Bodenrichtwert Niedersachsen: BORIS.NI richtig nutzen

Das Wichtigste in Kürze

• Neun regionale Gutachterausschüsse: Sie ermitteln „jedes Jahr aus gezahlten Kaufpreisen“, Geschäftsstellen bei den LGLN-Regionaldirektionen.
• Kostenfrei und ohne Anmeldung: BORIS.NI führt Bauland und Landwirtschaftsflächen flächendeckend, „der Zugriff ist kostenfrei“, Lizenz dl-de/by-2-0.
• Kein sichtbares „frei“: Fehlt die Beitragsangabe, ist die Zone beitragsfrei. Nur „ebf“ und „ebp“ signalisieren, dass noch Beiträge oder Abgaben offen sein können.
• Lage-Faktor mit Exponent 0,3: Für die Grundsteuer wird Ihr Bodenrichtwert am Gemeinde-Median gemessen und gedämpft (§ 5 Abs. 1 NGrStG).
• Zwei getrennte Fristen: Die Ausschüsse ermitteln jährlich, für Steuerzwecke gelten die Werte „nur alle sieben Jahre“ neu.

Den Bodenrichtwert für jedes Grundstück in Niedersachsen finden Sie im Landesportal Immobilienmarkt.NI unter BORIS.NI, kostenfrei und ohne Anmeldung. Ermittelt wird er von neun regionalen Gutachterausschüssen mit Geschäftsstellen bei den Regionaldirektionen des LGLN, und zwar jährlich. Für Ihre Preisüberlegung ist er ein Ausgangswert, den Sie an die Merkmale Ihres Grundstücks anpassen müssen.

Quellen: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Seiten „Bodenrichtwerte“, „Nutzungsbedingungen“, „Legende Bauland“, „Gutachterausschüsse“ und „Rechtsgrundlagen“; § 5 NGrStG; abgerufen im August 2026.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Niedersachsen?

Im Portal BORIS.NI, das zum Landesportal Immobilienmarkt.NI gehört. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen; Begriff, ImmoWertV-Systematik und der Vergleich aller Landesportale stehen im Grundlagenartikel zum Bodenrichtwert. Die Behörde nennt vier Wege zum eigenen Grundstück: „durch eine grafische Positionierung“, „durch Eingabe des Ortsnamens“, „durch Eingabe der Gemeinde/Stadt mit Straße und Hausnummer“ oder „durch Eingabe des Flurstückskennzeichens“. Danach ist es „auch möglich, amtliche Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte zu drucken“, und diese „Druckerzeugnisse enthalten eine Legende gemäß Bodenrichtwertrichtlinie“. Prüfen Sie, welche Werksart geöffnet ist: Niedersachsen führt Bauland und landwirtschaftliche Nutzflächen als getrennte Karten mit eigenen Legenden.

Was kostet die Auskunft und darf ich die Werte weiterverwenden?

Die Online-Einsicht ist gebührenfrei und verlangt keine Registrierung: Beide Werksarten werden „flächendeckend auf der Seite BORIS.NI für das gesamte Land Niedersachsen kostenfrei zur Verfügung gestellt“, die Nutzungsbedingungen ergänzen „Der Zugriff ist kostenfrei“. Die Daten stehen unter der Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0. Sie dürfen den Kartenauszug also in Ihre Verkaufsunterlagen übernehmen, müssen aber die vorgeschriebene Quellenangabe mitführen: „© Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen [Jahr], dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de“. Das Land übernimmt dabei „keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Daten“. Kostenpflichtig sind dagegen Verkehrswertgutachten der Gutachterausschüsse nach der Gebührenordnung GOGut vom 6. November 2023, zuletzt geändert am 13. Mai 2024, sowie der Immobilien-Preis-Kalkulator des Landes, der Einzelauskunft und Abo mit eigener Gebührenseite anbietet.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte, und wie oft?

Regionale Gremien an der Landesvermessung, und zwar jährlich. Sie „sind selbständige Gremien“, „für den Bereich einer Regionaldirektion des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) gebildet“ und können „damit für mehrere Landkreise und kreisfreie Städte zuständig sein“. Die Kontaktseite listet neun: Aurich, Braunschweig, Hameln-Hannover, Lüneburg, Northeim, Oldenburg-Cloppenburg, Osnabrück-Meppen, Otterndorf und Sulingen-Verden. Darüber steht der Obere Gutachterausschuss, 1999 „für das ganze Land“ gebildet, Geschäftsstelle bei der Regionaldirektion Oldenburg-Cloppenburg, Dezernat 5. Beim Turnus geht das Land weiter als vorgeschrieben: § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB verlangt die Ermittlung „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres“, „wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist“. Welcher Stichtag für Ihre Zone gilt, steht an der Zone selbst. Woher die Daten stammen, erklärt Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung.

Wie lesen Sie eine niedersächsische Bodenrichtwertzone?

Der wichtigste Unterschied zum bundesweit gewohnten Muster steckt in der Beitragssituation, und er kostet bares Geld, wenn man ihn übersieht. Die amtliche Legende kennt nur zwei sichtbare Kürzel. Ein fehlender Eintrag ist keine fehlende Information, sondern die Aussage: beitragsfrei.

Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Legende zur Bodenrichtwertkarte Bauland, abgerufen im August 2026.

Daneben steht der Entwicklungszustand: B für baureifes Land, R für Rohbauland, E für Bauerwartungsland, SF für sonstige Flächen. Bei den Nutzungsarten tauchen MDW für dörfliches Wohngebiet, MU für urbanes Gebiet und EE für Bauflächen der Energieerzeugung auf. Die Gestalt des Richtwertgrundstücks steht in Kurzform dahinter: t30 für 30 Meter Grundstückstiefe, b20 für die Breite, f600 für die Fläche. Diese Merkmale erscheinen nur, „wenn sie örtlich wertrelevant sind“.

Wie rechnen Sie den Zonenwert auf Ihr Grundstück um?

Indem Sie Ihr Grundstück Merkmal für Merkmal gegen das Richtwertgrundstück halten. Die niedersächsische Legende sagt das ausdrücklich: „Eventuelle Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale (zum Beispiel hinsichtlich des Erschließungszustands, des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustands, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung) sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts des betreffenden Grundstücks zu berücksichtigen.“ Bundesrechtlich verlangt § 26 Abs. 2 ImmoWertV dieselbe Eignungsprüfung und Anpassung. Der niedersächsische Praxishinweis ist unbequem: Nur „einige Gutachterausschüsse“ haben Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht, sonst sind Zu- und Abschläge „bei der jeweils zuständigen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu erfragen“. Wie daraus ein vollständiger Wert wird, zeigt Grundstückswert ermitteln, die Abgrenzung zum Verkehrswert der Nachbarartikel. Brauchen Sie schneller eine Größenordnung, liefert die kostenlose Ersteinschätzung den Einstieg.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die niedersächsische Grundsteuer?

Er wirkt, aber stark gedämpft. Niedersachsen wendet nicht das Bundesmodell an, sondern ein selbst entwickeltes Flächen-Lage-Modell, das der Landtag am 7. Juli 2021 beschlossen hat. Nach § 5 Abs. 1 NGrStG wird der Bodenrichtwert „zu dem Durchschnittsbodenwert der Gemeinde (…) ins Verhältnis gesetzt und auf dieses Verhältnis ein Exponent von 0,3 angewendet“, der Lage-Faktor wird „auf zwei Nachkommastellen abgerundet“. Der Durchschnittsbodenwert ist der Median der Bodenrichtwerte für Wohn-, Gewerbe-, gemischte und Sonderbauflächen der Gemeinde; ermittelt wird er von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse, die dafür die Rubrik „Bodenrichtwerte gem. § 5 Abs. 3 NGrStG“ führen. Fertig berechnet zeigt beides der Grundsteuer-Viewer der Finanzverwaltung, den § 5 Abs. 5 NGrStG kostenfrei vorschreibt. Für Ihren Steuerfall ist eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater zuständig, zur Bewertung durch die Finanzverwaltung führt Immobilienbewertung Finanzamt.

Wie sehen die Zahlen an einem Beispiel mit 620 Quadratmetern aus?

Alle Ausgangswerte sind hypothetisch, weil amtliche Beispielwerte einzelner niedersächsischer Zonen nicht frei belegbar sind. Angenommen: 620 Quadratmeter Grundstück, 140 Quadratmeter Wohnfläche, Bodenrichtwert der Zone 145 Euro je Quadratmeter, Durchschnittsbodenwert der Gemeinde 100 Euro je Quadratmeter.

Teil 1, Bodenwert für den Verkauf. 620 mal 145 Euro ergeben 89.900 Euro, den unbearbeiteten Zonenwert. § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV lässt innerhalb einer Zone lagebedingte Unterschiede von grundsätzlich bis zu 30 Prozent zu; als Eigenrechnung ergibt das einen Korridor von rund 62.900 bis rund 116.900 Euro. Wie breit der ist, merken Sie erst, wenn Sie einen Preis nennen müssen. Eine kostenlose Ersteinschätzung gibt Ihnen eine Orientierung, ein Gutachten ersetzt sie nicht.

Teil 2, derselbe Wert in der Grundsteuer. Der Lage-Faktor beträgt 1,45 hoch 0,3, also 1,1179, nach § 5 Abs. 1 NGrStG abgerundet auf 1,11. Damit rechnet das Flächen-Lage-Modell weiter:

Eigenrechnung nach dem Wortlaut der §§ 2, 4, 5 und 6 NGrStG; den Hebesatz legt Ihre Gemeinde fest.

Die Pointe steckt im Exponenten: Der Lage-Faktor liegt bei halbem Gemeindewert bei 0,81, bei gleichem Wert bei 1,00, beim Doppelten bei 1,23, beim Dreifachen bei 1,39. Doppelt so teurer Boden führt also nicht zur doppelten Bemessung. Das Finanzministerium illustriert das gerundet mit einem „Zuschlag von 20 Prozent“ und dem „Lage-Faktor 1,2“; maßgeblich ist der Gesetzeswortlaut mit dem Exponenten 0,3. Aus einem Bodenrichtwert entstehen so zwei Zahlen: ein anzupassender Bodenwert mit breitem Korridor und ein gedämpfter Lage-Faktor, der für Steuerzwecke „nur alle sieben Jahre“ aktualisiert wird (§ 5 Abs. 4 Satz 4 NGrStG).

Welche Marktdaten stellt Niedersachsen sonst bereit?

Interaktive Dashboards statt klassischer Berichte. Das Land hat die gewohnten Werke abgeschafft: „Die Grundstücksmarktberichte wurden 2022 und die Landesgrundstücksmarktberichte bereits 2021 in ihrer bisherigen Form abgelöst.“ Seitdem erscheinen örtliche und landesweite Daten „integriert mittels interaktiver Web-Visualisierungen, sogenannter Dashboards“. Wer einen Marktbericht als Dokument sucht, findet ab Jahrgang 2022 keinen mehr. Wichtig beim Zitieren: Der Berichtszeitraum folgt nicht dem Kalenderjahr, die Ausgabe 2026 weist den 1. November 2024 bis 31. Oktober 2025 aus. Neben den Grundstücksmarktdaten führen die Gutachterausschüsse den Niedersächsischen Immobilienpreisindex als eigene Rubrik. Zur bundesweiten Preisentwicklung von Bauland führen die Grundstückspreise, zur Vermarktung der Leitfaden Grundstück verkaufen.

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert in Niedersachsen für mich oder für die Gemeinde verbindlich?

Nein. Die amtliche Legende stellt fest: „Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.“ Ansprüche gegenüber Bauleitplanung, Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden lassen sich weder aus den Werten noch aus den Zonengrenzen oder den beschreibenden Attributen ableiten. Ihren Verkaufspreis vereinbaren Sie ohnehin frei.

Gibt es in Niedersachsen auch alte Bodenrichtwerte aus früheren Jahren?

Ja, das Archiv reicht über die Euro-Umstellung zurück. Die Legende weist darauf hin, dass der Wert „in Euro pro Quadratmeter dargestellt“ wird, „bei Stichtagen vor dem 01.01.2002 in DM/m²“. Für steuerliche Stichtagsbewertungen zählt nicht der neueste, sondern der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelte Wert.

Wo finde ich die Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen?

Im selben Portal, aber in einer anderen Karte. BORIS.NI führt Bauland und landwirtschaftliche Nutzflächen getrennt und jeweils flächendeckend, beide mit eigener amtlicher Legende. Wählen Sie die passende Werksart, sonst lesen Sie einen Wert ab, der für eine andere Nutzung gilt.

Was mache ich, wenn für meine Zone keine Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht sind?

Das kommt vor: Nach eigener Auskunft haben „einige Gutachterausschüsse“ solche Anpassungsfaktoren ermittelt und veröffentlicht, flächendeckend sind sie also nicht. Fragen Sie Zu- oder Abschläge bei der zuständigen Geschäftsstelle an, also bei der LGLN-Regionaldirektion Ihres Gebiets. Die Zuordnung zeigt die interaktive Karte auf der Kontaktseite der Gutachterausschüsse.

Ist das niedersächsische Grundsteuermodell rechtlich gesichert?

Das Niedersächsische Finanzgericht hat es am 18. Juni 2026 in einem Musterverfahren für verfassungsgemäß erklärt (Az. 1 K 38/24). Nach Mitteilung des Finanzministeriums sah das Gericht in der Anknüpfung an die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse und der Begrenzung durch den Lage-Faktor „eine sachgerechte und praktikable Vereinfachung“. Ob der Bundesfinanzhof das bestätigt, war zum Redaktionsschluss nicht erkennbar; für Ihren Einzelfall fragen Sie eine Steuerberatung.

Fazit

Niedersachsen macht den Einstieg leicht: ein Landesportal für alle Regionen, jährlich ermittelte Werte, kein Konto, keine Gebühr und eine Lizenz, die den Kartenauszug in Ihren Unterlagen erlaubt. Die Arbeit beginnt danach, denn der Zonenwert gilt für ein gedachtes Richtwertgrundstück, und die Beitragssituation ohne sichtbares „frei“ ist die häufigste Stolperstelle. Fehlen Umrechnungskoeffizienten, hilft die Geschäftsstelle Ihres Gutachterausschusses weiter; Grundlagen sammelt der Ratgeber zur Immobilienbewertung. Was Grundstück und Gebäude zusammen wert sind, zeigt Ihnen unsere kostenlose Ersteinschätzung: unverbindlich und als Orientierung, nicht als Gutachten.

Quellen

• Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen: Bodenrichtwerte, abgerufen im August 2026
• Legende zur Bodenrichtwertkarte Bauland, abgerufen im August 2026
• Nutzungsbedingungen BORIS.NI, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschüsse: Struktur und Aufgaben, abgerufen im August 2026
• Kontakt und Zuständigkeiten der Gutachterausschüsse, abgerufen im August 2026
• Gebührenordnung GOGut vom 06.11.2023, abgerufen im August 2026
• Rechtsgrundlagen der Grundstückswertermittlung in Niedersachsen, abgerufen im August 2026
• Grundstücksmarktdaten Niedersachsen, abgerufen im August 2026
• Grundstücksmarktdaten 2026, Berichtszeitraum, abgerufen im August 2026
• Niedersächsisches Grundsteuergesetz (NGrStG), Urschriftfassung des Finanzministeriums, abgerufen im August 2026
• Niedersächsisches Finanzministerium: Reform der Grundsteuer, abgerufen im August 2026
• Pressemitteilung: Niedersächsisches Finanzgericht, Az. 1 K 38/24, abgerufen im August 2026
• LGLN: Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses, abgerufen im August 2026
• § 196 BauGB, abgerufen im August 2026
• § 15 ImmoWertV und § 26 ImmoWertV, abgerufen im August 2026