Bodenrichtwert Bremen: Portal, Stichtag 2026 und Kosten

Das Wichtigste in Kürze

• Stichtag 1. Januar 2026: Es gilt die Bodenrichtwertkarte 2026, „Verkündungsdatum gemäß amtlicher Bekanntmachung: 04.05.2026“. Sie „erscheint alle zwei Jahre“, nächster Stichtag also voraussichtlich 1. Januar 2028.
• Online gebührenfrei, auf Papier nicht: Ein gedruckter Auszug kostet in Bremen bis Format DIN A3 50 Euro, in Bremerhaven „zwischen 25 und 210 EUR“ zuzüglich Porto.
• Ein Portal für zwei Länder: „Die Bremer Bodenrichtwerte sind über das Onlinesystem ‚Immobilienmarkt.NI‘ abrufbar“, gemeinsam mit Niedersachsen. Eine eigene Kartenanwendung betreibt Bremen nicht.
• Zwei Gutachterausschüsse: „Das Bundesland Bremen hat zwei Gutachterausschüsse: Stadt Bremen (diese Seite) und Stadt Bremerhaven.“ Dem Bremer Gremium gehören rund 20 ehrenamtliche Mitglieder an.
• 464,55 zu 185,77 Euro je Quadratmeter: So weit lagen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte der Grundsteuerbewertung für Wohngrundstücke in Bremen und Bremerhaven auseinander (Wertverhältnisse 1. Januar 2022).

Die Bodenrichtwerte der Stadtgemeinde Bremen und der Stadt Bremerhaven stehen gebührenfrei im gemeinsamen Portal Immobilienmarkt.NI, dem Bodenrichtwertinformationssystem von Niedersachsen und Bremen. Aktuell gilt die Bodenrichtwertkarte 2026 zum Stichtag 1. Januar 2026, verkündet am 4. Mai 2026. Ermittelt werden die Werte von zwei getrennten Gutachterausschüssen, je einem für jede der beiden Städte.

Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen, Bodenrichtwerte und Marktbericht; Stadt Bremerhaven, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses und Dienstleistung „Auskunft über die Bodenrichtwerte beantragen“, abgerufen im August 2026.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Bremen oder Bremerhaven?

Im Portal Immobilienmarkt.NI, auf das beide bremischen Gutachterausschüsse verweisen. Der Gutachterausschuss Bremen führt keine eigene Kartenanwendung, sondern erklärt: „Bei der Darstellung der Bodenrichtwerte kooperiert der Gutachterausschuss Bremen mit den Kollegen aus Niedersachsen.“ Für Bremerhaven gilt dasselbe Portal. Den Bedienweg beschreibt die amtliche Kurzanleitung des Senators für Finanzen: Adresse oben in die Suchleiste eingeben, den Teilmarkt „Bauland“ unverändert lassen, dann steht die Zone mit dem Wert in der rechten Spalte. Achten Sie auf den Stichtag: Die Kurzanleitung wurde für die Grundsteuererklärung geschrieben und arbeitet mit dem 1. Januar 2022, für eine Verkaufsüberlegung wählen Sie den aktuellsten. In Bremerhaven geht die Auskunft zusätzlich telefonisch oder in Papierform.

Was kostet die Bodenrichtwertauskunft im Land Bremen?

Online nichts, auf Papier 50 Euro in Bremen und 25 bis 210 Euro in Bremerhaven. Bremen listet die Online-Bereitstellung im Bodenrichtwertinformationssystem als gebührenfrei und die „Abgabe von Auszügen aus den Bodenrichtwertkarten bis Format DIN A3“ mit 50 Euro; Bremerhaven verlangt für schriftliche Auskünfte 25 bis 210 Euro zuzüglich Porto, aber keinerlei Nachweise. Oft übersehen wird der dritte Kostenblock: Der Grundstücksmarktbericht Bremen kostet 50 Euro und erscheint ab Jahrgang 2024 nur als PDF.

Welcher Stichtag gilt aktuell und wie wähle ich ihn im Portal?

Aktuell gilt der 1. Januar 2026, amtlich verkündet am 4. Mai 2026. Zwischen Stichtag und Verkündung lagen gut vier Monate: Wer im Februar 2026 nachschaute, sah noch die Karte 2024. Der Rhythmus folgt § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB: „Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.“ Bremerhaven ermittelt „alle zwei Jahre für das gesamte Stadtgebiet flächendeckende Bodenrichtwerte“. Daraus folgt eine Bremer Eigenheit: Weil jede Karte zwei Jahre gilt, ist sie im Portal unter zwei Stichtagen wählbar. Wer 01.01.2025 auswählt, bekommt den Wert der Karte 2024. Online reichen die Werte bis 2013 zurück, ältere Stichtage sind „nur in gedruckter Version erhältlich“.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026.

Wer ermittelt die Werte, und warum liegen sie in einem niedersächsischen Portal?

Zwei bremische Gremien ermitteln sie, ausgelagert ist nur die Darstellung. Für die Stadtgemeinde Bremen arbeitet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen, „ein neutrales, von Bremen (Stadt/Land) weisungsunabhängiges Kollegialgremium“ mit rund 20 ehrenamtlichen Mitgliedern. Als Rechtsgrundlagen nennt er Baugesetzbuch, Immobilienwertermittlungsverordnung und die Gutachterausschussverordnung Bremen, die auf § 199 Abs. 2 BauGB beruht. Für Bremerhaven ist ein eigener Ausschuss beim Vermessungs- und Katasteramt zuständig, der „für das Stadtgebiet Bremerhaven“ arbeitet. Rückfragen zu einem bremischen Wert beantwortet deshalb die bremische Geschäftsstelle, nicht die niedersächsische Verwaltung; § 196 Abs. 3 BauGB gibt Ihnen den Anspruch: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Zur Arbeitsweise solcher Gremien: Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung. Die niedersächsische Seite des Portals behandelt der Bodenrichtwert in Niedersachsen.

Warum zeigt meine Bodenrichtwertzone mehrere Werte?

Weil in einer Zone mehrere Nutzungsarten nebeneinander bewertet werden. Der Gutachterausschuss Bremen: „In einer Bodenrichtwertzone ist mindestens ein Bodenrichtwert enthalten, häufig jedoch auch mehrere. Ist letzteres der Fall, bestimmt die Art des zu bewertenden Grundstücks den ihm zuzuordnenden Bodenrichtwert.“ Die amtliche Kurzanleitung wird konkreter: Für ein Einfamilienhaus gilt der Wert für „Wohnbaufläche (Ein- und Zweifamilienhäuser)“, für eine Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus der Wert für Mehrfamilienhäuser, „da diese Nutzungsart der Nutzung des Grundstücks am ehesten entspricht“. Bremen weist Werte aus für Wohnbauflächen, Mischgebiets- und Kerngebietsflächen, gewerbliche und Sonderbauflächen sowie Land- und Forstwirtschaft, bei Bauland jeweils mit Entwicklungszustand und beitragsrechtlicher Situation. Bremerhaven gliedert ähnlich. Was die Kürzel bedeuten, erklärt der Grundlagenartikel zum Bodenrichtwert.

Wie rechne ich den Bremer Wert auf mein Grundstück um?

Nicht durch bloße Multiplikation mit der Fläche. Der Gutachterausschuss Bremen schreibt, die Karte könne „nur Grobinformationen liefern“, weil Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, Größe und Zuschnitt zu berücksichtigen seien; für diesen Fall empfiehlt die Behörde, „ein Gutachten über den Verkehrswert zu beantragen“. § 26 Abs. 2 ImmoWertV verlangt diese Anpassung, § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV lässt innerhalb einer Zone bis zu 30 Prozent Wertunterschied zu. Die Systematik steht im Grundlagenartikel, der Weg zum Verkehrswert unter Grundstückswert ermitteln. Bremen-spezifisch ist die Hürde davor: Die Umrechnungskoeffizienten stehen nicht im Portal, sondern im kostenpflichtigen Grundstücksmarktbericht.

Wie weit liegen Bremen und Bremerhaven beim Bodenwert auseinander?

Um rund das Zweieinhalbfache. Für die Grundsteuerbewertung weist der Senator für Finanzen bei Wohngrundstücken 464,55 Euro je Quadratmeter in der Stadt Bremen und 185,77 Euro in Bremerhaven aus, bei unbebauten Grundstücken 260,92 gegenüber 120,26 Euro. Innerhalb Bremens ist die Spanne noch größer als der Abstand zwischen den Städten, von 64,89 Euro in Blockland bis 1.412,24 Euro in Mitte. Zur Einordnung: Das sind Durchschnitte über alle bewerteten Wohngrundstücke eines Stadtteils zu den Wertverhältnissen vom 1. Januar 2022, weder Werte einzelner Bodenrichtwertzonen noch der Stand 2026 und keine Marktpreise. Für Ihre Lage zählt allein der zonenscharfe Wert aus dem Portal.

Quelle: Der Senator für Finanzen, Bericht „Ergebnisse der Grundsteuerreform in Bremen“, Langfassung, abgerufen im August 2026. Es handelt sich um Durchschnitte der in die Grundsteuerbewertung eingeflossenen Bodenrichtwerte zu den Wertverhältnissen vom 1. Januar 2022, gemittelt über alle bewerteten Wohngrundstücke eines Stadtteils, nicht um Werte einzelner Zonen. Auswahl aus der vollständigen Stadtteiltabelle des Berichts.

Rechenbeispiel: vom Zonenwert zur Größenordnung

Ausgangslage: ein Reihenhausgrundstück in Bremen-Hemelingen, 380 Quadratmeter, voll erschlossen, Wohnbaufläche für Ein- und Zweifamilienhäuser. Amtlicher Anker ist der Stadtteilschnitt, der Senator für Finanzen nennt für Hemelingen 283,66 Euro je Quadratmeter, „damit unter dem Durchschnitt der Stadt Bremen, der bei Wohngrundstücken bei 464,55 € / qm liegt“.

Angenommener Zonenwert: 285 Euro je Quadratmeter. Diese Zahl ist ausdrücklich hypothetisch, weil zonenscharfe Bremer Werte nur im Portal stehen. Schritt 1 (Eigenrechnung): 380 Quadratmeter mal 285 Euro ergibt 108.300 Euro. Schritt 2: Nach § 26 Abs. 2 ImmoWertV ist dieser Wert an Zuschnitt, Größe und Erschließung anzupassen, die Koeffizienten dafür stehen im 50-Euro-Marktbericht. Schritt 3 (Eigenrechnung): Allein die zulässige Streuung von 30 Prozent spannt einen Korridor von rund 75.800 bis rund 140.800 Euro auf, bevor ein einziges Objektmerkmal berücksichtigt ist.

Diese Spanne von rund 65.000 Euro ist der Grund, warum der Kartenwert allein keine Preisentscheidung trägt. Eine kostenlose Ersteinschätzung ordnet Ihr Grundstück in wenigen Minuten ein. Sie ist eine Orientierung, kein Gutachten.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die Grundsteuer im Land Bremen?

Er fließt voll ein, denn Bremen wendet das Bundesmodell an. Der Senator für Finanzen: „Im Land Bremen werden die bundesgesetzlichen Regelungen umgesetzt mit der Ausnahme, dass Bremen ein eigenes Landesgrundsteuermesszahlengesetz erlassen hat.“ Nach § 247 Abs. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke „regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert“. Die bremischen Größen: Steuermesszahl 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,75 Promille für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke statt der bundesrechtlichen 0,34 Promille; um Aufkommensneutralität sicherzustellen, liegt der Hebesatz in der Stadt Bremen bei 755 Prozent, in Bremerhaven bei 896 Prozent. Maßgeblich sind die Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022, nicht der aktuelle Stichtag; nach neuem Recht erhoben wird die Grundsteuer seit dem 1. Januar 2025. Rund 237.000 Grundstücke waren im Land neu zu bewerten. Das ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung; dafür ist eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater zuständig. Wie das Finanzamt rechnet: Immobilienbewertung durch das Finanzamt.

Wo liegen die Grenzen des Bremer Bodenrichtwerts?

Bei der Aussagekraft für das einzelne Grundstück, und bei einer dünnen Datenbasis für Wohnbauland. Im Berichtsjahr 2025 wurden in der Stadtgemeinde Bremen nur 71 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, 2024 sogar nur 19. Bei 48 Verkäufen in Bremen-Stadt sank das Preisniveau um 19,0 %, bei 23 Verkäufen in Bremen-Nord stieg es um 34,7 %. Von 6.519 registrierten Kaufverträgen waren 6.209 auswertbar, nur 276 betrafen unbebaute Grundstücke. Zwischen zwei Stichtagen liegen außerdem zwei Jahre plus Verkündungsfrist. Die quartalsweisen Markttrends des Gutachterausschusses schließen die Lücke nur teilweise: Ihre Wertentwicklung zeigt Weiterverkäufe von Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, keine Bodenwerte. Was der Kartenwert für Ihren Verkaufspreis bedeutet, klärt eher eine Einschätzung Ihrer Immobilie.

Häufige Fragen

Brauche ich eine Anmeldung oder einen Eigentumsnachweis?

Nein. § 196 Abs. 3 BauGB bestimmt: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Bremerhaven führt zu seiner Bodenrichtwertauskunft ausdrücklich „Voraussetzungen: Keine.“ und „Sie müssen keine zusätzlichen Unterlagen einreichen.“ Der Gutachterausschuss Bremen beschreibt die Onlineversion als kostenfreie, amtliche Auskunft mit Druckmöglichkeit.

Gilt die Bremer Bodenrichtwertkarte auch für Bremerhaven?

Nein. Die Karte des Gutachterausschusses Bremen deckt „das Gebiet der Stadtgemeinde Bremen“ ab. Für Bremerhaven ermittelt ein eigener Gutachterausschuss beim Vermessungs- und Katasteramt die Werte, ebenfalls alle zwei Jahre. Beide Datenbestände liegen im selben Portal, stammen aber von unterschiedlichen Ausschüssen.

Wie weit reichen die Bremer Bodenrichtwerte online zurück?

Bis zum Stichtag 1. Januar 2013. Der Gutachterausschuss listet die Ausgaben 2013, 2015, 2017, 2019, 2021, 2022, 2024 und 2026 mit Stichtag und Verkündungsdatum auf und stellt klar: „Ältere Stichtage sind nur in gedruckter Version erhältlich.“

Was unterscheidet Bodenrichtwertkarte und Grundstücksmarktbericht?

Die Karte erscheint alle zwei Jahre und zeigt Lagewerte für den Boden. Der Bericht erscheint jährlich und wertet die Kaufpreissammlung aus: Im Grundstücksmarktbericht Bremen 2026, Berichtsjahr November 2024 bis Oktober 2025, sind 6.519 Kaufverträge registriert. Er enthält auch die Umrechnungskoeffizienten und kostet 50 Euro.

An wen wende ich mich bei Rückfragen?

Zum Bodenrichtwert an die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses: in Bremen bei GeoInformation Bremen, Lloydstraße 4, Telefon 0421 361-78689, in Bremerhaven beim Vermessungs- und Katasteramt, Fährstraße 20, Telefon 0471 590-3334. Für die Grundsteuer verweist Bremerhaven ausdrücklich auf den Senator für Finanzen. Für einen belastbaren Einzelwert empfiehlt der Gutachterausschuss ein Verkehrswertgutachten.

Fazit

Der Zugang ist in Bremen einfacher, als die geteilte Zuständigkeit vermuten lässt: ein Portal für beide Städte, gebührenfrei, mit dem Stichtag 1. Januar 2026. Anspruchsvoll ist erst der zweite Schritt: Der Kartenwert ist ein Lagewert und trägt allein keine Preisentscheidung, wie die Behörde mit dem Hinweis auf „Grobinformationen“ einräumt. Weitere Beiträge zur Wertermittlung finden Sie im Ratgeber Bewertung. Wenn Sie wissen wollen, was Ihr Grundstück im heutigen Bremer Markt realistisch bringt, starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung: unverbindlich, in wenigen Minuten und als Orientierung, nicht als Gutachten.

Quellen

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen, Startseite und Aufgaben, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Bremen, Grundstücksmarktbericht Bremen 2026 im Überblick, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Bremen, Grundstücksmarktbericht: Inhalt und Bezug, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Bremen, Markttrends, abgerufen im August 2026
• Immobilienmarkt.NI, Bodenrichtwerte Niedersachsen und Bremen, abgerufen im August 2026
• Der Senator für Finanzen, Grundsteuerreform in Bremen, abgerufen im August 2026
• Der Senator für Finanzen, Kurzanleitung Immobilienmarkt Niedersachsen (PDF), abgerufen im August 2026
• Der Senator für Finanzen, Ergebnisse der Grundsteuerreform in Bremen, Langfassung (PDF), abgerufen im August 2026
• Stadt Bremerhaven, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, abgerufen im August 2026
• Stadt Bremerhaven, Auskunft über die Bodenrichtwerte beantragen, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• § 199 BauGB, Ermächtigungen der Landesregierungen, abgerufen im August 2026
• § 15 ImmoWertV, Bodenrichtwerte und Bodenrichtwertzonen, abgerufen im August 2026
• § 26 ImmoWertV, Ermittlung des Bodenwerts, abgerufen im August 2026
• § 247 BewG, Ermittlung der Grundsteuerwerte unbebauter Grundstücke, abgerufen im August 2026