Bodenrichtwert Sachsen: BORIS SN kostenfrei abfragen

Das Wichtigste in Kürze

• Stichtag 1. Januar 2026: § 11 Absatz 1 Satz 1 SächsGAVO verlangt die Ermittlung „mindestens zum 1. Januar jedes geraden Kalenderjahres bis zum 31. März“.
• Landesweit zurück bis Stichtag 31.12.2012: So weit reicht die kostenfreie Kartenrecherche für ganz Sachsen, einzelne Gebiete auch bis 31.12.2010. Schriftliche amtliche Auskünfte sind dagegen kostenpflichtig.
• Chemnitz und Leipzig ermitteln jährlich: Alle übrigen sächsischen Ausschüsse arbeiten im Zwei-Jahres-Takt, die Jahrgänge 2023 und 2025 gibt es deshalb nur dort.
• 13 örtliche Gutachterausschüsse: Drei Kreisfreie Städte, zehn Landkreise. Nur sie erteilen Auskünfte, nicht das GeoSN.
• Grundsteuer 0,36 und 0,72 Promille: Sachsen bewertet nach dem Bundesmodell, weicht aber bei den Steuermesszahlen ab. Den maßgeblichen Wert liefert das Grundsteuerportal, nicht BORIS.

Bodenrichtwerte für sächsische Grundstücke stehen kostenfrei im Landesportal BORIS Sachsen unter boris.sachsen.de, herausgegeben vom Landesamt für Geobasisinformation Sachsen (GeoSN). Für die Kartenrecherche verlangt das Portal weder Anmeldung noch berechtigtes Interesse. Maßgeblicher landesweiter Wertermittlungsstichtag ist der 1. Januar 2026. Was ein Bodenrichtwert im Kern ist, klärt der Grundlagenbeitrag zum Bodenrichtwert.

Quelle: GeoSN, Übersicht „Bereitgestellte Bodenrichtwerte in BORIS SN“, Stand 15.07.2026, abgerufen im August 2026. Auszug, es fehlen 2012 und 2014 bis 2018.

Wo finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr sächsisches Grundstück?

Im Themenportal „Grundstückswertermittlung“ des GeoSN, Menüpunkt Bodenrichtwertrecherche, der in die Kartenanwendung BORIS Sachsen führt. Dort stehen laut Portal „die von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen übermittelten Angaben“ für das gesamte Landesgebiet. Als Suchbegriff genügen nach der Portal-FAQ Adresse oder Flurstücksbezeichnung. Nach dem Klick auf eine Zone öffnen sich die Sachdaten mit „Bodenrichtwert, Stichtag, Nutzungsart, weitere Erläuterungen und weitere Merkmale“, dazu die Kontaktdaten des zuständigen Gutachterausschusses. Zuschaltbar sind Flurstücke, Bodenschätzung sowie Flächennutzungs- und Bebauungspläne. Für unterwegs stellt das GeoSN „BORISmobil“ bereit, eine Browser-Variante ohne App-Installation.

Was kostet die Bodenrichtwert-Auskunft in Sachsen?

Der Blick in die Karte kostet nichts, das Papier kostet Geld: „Auskünfte über die Bodenrichtwerte erteilen die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse. Schriftliche Auskünfte sind kostenpflichtig.“ Eine landeseinheitliche Gebührentabelle gibt es nicht, denn nach der Portal-FAQ „richten sich die Kosten nach den Regelungen der jeweiligen Gutachterausschüsse“. Das entspricht § 20 Absatz 1 SächsGAVO, der die Kosten des örtlichen Ausschusses der Gebietskörperschaft zuweist. Anders bei Massendaten: Landkreisweite oder sachsenweite Lieferungen erteilt das GeoSN auf Antrag, nach Sächsischer Vermessungskostenverordnung, Anlage 1, Tarifstelle 1.2 sowie 15.

Welcher Stichtag gilt und warum haben Chemnitz und Leipzig mehr Jahrgänge?

Landesweit gilt der 1. Januar 2026, die beiden Städte ermitteln zusätzlich in den ungeraden Jahren. Die Bedienhilfe des GeoSN sagt es direkt: „Nicht in jedem Jahr werden neue Bodenrichtwerte erhoben, der reguläre Zyklus sind 2 Jahre (2024, 2026 usw.). In den Kreisfreien Städten Leipzig und Chemnitz werden sie jedoch jährlich erhoben.“ Dresden gehört nicht dazu, obwohl das GeoSN Leipzig und Dresden als dynamische Großstädte dem „eher verhaltenen Immobiliengeschehen in der Stadt Chemnitz“ gegenüberstellt. Zwei sächsische Fristen sollten Sie kennen: § 11 Absatz 1 SächsGAVO setzt die Ermittlung „bis zum 31. März“ an, Absatz 4 die Übermittlung ins Landesportal „bis zum 10. April“. Wer im Februar eines geraden Jahres nachsieht, landet also noch auf dem Vorstichtag. Zudem täuschen die Jahresscheiben: Werte mit Stichtag 31.12. erscheinen erst im Folgejahr.

Welcher Gutachterausschuss ist für Ihr Grundstück zuständig?

Der Ausschuss der Kreisfreien Stadt oder des Landkreises, in dem das Grundstück liegt. § 1 Absatz 1 SächsGAVO bildet sie „bei den Kreisfreien Städten und bei den Landkreisen“; die Medieninformation des GeoSN spricht von „insgesamt 13 örtlichen Gutachterausschüssen in ganz Sachsen“. Über ihnen steht der Obere Gutachterausschuss nach § 86 Absatz 1 SächsBO, Geschäftsstelle beim GeoSN am Olbrichtplatz 3 in Dresden; Auskünfte erteilt er nicht. Praktisch wichtig: Mehrere Geschäftsstellen sitzen nicht in der namensgebenden Stadt, etwa Bautzen in Kamenz, Görlitz in Löbau und Zwickau in Glauchau. Wie ein solches Gremium arbeitet und was in seiner Kaufpreissammlung steht, erklärt der Beitrag zum Gutachterausschuss.

Quelle: GeoSN, „Kontaktdaten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Sachsen“, Stand 18.03.2026, abgerufen im August 2026.

Wie lesen Sie eine sächsische Bodenrichtwert-Zone richtig?

Zuerst die Nutzungsart prüfen, dann den Jahrgang, dann die Ausnahmeflächen. In BORIS Sachsen sind Bauland, Ackerland, Grünland, forstwirtschaftliche, weitere land- und forstwirtschaftliche sowie sonstige Flächen aktiviert und einzeln abschaltbar. Überlagern sich Zonen, gilt: „Stehen an einem Ort mehrere Bodenrichtwerte zur Verfügung, ist für die Auswahl des zutreffenden Bodenrichtwertes die zugehörige Nutzungsart auszuwählen.“ Zweitens ist darauf zu achten, „dass bei mehreren Bodenrichtwerten aus verschiedenen Jahren immer nur das gewünschte Jahr sichtbar oder ausgewählt ist“. Die teuerste Falle nennt das Portal selbst unter Verweis auf § 15 Absatz 2 ImmoWertV: Grün-, Wald- und Verkehrsflächen können Bestandteil der Zone sein, doch „Für diese Grundstücke gilt der Bodenrichtwert der Zone nicht.“

Wie rechnen Sie vom sächsischen Bodenrichtwert zur Größenordnung?

Ihr unbebautes, baureifes Grundstück in einem sächsischen Landkreis misst 700 Quadratmeter, die Jahresscheibe „Bodenrichtwerte 2026“ zeigt angenommene 180 Euro je Quadratmeter. Der Wert ist frei gewählt, denn BORIS Sachsen liefert Bodenrichtwerte nur kartenbasiert, eine amtliche Wertetabelle je Zone gibt es nicht.

• Roher Bodenwert: 700 Quadratmeter mal 180 Euro ergibt 126.000 Euro. Ein Ausgangswert, kein Preis.
• Realitätscheck: Bauland für den individuellen Wohnungsbau kostete 2024 im Mittel etwa 100 Euro je Quadratmeter in den Landkreisen und in Chemnitz, rund 300 Euro in Dresden und Leipzig. Das sind Durchschnittskaufpreise, keine Bodenrichtwerte.
• Zulässige Bandbreite: Zonen sind nach § 15 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV so abzugrenzen, dass die lagebedingten Wertunterschiede zwischen den Grundstücken der Zone und dem Bodenrichtwertgrundstück „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen“. Als eigene Herleitung ergibt das einen Korridor von 88.200 bis 163.800 Euro, bevor Zuschnitt, Hanglage oder Erschließungszustand einfließen.

Örtliche Umrechnungsfaktoren geben einige sächsische Ausschüsse in den Sachdaten bekannt. Den Rechenweg beschreiben die Beiträge zum Grundstückswert ermitteln und zum Bodenrichtwert. Wo Ihr Grundstück zwischen diesen Eckwerten steht, klärt eine kostenlose Ersteinschätzung.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Sachsen?

Er fließt unmittelbar ein, denn Sachsen bewertet nach dem Bundesmodell: „In Sachsen gilt das Bundesrecht mit Ausnahme der Grundsteuermesszahlen im Bereich der Grundsteuer B.“ Bei unbebauten Grundstücken ist der Grundsteuerwert nach § 247 Absatz 1 BewG Fläche mal Bodenrichtwert. Diesen Wert bekommen Sie aber nicht aus BORIS: Er ist laut GeoSN „ausschließlich über das zuständige Finanzamt bzw. das Grundsteuerportal erhältlich“.

Quellen: § 15 Abs. 1 GrStG; SächsGrStMG vom 21.12.2021 (SächsGVBl. 2022 S. 9). Das Landesgesetz weicht nur von § 15 Absatz 1 Nummer 1 und 2 GrStG ab.

Auf das Beispiel angewandt: 126.000 Euro mal 0,36 Promille ergeben 45,36 Euro Messbetrag statt 42,84 Euro nach Bundesrecht (eigene Rechnung). Über den Betrag entscheidet dann der kommunale Hebesatz. Zur steuerlichen Bewertung lesen Sie den Beitrag zur Immobilienbewertung durch das Finanzamt; Ihren Fall klären Finanzamt oder Steuerberatung.

Was sagen die sächsischen Marktzahlen über Ihre Lage?

Sie zeigen einen Markt, der sich 2024 belebt hat und dabei weiter auseinanderläuft. Der Obere Gutachterausschuss meldet für das Berichtsjahr 2024 rund 38.000 Kaufverträge und über 8,1 Milliarden Euro Geldumsatz im Freistaat. Das „Schlaglicht Markt 2026“ zum Stichtag 1. Januar 2026 blickt vorläufig auf 2025: Preise „in den urbanen Zentren stabil bis leicht steigend“, während sie „in weniger urbanen Regionen und bei unsanierten Objekten weiterhin unter Druck“ stehen. Ein Landkreis-Bodenrichtwert altert also anders als einer in Leipzig. Zur bundesweiten Einordnung hilft der Beitrag zu den Grundstückspreisen.

Wo endet die Aussagekraft des Bodenrichtwerts in Sachsen?

An vier Stellen, die die amtlichen Angaben selbst benennen. Der Verkehrswert „kann vom Bodenrichtwert abweichen“ und lässt sich laut BORIS Sachsen „in der Regel nur durch ein Gutachten ermitteln“. Rechtlich haben Bodenrichtwerte nach der Portal-FAQ „keine bindende Wirkung“. Das GeoSN übernimmt „keine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit“. Und außerhalb von Chemnitz und Leipzig liegen bis zu 24 Monate Marktbewegung zwischen zwei Stichtagen. Wie aus dem Bodenwert ein belastbarer Gesamtwert wird, zeigt der Beitrag zum Verkehrswert; für Nachweise gegenüber Gericht oder Finanzamt braucht es eine öffentlich bestellte oder zertifizierte sachverständige Person. Für die erste Einordnung genügt eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Brauche ich für BORIS Sachsen eine Anmeldung oder ein berechtigtes Interesse?

Nein, die Kartenrecherche ist frei zugänglich. § 11 Absatz 2 Nummer 3 SächsGAVO verpflichtet die Ausschüsse sogar, bei der Bekanntmachung neuer Werte auf das Auskunftsrecht nach § 196 Absatz 3 Satz 2 BauGB hinzuweisen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung setzen dagegen nach § 10 SächsGAVO ein berechtigtes Interesse voraus.

Wie weit zurück reichen die historischen Werte in BORIS Sachsen?

Für das gesamte Landesgebiet bis zum Stichtag 31.12.2012, der Jahresscheibe „BORIS 2013“. Die ältere Scheibe 2011 zum Stichtag 31.12.2010 deckt dagegen nur einzelne Gebiete ab, darunter Chemnitz, Dresden, Leipzig und die Landkreise Sächsische Schweiz-Osterzgebirge und Nordsachsen. Noch ältere Werte stellen einzelne Landkreise und Kreisfreie Städte auf ihren eigenen Internetseiten bereit.

Ist der Ausdruck aus BORIS Sachsen eine amtliche Bodenrichtwertauskunft?

Nein. Laut Portal-FAQ dürfen die Druckausgaben für den eigenen Gebrauch verwendet werden, sind aber „keine amtlichen Auszüge“. Amtlich ist allein die schriftliche, kostenpflichtige Auskunft der zuständigen Geschäftsstelle. Für Nachweise gegenüber Bank, Gericht oder Behörde reicht der Ausdruck nicht.

Welcher Gutachterausschuss ist zuständig, wenn mein Grundstück an einer Kreisgrenze liegt?

§ 1 Absatz 3 SächsGAVO regelt das eindeutig: Zuständig ist der Ausschuss, in dessen Bereich das Grundstück liegt. Erstreckt es sich über mehrere Bereiche, entscheidet der Ausschuss, „in dessen Bereich die größere Fläche liegt“. Dasselbe gilt für mehrere Grundstücke einer wirtschaftlichen Einheit.

Gibt es in BORIS Sachsen auch Werte für Ackerland, Wald oder Gartenland?

Ja, neben Bauland lassen sich Ackerland, Grünland, forstwirtschaftliche Flächen sowie sonstige Flächen wie Gartenland einzeln aktivieren. Bei Mehrfachbelegungen innerhalb einer Nutzungsart stehen die einzelnen Werte in den Sachdaten. Wählen Sie die zutreffende Nutzungsart, sonst lesen Sie den Wert einer anderen Zone ab.

Fazit

BORIS Sachsen macht die Bodenrichtwerte kostenfrei zugänglich, doch der Portalwert ist erst der Anfang: Er gilt für ein Zonengrundstück zum 1. Januar 2026, nicht für Ihres. Prüfen Sie Nutzungsart und Jahrgang, notieren Sie die Merkmale aus den Sachdaten und holen Sie bei Zweifeln die amtliche Auskunft ein. Weitere Wertthemen bündelt der Ratgeber Immobilienbewertung, den Weg in die Vermarktung beschreibt Grundstück verkaufen. Der nächste Schritt: Lassen Sie Ihr Grundstück in einer kostenlosen Ersteinschätzung einordnen und mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone vergleichen.

Quellen

• BORIS Sachsen, Themenportal Grundstückswertermittlung des GeoSN, abgerufen im August 2026
• BORIS Sachsen, Bodenrichtwertrecherche, abgerufen im August 2026
• BORIS Sachsen, Rechtsgrundlagen und FAQ, abgerufen im August 2026
• BORIS Sachsen, Nutzungshinweise, abgerufen im August 2026
• GeoSN, Übersicht „Bereitgestellte Bodenrichtwerte in BORIS SN“, Stand 15.07.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• GeoSN, Kontaktdaten der Gutachterausschüsse in Sachsen, Stand 18.03.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• GeoSN, Hilfe zum Bodenrichtwertinformationssystem Sachsen (PDF), abgerufen im August 2026
• Sächsische Gutachterausschussverordnung (SächsGAVO), abgerufen im August 2026
• Sächsische Bauordnung, § 86 SächsBO, abgerufen im August 2026
• Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz (SächsGrStMG), abgerufen im August 2026
• § 15 Grundsteuergesetz, abgerufen im August 2026
• § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung, abgerufen im August 2026
• § 247 Bewertungsgesetz, abgerufen im August 2026
• Sächsische Finanzverwaltung, Grundsteuer, Allgemeines, abgerufen im August 2026
• Grundsteuerportal Sachsen, Flurstücksinformationen, abgerufen im August 2026
• Medienservice Sachsen, GeoSN-Medieninformation „Immobilienmarkt in Sachsen belebt sich spürbar“ zum Grundstücksmarktbericht 2025, abgerufen im August 2026
• GeoSN, Schlaglicht Markt 2026 Chemnitz, Dresden, Leipzig, abgerufen im August 2026