadratmeter. Bodenwert: 600 m² × 267,64 Euro = 160.584 Euro, also rund 160.600 Euro. Die Kurzrechnung ohne Anpassung ergäbe 156.000 Euro, eine Differenz von 4.584 Euro oder 2,9 Prozent aus einem einzigen Merkmal (eigene Rechnung).

Das ist der Bodenwert, nicht der Wert Ihres Hauses. Wie beides zusammenkommt, zeigt Was ist meine Immobilie wert; eine schnelle Hausnummer liefert unsere kostenlose Ersteinschätzung, ausdrücklich kein Gutachten.

Was sagt der Bodenrichtwert über Ihren Verkaufspreis?

Wenig, und am deutlichsten sagt es der Ausschuss für Ilm-Kreis, Saalfeld-Rudolstadt und Sonneberg: „Bodenrichtwerte sind nicht verbindlich. Sie sind auch keine Empfehlung für einen Kaufpreis.“ Als Realitätscheck für die Größenordnung taugt die Streuung des Wertgerüsts trotzdem: Zwischen dem Landesmedian und dem Jenaer Niveau liegt fast der Faktor neun, und in Jena wie in Altenburg steht der Median seit 2022 unverändert.

Median je Bodenrichtwertzone in Euro pro Quadratmeter, Entwicklungszustand baureifes Land, Nutzungsart WA, WR oder W. Quelle: eigene Auswertung des amtlichen BORIS-TH-Downloaddienstes, abgerufen im August 2026. Median über Zonen, nicht über Grundstücke oder Kaufpreise: Die Tabelle zeigt die Streuung des Wertgerüsts, keine Preisstatistik. Marktpreise stehen unter Grundstückspreise.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die Grundsteuer?

Thüringen wendet das Bundesmodell an, der Bodenrichtwert fließt also unmittelbar ein: Nach § 247 Absatz 1 Satz 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke „regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert“, abweichende Merkmale bleiben unberücksichtigt. Der Thüringer Sonderweg betrifft nicht die Bewertung, sondern die Steuermesszahl: Nach dem Thüringer Gesetz zur Anpassung der Grundsteuerreform gelten ab 1. Januar 2027 bei bebauten Grundstücken 0,23 Promille für Wohn- und 0,59 Promille für Nichtwohngrundstücke statt 0,31 und 0,34 Promille. Entscheidend ist der Stichtag, denn das Finanzministerium hält fest: „Die Grundsteuerwertfeststellung auf den 01.01.2022 bleibt unverändert.“ In Ihrem Bescheid steckt also der Wert von 2022, nicht der von 2026. Für Ihren Einzelfall ist eine Steuerberatung zuständig; bei Erbfällen gilt § 179 BewG, Details unter Erbschaftssteuer Immobilie.

Wo hört der Bodenrichtwert auf, und welche Fehler kosten Geld?

Er beschreibt ein Musterbeispiel, nicht Ihr Grundstück. Die Zonenzugehörigkeit sagt nichts über das Baurecht, denn „die Frage, ob und wie gebaut werden darf, richtet sich nur nach den geltenden Bauvorschriften“ der §§ 30, 33 und 34 BauGB, und aus Bodenrichtwerten und Zonengrenzen „können keine Ansprüche gegenüber Behörden abgeleitet werden“. Nicht erfasst sind Grün-, Wald-, Wasser-, Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen in einer Zone, ebenso wenig Baulasten, Altlasten, ungewöhnlicher Zuschnitt oder fehlende Erschließung; bei deutlicher Abweichung gehört das in ein Gutachten zum Verkehrswert. Die teuersten Thüringer Fehler: falscher Stichtag, Fläche mal Bodenrichtwert ohne Prüfung der Bezugsfläche, Erfurter Koeffizienten auf fremde Zonen, Hinterland zum Vorderlandwert, übersehener Sanierungsstichtag.

Häufige Fragen

Brauche ich für BORIS-TH eine Anmeldung?

Nein. Der Kartenviewer öffnet ohne Registrierung, und ein berechtigtes Interesse müssen Sie nicht nachweisen: § 196 Absatz 3 Satz 2 BauGB gibt jedermann einen Auskunftsanspruch gegenüber der Geschäftsstelle. Verlangt ist nur der Quellenvermerk, wenn Sie etwas weiterverwenden.

Darf ich einen BORIS-TH-Kartenausschnitt in mein Exposé übernehmen?

Ja, mit Quellenvermerk. Die Geodaten stehen unter der Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0; verlangt sind „© Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte TH [Jahr]“ plus die Angabe von www.bodenrichtwerte-th.de. Ausgenommen sind die Hintergrundkarten basemap.de und TopPlusOpen, deren Inhalte urheberrechtlich geschützt sind.

Was kostet eine schriftliche amtliche Bodenrichtwertauskunft?

Die Online-Einsicht ist kostenfrei, das sagen die Nutzungshinweise ausdrücklich; für eine schriftliche amtliche Auskunft gilt das nicht automatisch. Eine Gebührenhöhe nennen wir bewusst nicht, weil sie sich nicht öffentlich belegen ließ. Fragen Sie bei Ihrer Geschäftsstelle aus der Tabelle oben: Anschrift, E-Mail und Telefonnummer liefert BORIS-TH in jedem Zonendatensatz mit.

Was unterscheidet BORIS-TH von BORIS-D?

BORIS-TH ist das Landesportal mit den Daten der neun Thüringer Ausschüsse, allen Stichtagen ab 31.12.2008, den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und den Umrechnungsdateien. BORIS-D ist der bundesweite Überblicksdienst: praktisch für den Ländervergleich, aber nicht für Ihre konkrete Thüringer Auskunft. Beide ordnet der Grundlagenbeitrag zum Bodenrichtwert ein.

Kann ich aus dem Bodenrichtwert den Wert meines Hauses berechnen?

Nein. Bodenrichtwerte werden nach § 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut; Haus, Garage und Bewuchs sind nicht enthalten. Für den Gesamtwert brauchen Sie eine Gebäudebewertung dazu, eine erste Einordnung liefert unsere kostenlose Ersteinschätzung.

Haftet das Land, wenn der angezeigte Wert nicht stimmt?

Das Portal schließt das aus: „Vom Betreiber wird keine Gewähr für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Geodaten übernommen.“ Auch aus Bodenrichtwerten und Zonengrenzen folgen keine Ansprüche gegen Behörden. Hängt viel davon ab, ist ein Gutachten einer öffentlich bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person der belastbare Weg.

Fazit

BORIS-TH liefert Ihnen in wenigen Minuten kostenfrei den amtlichen Lagewert samt allen Zonenmerkmalen. Rechnen Sie ihn nicht ungeprüft hoch: Ohne Bezugsfläche greift kein Größen-Koeffizient, Hinterland zählt anteilig, und in fast allen Zonen gelten Erschließungsbeiträge rechnerisch als bezahlt. Weitere Wege zum Wert stehen im Ratgeber Bewertung. Ihr nächster Schritt: Auskunft zum 1. Januar 2026 ziehen, Fläche und beitragsrechtlichen Zustand notieren, dann über unsere kostenlose Ersteinschätzung eine unverbindliche Orientierung für Boden und Gebäude holen.

Quellen

• BORIS-TH, Einstieg zum Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen, abgerufen im August 2026
• BORIS-TH, Nutzungshinweise zu Kosten, Lizenz und Gewähr, abgerufen im August 2026
• BORIS-TH, Kartenviewer im ThüringenViewer, abgerufen im August 2026
• BORIS-TH, amtlicher Downloaddienst (WFS GetCapabilities), abgerufen im August 2026
• BORIS-TH, Darstellungsdienst mit Stichtagsebenen (WMS GetCapabilities), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Erfurt, Umrechnung nach Grundstücksfläche, Stichtag 01.01.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Erfurt, Umrechnung nach WGFZ, Stichtag 01.01.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Ilm-Kreis, Saalfeld-Rudolstadt und Sonneberg, Anwendungshinweise zum Stichtag 01.01.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Thüringer Finanzministerium, landeseigene Regelung zur Grundsteuer, abgerufen im August 2026
• Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, BORIS-TH, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 199 BauGB, Ermächtigungen der Länder, abgerufen im August 2026
• § 247 BewG, Bewertung unbebauter Grundstücke, abgerufen im August 2026
• § 179 BewG, Wert unbebauter Grundstücke, abgerufen im August 2026
• § 15 GrStG, Steuermesszahl, abgerufen im August 2026