Bodenrichtwert Schleswig-Holstein: kostenfrei im DANord

Das Wichtigste in Kürze

• Stichtag 1. Januar 2026, nächster 1. Januar 2028: „Stichtag für die Bodenrichtwerte ist seit 2022 der 01.01. eines jeden geraden Kalenderjahres.“
• Ein Portal, 15 Gutachterausschüsse: Die Werte liegen „seit 2012 zentral im Themenportal des DigitalerAtlasNord (DANord) kostenfrei zur Einsicht“ bereit.
• Online gebührenfrei, schriftlich 25 bis 50 Euro: Für den ersten schriftlichen Wert verlangt der Kreis Pinneberg 25 Euro, die Stadt Flensburg 30 Euro, die Kreise Plön und Nordfriesland je 50 Euro.
• Fast sechs Monate zwischen den Beschlüssen: Plön beschloss die 2026er Werte am 03.12.2025, Lübeck am 20.01.2026, Flensburg am 27.05.2026.
• Keine landesweite Umrechnungstabelle: Jeder Ausschuss veröffentlicht eigene Koeffizienten und Bezugsgrößen, in Plön 800 Quadratmeter, in Lübeck meist 600, in Flensburg 500 bis 800.
• Grundsteuer über ein zweites Portal: Das Land „setzt das wertorientierte Bundesmodell um“, die maßgeblichen Werte auf den 01.01.2022 stehen in einer eigenen DANord-Anwendung.

Bodenrichtwerte für Schleswig-Holstein rufen Sie kostenfrei im Themenportal „Bodenrichtwerte SH“ des DigitalerAtlasNord ab. Ermittelt haben sie die 15 Gutachterausschüsse der Kreise und kreisfreien Städte, zum Stichtag 1. Januar 2026. Eine schriftliche Auskunft kostet je nach Kreis 25 bis 50 Euro. Für Ihren Preis ist der Wert ein Ausgangspunkt, kein Ergebnis.

Quellen: Landesseite der Gutachterausschüsse, Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024, Gebührensatzungen Plön und Pinneberg, Verwaltungsgebührentabelle Flensburg, Antragsformular Nordfriesland (Stand 17.08.2026), abgerufen im August 2026. Maßgeblich ist die geltende Satzung Ihres Kreises.

Wo finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Schleswig-Holstein?

Im Themenportal „Bodenrichtwerte SH“ des DigitalerAtlasNord, kurz DANord. Die Landesseite der Gutachterausschüsse hält fest, die Werte stünden „seit 2012 zentral im Themenportal des DigitalerAtlasNord (DANord) kostenfrei zur Einsicht“ bereit, dargestellt nach dem AdV-Standard VBORIS. Der Weg laut Handbuch des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation: Adresse in die Suchzeile eingeben, dann in die Fläche klicken oder das Werkzeug „Identifizieren“ nutzen. Flurstücksgrenzen lassen sich laut Landesseite „im Maßstabsbereich von 1:5.000 bis 1:250“ einblenden. Was ein Bodenrichtwert grundsätzlich ist, steht im Überblick zum Bodenrichtwert.

Was kostet die Bodenrichtwertauskunft in Schleswig-Holstein?

Die Trennlinie verläuft zwischen Bildschirm und Briefkopf. Der Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024 nennt die Online-Einsicht „mit einer mündlichen Richtwertauskunft vergleichbar und daher gebührenfrei“; schriftliche Einzelauskünfte kosten eine Gebühr nach der Satzung Ihres Kreises oder Ihrer kreisfreien Stadt, eine landeseinheitliche Gebühr gibt es nicht. Die Satzung des Kreises Plön, am 04.12.2025 beschlossen und rückwirkend zum 01.01.2026 in Kraft, führt die mündliche Auskunft als „Gebührenfrei“ und verlangt schriftlich 50 Euro für den ersten Wert; Pinneberg berechnet 25 Euro, Flensburg 30 Euro, wobei die Landesseite für Flensburg zum 07.08.2026 eine neue Gebührensatzung meldet. Der Kreis Nordfriesland nennt in seinem Antragsformular mit Stand 17.08.2026 ebenfalls 50 Euro und schreibt zugleich: „Die Bodenrichtwerte sind auch kostenfrei im Landesportal erhältlich.“

Welcher Stichtag gilt und wann beschließen die Ausschüsse?

Aktuell gilt der 1. Januar 2026. Den Turnus gibt § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB vor: Bodenrichtwerte sind „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist“. Schleswig-Holstein ermittelt nicht häufiger, die Werte werden laut Zentraler Geschäftsstelle „innerhalb eines halben Jahres nach der Bodenrichtwertermittlung öffentlich verfügbar bereitgestellt“. Daraus folgt eine Eigenart des Landes: Zwischen dem Beschluss in Plön und dem in Flensburg liegen fast sechs Monate, wer im Frühjahr nachsieht, findet im einen Kreis schon den neuen und im Nachbarkreis noch den alten Wert. Eine aktuelle Einordnung Ihres Objekts liefert die kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen: Erläuterungen zum Stichtag 01.01.2026 der Gutachterausschüsse Kreis Plön, Hansestadt Lübeck und Stadt Flensburg im DigitalerAtlasNord, Seite des Gutachterausschusses Kreis Nordfriesland, abgerufen im August 2026.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Schleswig-Holstein?

„In Schleswig-Holstein sind 15 Gutachterausschüsse eingerichtet“, je einer bei den Kreisen und kreisfreien Städten. Landestypisch ist die Organisation dahinter: Die Geschäftsstelle „kann durch Vertrag auf Abteilungen des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein übertragen werden“, realisiert in Herzogtum Lauenburg, Ostholstein, Pinneberg, Plön, Lübeck und Flensburg. Sechs der 15 Geschäftsstellen führt also das Landesamt. Landesrechtliche Grundlage ist die Gutachterausschussverordnung (GAVO) vom 27. April 2022, gestützt auf § 199 Abs. 2 BauGB. Zuständig ist der Ausschuss, in dessen Gebiet Ihr Grundstück liegt; jenseits der Landesgrenze gilt das dortige Portal, für die Nachbarstadt etwa der Hamburger Bodenrichtwertatlas. Wie diese Gremien arbeiten, vertieft der Beitrag zu Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung.

Wie lesen Sie die Bodenrichtwertauskunft im DANord?

Nicht die Zahl allein zählt, sondern die Merkmale daneben. Das Abfragefenster zeigt laut Immobilienmarktbericht 2024 „wesentliche beschreibende Merkmale wie Entwicklungszustand, Art der Nutzung, Bezugsgrößen und Umrechnungskoeffizienten der Bodenrichtwertzone“. Flensburg erklärt das Format an einem Beispiel: „120 / W EFH“ steht für Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter, Art der Nutzung und Ergänzung; fehlt die Bezugsgröße, gilt die in der Zone vorherrschende durchschnittliche Grundstücksgröße. Die Landesseite betont, die Erläuterungen des jeweiligen Ausschusses seien „zwingend zu beachten“. Achten Sie auf eine Eigenheit der Darstellung: In der Schleswig-Holstein-Fassung der Anlage 1 zur Bodenrichtwertrichtlinie ist beim Zustand „erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei“ ausdrücklich „keine Angabe“ vorgesehen, die Kürzel ebf und ebpf markieren die Ausnahmen. Dieselbe Anlage führt Wertearten, die nur in Schleswig-Holstein geführt werden, etwa TD für Touristenbeherbergung und Dauerwohnen. Erscheint gar kein Wert, „liegt dieser (noch) nicht vor“, schreibt der Kreis Nordfriesland: „Bitte stellen Sie auf einen älteren Stichtag um.“

Wie rechnen Sie den Bodenrichtwert auf Ihr Grundstück um?

Über Umrechnungskoeffizienten, die in Schleswig-Holstein jeder Gutachterausschuss selbst veröffentlicht. Weichen Merkmale Ihres Grundstücks vom Richtwertgrundstück ab, ist der Wert laut Landesseite „sachverständig (i.d.R. durch Umrechnungskoeffizienten) anzupassen“; § 26 Abs. 2 ImmoWertV verlangt dieselbe Eignungsprüfung. Eine landesweite Tabelle existiert nicht. Flensburg listet für 2026 Koeffizienten von 1,14 bei 350 Quadratmetern bis 0,87 bei 1.200 Quadratmetern, dazu eine eigene Tabelle für Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Plön leitete seine Koeffizienten 2024 neu ab, aus „376 Verkäufe der Jahre 2021 bis 2024“. Lübeck warnt, benachbarte Zonen mit unterschiedlichen Bezugsgrößen müssten vor einem Vergleich erst aneinander angepasst werden. Den Weg zum Verkehrswert zeigt Grundstückswert ermitteln.

Was gilt für Küsten-, Insel- und Seelagen in Schleswig-Holstein?

Für sie greifen eigene Regeln, und die Spannweite innerhalb eines Kreises ist enorm: Für unbebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus trennt der Immobilienmarktbericht 2024 in Nordfriesland Festland und Inseln, die Mediane liegen nach eigener Rechnung um den Faktor 22 auseinander. Amrum, Föhr und Sylt führt der Kreis dabei zusammen, Pellworm beim Festland, eine reine Sylt-Zahl ist die Inselzeile also nicht. Passend dazu galten dort lange getrennte Stichtage für Festland und Inseln, erst ab 01.01.2022 gilt ein einheitlicher Termin. Methodisch arbeiten die Ausschüsse mit Sonderhinweisen: In Plön sind für Seegrundstücke „die Flächenumrechnungskoeffizienten nur eingeschränkt anwendbar“, andernorts sind „entsprechend dem Ausmaß des Seeblicks noch Zuschläge anzubringen“, und für Campingplätze setzte der Kreis rund 13 Prozent des nächstgelegenen Baulandrichtwerts an.

Quelle: Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024, Tabelle 13, Berichtsjahr 2023, Auszug, abgerufen im August 2026. Das sind bezahlte Kaufpreise eines einzelnen Segments, keine Bodenrichtwerte; die bundesweite Einordnung steht unter Grundstückspreise.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Schleswig-Holstein?

Zur Länderöffnungsklausel stellt die Landesfinanzverwaltung fest: „Schleswig-Holstein hat davon keinen Gebrauch gemacht, sondern setzt das wertorientierte Bundesmodell um.“ Der Bodenrichtwert fließt damit unmittelbar ein: Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig aus Fläche mal Bodenrichtwert, Satz 2 lässt abweichende Grundstücksmerkmale unberücksichtigt, ausgenommen den Entwicklungszustand und, bei überlagernden Zonen, die Art der Nutzung. Maßgeblich ist aber nicht der Wert zum 01.01.2026, sondern der auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 aus dem separaten Grundsteuerportal des DigitalerAtlasNord. Das ist allgemeine Information und keine steuerliche Beratung, zu Ihrem Bescheid hilft die Steuerberatung weiter. Wie das Finanzamt bewertet, erklärt Immobilienbewertung durch das Finanzamt.

Wo hört der Bodenrichtwert auf?

Dort, wo Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück abweicht, und die Ausschüsse benennen die Grenzen selbst. Der Kreis Plön verlangt Korrekturen „insbesondere bei Abweichungen im Erschließungszustand, in der speziellen Lage, der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bodenbeschaffenheit und der Grundstücksgestalt“ und weist die Werte „grundsätzlich ohne Wertbeeinträchtigung durch mögliche Altlasten“ aus. Auch die Zonengrenzen sind „nicht als starre Grenzen zu verstehen“, Randlagen werden von der Nachbarzone beeinflusst. Flensburg empfiehlt, bei teilbaren großen Grundstücken und „bei Grundstücken mit außergewöhnlichen Lagequalitäten“ die Koeffizienten kritisch zu prüfen. Was Ihr Objekt insgesamt wert sein könnte, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung, weitere Wege zum Wert sammelt der Ratgeber Immobilienbewertung.

Wie viel macht die Bezugsgröße im Rechenbeispiel aus?

Sieben Euro je Quadratmeter, gerechnet mit dem amtlichen Umrechnungsbeispiel der Stadt Flensburg zum Stichtag 01.01.2026. Die 130 Euro sind der Beispielwert des Ausschusses, kein realer Zonenwert.

Umrechnung: Bodenrichtwert 130 Euro, Bezugsgröße der Zone 750 Quadratmeter mit Koeffizient 0,97, Ihr Grundstück 600 Quadratmeter mit Koeffizient 1,02. 130 geteilt durch 0,97, das Ergebnis mal 1,02 macht 136,70 Euro je Quadratmeter, gerundet 137 Euro.

Bodenwert, eigene Weiterrechnung: 600 mal 136,70 Euro ergeben 82.020 statt 78.000 Euro ohne Anpassung, ein Unterschied von 4.020 Euro allein wegen der Bezugsgröße.

Gegenprobe für große Grundstücke: Lübeck rechnet 1.800 Quadratmeter bei 100 Euro je Quadratmeter nicht linear, sondern die ersten 1.000 Quadratmeter mit 0,88 und die restlichen 800 mit 15 Prozent des Bodenrichtwerts. Ergebnis: rund 100.000 statt 180.000 Euro.

Häufige Fragen

Brauche ich für die Bodenrichtwertauskunft eine Anmeldung oder ein berechtigtes Interesse?

Ein berechtigtes Interesse müssen Sie nicht nachweisen. § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB lautet: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Das Land stellt die Werte im DigitalerAtlasNord kostenfrei zur Einsicht bereit, Eigentum an dem Grundstück ist keine Voraussetzung.

Kann ich in Schleswig-Holstein auch ältere Bodenrichtwerte einsehen?

Ja. Die Zentrale Geschäftsstelle hält fest: „Neben aktuellen Bodenrichtwerten stehen auch Werte vergangener Jahrgänge digital bereit.“ Die Seite des Gutachterausschusses Kreis Plön nennt digitale Bodenrichtwertkarten „für die Jahre 2012 bis heute“, der Kreis Nordfriesland weist reguläre Werte ab 2011 aus. Für ältere Stichtage gibt es dort eine kostenpflichtige schriftliche Auskunft.

Gibt es in Schleswig-Holstein einen Oberen Gutachterausschuss?

Nein. § 198 Abs. 1 S. 1 BauGB lässt Ländern mit mehr als zwei Gutachterausschüssen die Wahl zwischen einem Oberen Gutachterausschuss und einer Zentralen Geschäftsstelle. Schleswig-Holstein hat 2015 eine Zentrale Geschäftsstelle beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation eingerichtet, Sitz Brolingstraße 53b-d in 23554 Lübeck.

Bekomme ich neben dem Bodenrichtwert auch Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze?

Das hängt vom zuständigen Ausschuss ab. Für Lübeck, Herzogtum Lauenburg und Ostholstein wurden zum 30.06.2026 Sachwertfaktoren für 2024 und 2025 sowie Liegenschaftszinssätze für 2021 bis 2025 veröffentlicht. Der Kreis Nordfriesland schreibt dagegen, entsprechende Daten lägen bisher nicht vor.

An wen wende ich mich bei Fragen zu meinem konkreten Bodenrichtwert?

An die Geschäftsstelle des für Ihr Grundstück zuständigen Gutachterausschusses, die das Land auch für analoge Auskünfte nennt. Die Kontaktdaten aller 15 Geschäftsstellen stehen auf der Kontaktseite des Landesportals. Bei technischen Problemen im DigitalerAtlasNord hilft die Servicestelle unter 0431 383-2248.

Fazit

Der DigitalerAtlasNord liefert Ihnen den Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2026 gebührenfrei, aber für ein gedachtes Referenzgrundstück, nicht für Ihres. Erst der Abgleich mit den Erläuterungen, Koeffizienten und Bezugsgrößen Ihres Gutachterausschusses macht daraus eine belastbare Größenordnung. Für ein Wertgutachten brauchen Sie eine öffentlich bestellte oder zertifizierte sachverständige Person. Bereiten Sie einen Verkauf vor, führt Grundstück verkaufen weiter. Für eine erste Einordnung starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung: eine Orientierung in wenigen Minuten, kein Gutachten.

Quellen

• Gutachterausschüsse Schleswig-Holstein, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• Themenportal Bodenrichtwerte SH im DigitalerAtlasNord, abgerufen im August 2026
• Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024 (PDF), abgerufen im August 2026
• LVermGeo SH, Handbuch Abfrage von Bodenrichtwerten (PDF), abgerufen im August 2026
• Erläuterungen Stadt Flensburg, Stichtag 01.01.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Erläuterungen Hansestadt Lübeck, Stichtag 01.01.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Erläuterungen Kreis Plön, Stichtag 01.01.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Kreis Plön und Gebührensatzung Kreis Plön (PDF), abgerufen im August 2026
• Gebührensatzung Kreis Pinneberg (PDF), abgerufen im August 2026
• Verwaltungsgebührentabelle der Stadt Flensburg, Auszug Gutachterausschuss (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Kreis Nordfriesland und Antrag auf eine schriftliche Auskunft zu Bodenrichtwerten, Stand 17.08.2026 (PDF), abgerufen im August 2026
• Gutachterausschüsse Schleswig-Holstein, Wir über uns, Zentrale Geschäftsstelle und Aktuelles, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 zur Bodenrichtwertrichtlinie, Version Schleswig-Holstein (PDF) und Rechtliche Grundlagen, abgerufen im August 2026
• Finanzverwaltung Schleswig-Holstein, FAQ zur Grundsteuerreform und GDI-SH, Grundsteuerportale, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, § 198 BauGB, § 199 BauGB, abgerufen im August 2026
• § 26 ImmoWertV, § 247 BewG, abgerufen im August 2026