Kauf bricht nicht Miete: § 566 BGB, Fristen und Haftung

Das Wichtigste in Kürze

• Grundsatz: Der Erwerber tritt „anstelle des Vermieters“ in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Nur der Vertragspartner wechselt.
• Stichtag: Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, und der tritt erst mit der Eintragung im Grundbuch ein (§ 873 Abs. 1 BGB).
• Ihre Haftung: Sie haften weiter „wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat“ (§ 566 Abs. 2 Satz 1 BGB); die Befreiung nach Satz 2 ist doppelt bedingt.
• Kaution: Sie geht auf den Erwerber über, Sie bleiben Ausfallschuldner bis zum Mietende (§ 566a BGB).
• Kein Kündigungsrecht: Der Verkauf allein begründet keines, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse.
• Ausnahmen: Sonderkündigungsrechte haben nur der Ersteher (§ 57a ZVG) und der Erwerber vom Insolvenzverwalter (§ 111 InsO), in der Teilungsversteigerung niemand (§ 183 ZVG).

„Kauf bricht nicht Miete“ ist die amtliche Überschrift von § 566 BGB. Drei Voraussetzungen: vermieteter Wohnraum, Überlassung an den Mieter vor der Veräußerung, Veräußerung durch den Vermieter. Dann tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein, sobald er im Grundbuch steht. Ein Kündigungsrecht entsteht nicht, Sie haften nach § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB weiter wie ein Bürge.

Was genau steht in § 566 BGB, und warum heißt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“?

Absatz 1 lautet: „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“ Die Überschrift ist amtlich, die Gesetzesbegründung nennt sie „sprichwörtlich“: § 566 BGB übernahm § 571 BGB und bezieht sich wegen seiner Stellung im zweiten Untertitel „Mietverhältnisse über Wohnraum“ unmittelbar nur auf Wohnraum (BT-Drucksache 14/4553). Zweck ist Mieterschutz: Der berechtigte Besitz soll dem Mieter „auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben“ (BGH, XII ZR 26/16, Rn. 35).

Quelle: §§ 566 bis 567b BGB auf gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Welche drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit § 566 BGB greift?

Vermieteter Wohnraum, Überlassung an den Mieter vor der Veräußerung, Veräußerung durch den Vermieter selbst. Die Publizität trägt das Übergabe-Erfordernis: Der Erwerber „kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss“ (XII ZR 26/16, Rn. 39). Unmittelbar gilt die Norm „grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und Veräußerer“ (Rn. 15). Haben Sie über eine Objekt- oder Familiengesellschaft vermietet, greift sie nur analog und nur, wenn drei Merkmale zusammentreffen: Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers, in dessen alleinigem wirtschaftlichem Interesse, und kein eigenes Interesse des Vermieters am Fortbestand. Bei bloßer Untervermietung scheidet die Analogie aus (Rn. 40).

Ab welchem Tag ist der Käufer Vermieter: Notartermin, Übergabe oder Grundbucheintrag?

Ab der Eintragung im Grundbuch. Eigentum entsteht nach § 873 Abs. 1 BGB erst durch Einigung und „Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch“, und § 566 Abs. 1 BGB gibt dem Erwerber Rechte und Pflichten nur „während der Dauer seines Eigentums“. Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe reichen nicht. Der Bundesgerichtshof: „Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat“ (XII ZR 26/16, Rn. 15). Der Nutzen-Lasten-Wechsel aus dem Kaufvertrag wirkt nur im Innenverhältnis.

Quellen: BGH XII ZR 26/16, § 873 BGB, § 577a BGB, abgerufen im August 2026.

Was bleibt nach dem Verkauf bei Ihnen, und wie lange haften Sie?

Die Kaution und das Ausfallrisiko. § 566a Satz 1 BGB lässt den Erwerber „in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten“ eintreten, gleich ob ihm das Geld ausgehändigt wurde; nach Satz 2 bleiben Sie zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter die Sicherheit bei Mietende vom Erwerber nicht erlangt. Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, haften Sie für den von ihm zu ersetzenden Schaden nach § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB wie ein Bürge ohne Einrede der Vorausklage: Der Mieter muss nicht erst den Käufer verklagen. Satz 2 befreit Sie doppelt bedingt: Der Mieter muss „von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis“ erlangen, und er darf nicht zum ersten zulässigen Termin kündigen, den § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt. Die Mitteilung allein genügt also nicht; zwingend ist sie nicht, sie liegt in Ihrem Interesse. Schreiben und Zeitpunkt zeigt Mieter über den Verkauf informieren.

Wann greift der Grundsatz nicht, und wann darf der Käufer kündigen?

Der Verkauf allein gibt niemandem ein Kündigungsrecht. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse, und Absatz 2 Nummer 3 schließt es ausdrücklich aus, sich darauf zu berufen, man wolle „die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern“. Dem Käufer bleibt nur, was jeder Vermieter hat: Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, bei umgewandelten Wohnungen erst nach der Sperrfrist des § 577a BGB. Zwei echte Sonderkündigungsrechte gibt es: § 57a ZVG für den Ersteher und § 111 InsO für den Erwerber vom Insolvenzverwalter. Beide regeln nur die Frist und verlangen die Kündigung zum ersten zulässigen Termin; das berechtigte Interesse ersetzen sie nicht. Für Wohnraum bleibt § 573 BGB maßgeblich, dessen Absatz 4 jede „zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung“ für unwirksam erklärt.

Quellen: § 567a BGB, § 183 ZVG, BGH VIII ZR 313/08, abgerufen im August 2026.

Rechenbeispiel: Welche Zahlung an Sie muss der Käufer gegen sich gelten lassen?

Angenommene Zahlen, alle Zwischenschritte eigene Berechnung. Die Miete ist je Kalendervierteljahr bemessen und nach § 556b Abs. 1 BGB zu dessen Beginn fällig: 2.910 Euro, rechnerisch 970 Euro je Monat. Der Käufer wird am 08.09.2026 eingetragen; am 01.10.2026 zahlt der Mieter das vierte Quartal an Sie, ohne vom Wechsel zu wissen, Ihre Mitteilung geht ihm am 20.10.2026 zu. § 566c Satz 3 BGB greift deshalb nicht; Satz 1 macht die Zahlung für den Kalendermonat der Kenntnis wirksam, Satz 2 erstreckt sie auf November, weil die Kenntnis nach dem 15. Tag eintrat: wirksam sind 1.940 Euro. Die restlichen 970 Euro schuldet der Mieter erneut, diesmal dem Käufer, und fordert sie bei Ihnen zurück. Ihre Bürgenhaftung endet frühestens, wenn der Mieter nach der Mitteilung den ersten zulässigen Kündigungstermin verstreichen lässt, hier den 31.01.2027.

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Häufige Fragen

Muss mein Mieter dem Verkauf zustimmen oder den Kaufvertrag mitunterschreiben?

Nein. § 566 Abs. 1 BGB ordnet den Eintritt an, ohne eine Mitwirkung des Mieters vorzusehen: Er wird nicht Partei des Kaufvertrags und hat kein allgemeines Widerspruchsrecht. Eigene Voraussetzungen hat allein das Vorkaufsrecht des Mieters.

Gilt „Kauf bricht nicht Miete“ auch für Gewerberäume, Grundstücke und Pachtverträge?

Ja, aber nur über Verweisungen. § 578 Abs. 1 BGB erklärt für Mietverhältnisse über Grundstücke die „§§ 566 bis 567b“ für entsprechend anwendbar, Absatz 2 Satz 1 erstreckt sie auf „Räume, die keine Wohnräume sind“. § 577 und § 577a BGB stehen weder in Absatz 1 noch in Absatz 2, Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist gelten dort also nicht. Für die Landpacht gilt § 593b BGB, für die übrige Pacht § 581 Abs. 2 BGB. Die Formfragen der Gewerbemiete behandelt Gewerbeimmobilie verkaufen.

Gilt der Grundsatz auch bei Schenkung, Erbschaft oder Übertragung in der Familie?

Beim Erbfall brauchen Sie § 566 BGB nicht: Nach § 1922 Abs. 1 BGB geht das Vermögen „als Ganzes“ auf die Erben über, der Mietvertrag also mit. § 566 Abs. 1 BGB knüpft an die Veräußerung an, nicht an einen Kaufpreis, und erfasst damit auch unentgeltliche Übertragungen unter Lebenden. Bei bloßer Belastung, etwa mit einem Nießbrauch, greift § 567 BGB nur, wenn die Ausübung dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch entzieht.

Kann man den Übergang des Mietvertrags im Kaufvertrag ausschließen?

Gegenüber dem Mieter nicht, weil eine Abrede zwischen Verkäufer und Käufer ihn nicht bindet. Sinnvoll ist das Gegenteil: Regelungen zur Mietabgrenzung, zur Weiterleitung der Kaution und zur Betriebskostenabrechnung. Sie wirken im Innenverhältnis und ändern nichts an der Stellung des Mieters.

Was passiert mit Zeitmietvertrag, Staffelmiete oder einem Kündigungsverzicht?

Sie laufen unverändert weiter, weil das Mietverhältnis mit gleichem Inhalt beim Erwerber fortbesteht; auch mündliche Nebenabreden gehören deshalb in die Verkaufsunterlagen. Verkauft der Käufer weiter, läuft dasselbe Programm erneut: § 567b Satz 1 BGB erklärt § 566 Abs. 1 und die §§ 566a bis 567a BGB für entsprechend anwendbar, nach Satz 2 haften Sie dem Mieter weiterhin „nach § 566 Abs. 2“.

Fazit

§ 566 BGB verschiebt den Vertragspartner, nicht den Vertrag: Miethöhe, Fristen und Kündigungsschutz bleiben unangetastet, ein Kündigungsrecht entsteht nicht. Offen bleiben die Bürgenhaftung nach Absatz 2 und die Kaution nach § 566a Satz 2 BGB. Wer über eine Gesellschaft vermietet hat oder aus einer Versteigerung heraus veräußert, lässt die Vermieterstellung vorab von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen. Weitere Normfragen sammelt Recht und Steuern, vor der Preisentscheidung steht die kostenlose Ersteinschätzung Ihrer vermieteten Immobilie.

Quellen

• § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete, abgerufen im August 2026
• § 566a, § 566b, § 566c, § 566d und § 566e BGB, abgerufen im August 2026
• § 567, § 567a und § 567b BGB, abgerufen im August 2026
• § 578, § 578a, § 581 und § 593b BGB, abgerufen im August 2026
• § 556b, § 573, § 573c, § 577a, § 873 und § 1922 BGB, abgerufen im August 2026
• § 57 ZVG, § 57a ZVG, § 183 ZVG und § 111 InsO, abgerufen im August 2026
• BGH vom 12.07.2017, XII ZR 26/16, amtlicher Volltext, abgerufen im August 2026
• BGH vom 16.12.2009, VIII ZR 313/08, amtlicher Volltext, abgerufen im August 2026
• BT-Drucksache 14/4553, Regierungsentwurf eines Mietrechtsreformgesetzes, Begründung zu § 566 Entwurf, abgerufen im August 2026