Bodenrichtwert Mecklenburg-Vorpommern: so nutzen Sie BORIS.MV

Das Wichtigste in Kürze

• Acht Gutachterausschüsse, ein System: Die Werte der sechs Landkreise und der Städte Rostock und Schwerin laufen in BORIS.MV zusammen.
• Stichtag 01.01.2022, mindestens alle zwei Jahre: Davor galt der 31.12. gerader Jahre, ältere Karten tragen deshalb ein anderes Datum.
• Online kostenfrei, am Telefon gebührenfrei: 2024 erteilten die Geschäftsstellen rund 22.440 telefonische, aber nur rund 1.540 schriftliche Auskünfte.
• Zwei Portale, zwei Werte: Das Grundsteuerdatenportal M-V weist weiterhin die Bodenrichtwerte auf den 01.01.2022 aus, BORIS.MV den aktuellen Stichtag.
• Landeseigene Umrechnungskoeffizienten: Aus 2.555 Kauffällen abgeleitet, bis 800 beziehungsweise 700 Quadratmetern ließ sich kein Größeneinfluss nachweisen.

Bodenrichtwerte für Mecklenburg-Vorpommern finden Sie im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.MV, eingebunden in das GeoPortal.MV und in die regionalen Portale der acht Gutachterausschüsse. Die Einsicht ist für die private Nutzung kostenfrei, mündliche Auskünfte der Geschäftsstellen sind gebührenfrei. Beschlossen werden die Werte seit dem Stichtag 01.01.2022 mindestens alle zwei Jahre zu Beginn des Kalenderjahres.

Quellen: LAiV M-V, Seiten „Bodenrichtwerte“ und „FAQ“; Landesgrundstücksmarktbericht M-V 2025, Kap. 6.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Mecklenburg-Vorpommern?

Über die amtlichen Wege der Tabelle, die alle auf derselben Datenbasis BORIS.MV beruhen. Im GeoPortal.MV kann sich „jedermann online einen schnellen Überblick über die Bodenrichtwerte verschaffen“; das LAiV verlinkt dafür den Einstieg in GAIA.MVprofessional, in dem der Layer für historische Werte standardmäßig ausgeschaltet ist. BORIS-D ist bequem, aber nicht amtlich: Auskünfte bleiben laut Landesgrundstücksmarktbericht „den jeweiligen Landesportalen und den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen vorbehalten“. Begriff und ImmoWertV-Systematik erklärt der Grundlagenartikel zum Bodenrichtwert.

Was kostet eine Bodenrichtwertauskunft in Mecklenburg-Vorpommern?

Die Einsicht kostet nichts, und auch der Anruf bei der Geschäftsstelle ist gebührenfrei. Das Land staffelt dreifach. Online ist die Nutzung im GeoPortal.MV „für die interne (‚private und sonstige eigene‘) Nutzung … kostenfrei möglich“, die regionalen Portale zeigen die Werte „für jedermann kostenfrei zur Einsicht“. Zweite Stufe: „Jedermann kann mündlich oder schriftlich Auskunft … erhalten. … Mündliche Auskünfte sind gebührenfrei.“ Dass das der Hauptweg ist, zeigt 2024: rund 22.440 telefonische gegenüber rund 1.540 schriftlichen Auskünften. Erst die dritte Stufe kostet: schriftliche Auskünfte, amtliche Kartenauszüge und Downloaddienste nach der Gutachterausschusskostenverordnung GAKostVO M-V vom 12. März 2020. Rostock nennt dafür 10 bis 14 Tage Bearbeitungsdauer und verweist auf den Widerspruch gegen den Gebührenbescheid. Fragen Sie den Betrag vorab ab.

Welcher Stichtag gilt und wie oft wird neu beschlossen?

Seit 2022 gilt der 1. Januar statt des 31. Dezember. Das LAiV formuliert: „Die Bodenrichtwerte werden in Mecklenburg-Vorpommern durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte beginnend mit dem Stichtag 01.01.2022 mindestens alle zwei Jahre zu Beginn des Kalenderjahres beschlossen.“ Grundlage ist § 196 Absatz 1 Satz 5 BauGB: „Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.“ Fortgeschrieben ergibt das die geraden Jahre, also 01.01.2024 und 01.01.2026; das ist unsere Ableitung und kein einheitlicher Landesstichtag. „Mindestens“ erlaubt häufigere Beschlüsse: Der Landesgrundstücksmarktbericht 2025 zeigt eine Nordwestmecklenburger Karte zum Stichtag 01.01.2025. Lesen Sie das Datum deshalb an Ihrer eigenen Auskunft ab; eine LAiV-Übersichtsseite trägt noch die alte Regel mit dem „Stichtag 31.12.“.

Wer ermittelt die Werte, und wer ist für mich zuständig?

Acht örtliche Gutachterausschüsse, deren Daten der Obere Gutachterausschuss in Schwerin zusammenführt: Die landesweite Datensammlung „vereint die Daten aus den Kaufpreissammlungen der acht Gutachterausschüsse der Landkreise und kreisfreien Städte“. Landesbesonderheit: Die Ausschüsse wurden „als Landesbehörden gebildet“, ihre Geschäftsstellen sitzen bei den Verwaltungen der sechs Landkreise sowie der Hanse- und Universitätsstadt Rostock und der Landeshauptstadt Schwerin. Die Kontaktdaten aller acht Geschäftsstellen führt das LAiV. Der Obere Gutachterausschuss wurde am 24. Februar 2022 mit 13 Mitgliedern für fünf Jahre neu bestellt, Auskünfte erteilt er nicht: „Mündliche und schriftliche Auskünfte zu Bodenrichtwerten erteilen ausschließlich die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse.“ Die Datenbasis dahinter erklärt Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung.

Wie lese ich eine Bodenrichtwertzone in Mecklenburg-Vorpommern richtig?

Immer zusammen mit den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks nach § 16 ImmoWertV. Drei Eigenheiten kommen im Land hinzu. Erstens die Kartengrundlage: Bodenrichtwerte sind nach § 23 Absatz 3 GeoVermG M-V „integraler Bestandteil des Geobasisinformationssystems Liegenschaftskataster“, so zitiert im Landesbericht. Zweitens die Außenbereichszonen, der teuerste Lesefehler im Land: Zum 1. Januar 2022 für ganze Gemarkungen oder Gemeinden gebildet, überlagern sie „großflächig insbesondere die Bodenrichtwertzonen der Ortslagen, haben in diesen Bereichen aber keine Relevanz“. Wer in der Ortslage den überlagernden Außenbereichswert erwischt, rechnet mit der falschen Zahl. Drittens die Nutzungsart, die an der Küste oft abweicht: Anlage 5 zu § 16 Absatz 3 ImmoWertV kennt neben den Wohn- und Mischgebietskürzeln auch „SE“ für das Sondergebiet für Erholung und „SO“ für sonstige Sondergebiete. In Sanierungsgebieten hilft kein Portal: Dort werden besondere Bodenrichtwerte „in einer Karte bei der betreffenden Gemeinde geführt“.

Wie rechne ich den Bodenrichtwert auf mein eigenes Grundstück um?

Mit den landesweiten Umrechnungskoeffizienten des Oberen Gutachterausschusses. Ausgewertet wurden 2.555 verwertbare Kauffälle der Jahre 2018 und 2019 für unbebaute, baureife Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zwischen 200 und 3.000 Quadratmetern, getrennt nach Bodenrichtwertniveau. Ergebnis: Ein Einfluss der Grundstücksgröße auf die Preisbildung konnte für Klasse 1 bis 800 Quadratmeter und für Klasse 2 bis 700 Quadratmeter „statistisch nicht nachgewiesen werden“; darüber lassen die Ergebnisse eine Abhängigkeit nur „vermuten“. § 26 Absatz 2 ImmoWertV verlangt genau diese Eignungsprüfung und Anpassung. Zwei Einschränkungen: Die Kauffälle sind älter als Ihr Stichtag, und der Herausgeber nennt den Korrelationskoeffizienten „nur schwach ausgeprägt“. Die Kette bis zum Verkaufspreis zeigt Grundstückswert ermitteln.

Gekürzte Wiedergabe. Basis: 1.123 Kauffälle in Klasse 1 (mittlere Größe 1.163 m², mittlerer Bodenrichtwert 27 Euro/m²), 1.432 in Klasse 2 (824 m², 103 Euro/m²). Die Koeffizienten sind „mit Umsicht und Sachverstand und nicht formalmathematisch anzuwenden“, eine örtliche Untersuchung hat Vorrang. Quelle: Landesgrundstücksmarktbericht M-V 2025, Kap. 5.3.

Was ergeben 1.200 Quadratmeter im Binnenland konkret?

Ausgangslage. Ein baureifes Grundstück im Binnenland, 1.200 Quadratmeter, freistehendes Einfamilienhaus. Angenommen, BORIS.MV nennt 40 Euro je Quadratmeter, das Bodenrichtwertgrundstück ist mit 700 Quadratmetern ausgewiesen. Der Ausgangswert ist bewusst eine Annahme, weil der Wert Ihrer Zone nur aus der Auskunft stammen darf.

Rechnung. 40 Euro liegen unter 50 Euro, es gilt Klasse 1. Koeffizient für 700 Quadratmeter: 1,00, für 1.200 Quadratmeter: 0,85. 40,00 Euro mal 0,85 geteilt durch 1,00 ergibt 34,00 Euro je Quadratmeter, mal 1.200 Quadratmeter also 40.800 Euro Bodenwert statt 48.000 Euro ohne Anpassung (Eigenrechnung).

Bandbreite. § 15 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV lässt in einer Zone lagebedingte Wertunterschiede von „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent“ zu, auf 40.800 Euro angewendet rund 28.600 bis rund 53.000 Euro (Eigenrechnung). Zuschnitt, Erschließungszustand und Bodenbeschaffenheit stecken darin nicht, das Gebäude ohnehin nicht. Was beides zusammen wert ist, zeigt unsere kostenlose Ersteinschätzung.

Wie weit liegen Küste und Binnenland auseinander?

Mecklenburg-Vorpommern rechnet amtlich in zwei Strukturräumen. Der „Küstenstreifen zur Ostsee“ mit den Ostseeinseln und den Hansestädten Wismar, Rostock, Stralsund und Greifswald umfasst 18 Prozent der 724 Gemeinden und 15 Prozent der Landesfläche, aber „mehr als ein Drittel der Bevölkerung“. Wie stark sich das auf die Werte durchschlägt, zeigt die Auswertung freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre bis 1949: mittlere Bodenrichtwerte von 400 Euro je Quadratmeter in der Hanse- und Universitätsstadt Rostock, 170 Euro in Schwerin, 60 Euro in Nordwestmecklenburg und 22 Euro in Ludwigslust-Parchim, jeweils für verkaufte Objekte und nicht für Ihre Zone. Von rund 12.200 Bodenrichtwert-Datensätzen des Jahres 2024 entfielen rund 2.100 auf land- und forstwirtschaftliche Flächen und rund 3.400 auf Wohnbauflächen; Nordwestmecklenburg führt dafür getrennte Themenkarten für Bauland, Ackerland, Grünland und Forstflächen. Preisreihen sammelt der Ratgeber zu den Grundstückspreisen, die Vermarktung Ackerland verkaufen.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer in Mecklenburg-Vorpommern?

Er geht direkt in die Bemessung ein, weil das Land das Bundesmodell anwendet: „Mit Beschluss vom 13.04.2021 hat die Landesregierung Mecklenburg-Vorpommerns entschieden, das Bundesrecht anzuwenden.“ Nach § 247 Absatz 1 BewG „ermittelt sich“ der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke „regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert“. Den maßgeblichen Wert holen Sie aber nicht aus BORIS.MV, sondern aus dem Grundsteuerdatenportal M-V, das weiterhin die Bodenrichtwerte auf den 01.01.2022 ausweist; land- und forstwirtschaftliche Flächen sind dort nicht mit dem Bodenrichtwert, sondern über die Ertragsmesszahl zu erklären. Das ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung: Für den Grundsteuerwertbescheid ist das Finanzamt zuständig, für den Hebesatz die Gemeinde, für Ihren Einzelfall eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Wo hört der Bodenrichtwert in Mecklenburg-Vorpommern auf zu tragen?

Spätestens dort, wo aus einem Zonendurchschnitt ein Angebotspreis werden soll. Drei Grenzen sind im Land besonders scharf. Die Außenbereichszonen gelten teils für ganze Gemarkungen und sagen über ein einzelnes Grundstück wenig. Die Datenbasis dünnt aus: Bei den unbebauten Baugrundstücken gingen 2023 noch 2.813 Erwerbsvorgänge in die Kaufpreissammlung ein, 2024 nur noch 2.162, laut Landesbericht „23 % weniger als im Vorjahr und sogar 49 % weniger als 2022“, also weniger Stützstellen je Zone. Und zwischen zwei Stichtagen liegen bis zu 24 Monate Marktbewegung, wie der Bodenpreisindex zeigt. Der Bodenrichtwert bleibt ein Ausgangswert und kein Preis, siehe Verkehrswert einer Immobilie. Für die Preisfindung brauchen Sie Vergleichspreise oder eine objektbezogene Ersteinschätzung.

Bodenpreisindex M-V, ausgewählte Jahre. Der Obere Gutachterausschuss hat den Basiszeitraum landesweit auf 2020 gleich 100 vereinheitlicht, die Indexzahlen beziehen sich auf die Jahresmitte. Quelle: Landesgrundstücksmarktbericht M-V 2025, Kap. 5.2.

Häufige Fragen

Brauche ich für BORIS.MV eine Anmeldung oder ein Benutzerkonto?

Nein. Die landesweiten Darstellungsdienste im GeoPortal.MV sind für die private Nutzung kostenfrei, die regionalen Portale stellen die Werte „für jedermann kostenfrei zur Einsicht“ dar. Ein Konto brauchen Sie erst für die kostenpflichtigen Downloaddienste.

Warum zeigt das Grundsteuerportal einen anderen Wert als BORIS.MV?

Weil beide Portale unterschiedliche Stichtage abbilden. Das Grundsteuerdatenportal M-V weist aus: „Auch für die Bewertung der Folgestichtage sind die Wertverhältnisse auf den 01.01.2022 maßgeblich.“ Für Verkaufsüberlegungen nehmen Sie den aktuellen Wert aus BORIS.MV.

Bekomme ich für Bank, Gericht oder Notariat einen amtlichen Nachweis?

Ja, über die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses. Schriftliche Auskünfte und amtliche Kartenauszüge sind nach der GAKostVO M-V kostenpflichtig, Rostock nennt 10 bis 14 Tage Bearbeitungszeit. Klären Sie die Gebühr, bevor Sie beauftragen.

Kann ich in Mecklenburg-Vorpommern auch alte Bodenrichtwerte abrufen?

Ja. Im Geoportal des Landes stehen die Werte „landesweit beginnend mit dem Stichtag 31.12.2012 zur kostenfreien Einsichtnahme“ bereit, dafür gibt es einen eigenen, standardmäßig ausgeschalteten Layer. Werte bis 2020 lauten auf 31.12.-Stichtage.

Ich habe eine Ferienimmobilie an der Ostsee. Hilft mir der Bodenrichtwert?

Nur als Ausgangsgröße, und nur mit Blick auf die Nutzungsart. Ein Wert für ein „Sondergebiet für Erholung“ ist kein Wohnbaulandwert und lässt sich nicht mit einer Wohnzone im Nachbarort vergleichen. Der Küstenstreifen ist zudem ein eigener, amtlich abgegrenzter Strukturraum.

Kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück anfechten?

Der Bodenrichtwert selbst ist kein Bescheid. Das Merkblatt des Finanzministeriums M-V fasst die Rechtsprechung so zusammen: Die Werte „können regelmäßig nicht von Gerichten überprüft werden und sind daher grundsätzlich nicht anfechtbar.“ Angreifbar ist nur der darauf gestützte Steuerbescheid; dazu berät eine Steuerberatung oder eine Fachanwaltschaft für Steuerrecht.

Fazit

Mecklenburg-Vorpommern macht den Einstieg leicht: BORIS.MV ist kostenfrei, der Anruf bei der Geschäftsstelle kostet nichts, und für Größenabweichungen gibt es landeseigene Koeffizienten. Die Fallstricke liegen in den überlagernden Außenbereichszonen, in der Nutzungsart an der Küste und im zweiten Portal mit eigenem Stichtag für die Grundsteuer. Prüfen Sie deshalb zuerst Stichtag und Nutzungsart Ihrer Zone; weitere Grundlagen sammelt der Ratgeber zur Immobilienbewertung, die Vermarktung erklärt Grundstück verkaufen. Boden und Gebäude zusammen betrachtet unsere kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen

• LAiV M-V: Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• LAiV M-V: FAQ Geoinformation, abgerufen im August 2026
• LAiV M-V: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, abgerufen im August 2026
• LAiV M-V: Wertermittlung, Übersicht, abgerufen im August 2026
• Landesgrundstücksmarktbericht Mecklenburg-Vorpommern 2025 (PDF), abgerufen im August 2026
• LAiV M-V: Grundstücksmarktberichte, abgerufen im August 2026
• GeoPortal.MV, abgerufen im August 2026
• Datenportal für die Grundsteuerreform in Mecklenburg-Vorpommern, abgerufen im August 2026
• Steuerportal M-V: Grundsteuerreform, abgerufen im August 2026
• Finanzministerium M-V: Merkblatt Bodenrichtwerte (PDF), abgerufen im August 2026
• Hanse- und Universitätsstadt Rostock: Bodenrichtwerte, Auskunft erhalten, abgerufen im August 2026
• Landkreis Nordwestmecklenburg: Themenkarten Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, abgerufen im August 2026
• § 15 ImmoWertV, § 16 ImmoWertV, § 26 ImmoWertV und Anlage 5 ImmoWertV, abgerufen im August 2026
• § 247 BewG, abgerufen im August 2026