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Immobilie diskret verkaufen: Off-Market ohne Inserat

Ohne Inserat bleibt der Energieausweis Pflicht, mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro. So funktioniert der Verkauf off market, und das kostet Sie die Diskretion.

Hendrik StotzAktualisiert am 26. August 20269 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Bis zu 10.000 Euro Geldbuße, wenn der Energieausweis nicht rechtzeitig vorgelegt oder übergeben wird (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 und 19, Abs. 2 Nr. 2 GModG). Obergrenze, nur bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit.
  • Die Pflichtangaben hängen am Kanal: § 87 Abs. 1 GModG setzt eine „Immobilienanzeige in kommerziellen Medien“ voraus, die § 3 GModG nicht definiert.
  • Diskretion befreit nicht vom Energieausweis: § 80 Abs. 4 GModG verlangt die Vorlage spätestens bei der Besichtigung und auch dann, wenn keine stattfindet.
  • Der Preis der Diskretion: ein kleinerer Bieterkreis, gemessen am Preis im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ (§ 194 BauGB); im Rechenbeispiel 19.120 Euro.
  • Ganz geheim bleibt kein Verkauf: Jeder Kaufvertrag geht in Abschrift an den Gutachterausschuss (§ 195 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

Diskret verkaufen heißt: kein öffentliches Inserat, sondern gezielte Ansprache vorgemerkter Interessenten, ein anonymisiertes Kurzprofil, Vollunterlagen erst nach Vertraulichkeitsvereinbarung und Finanzierungsnachweis. Die fünf Pflichtangaben knüpft § 87 Abs. 1 GModG an eine Anzeige in kommerziellen Medien, die Vorlagepflicht des § 80 Abs. 4 GModG gilt dagegen kanalunabhängig, mit einem Rahmen bis zu 10.000 Euro. Der Preis dafür ist der kleinere Bieterkreis.

Was heißt „Immobilie diskret verkaufen“ genau, und wo verläuft die Grenze zum Off-Market-Verkauf?

Weder das GModG noch das BauGB oder das BGB kennen „diskreter Verkauf“ oder „off market“. Rechtsfolgen hängen deshalb nie am Etikett, sondern an drei Tatsachen: ob eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wurde (§ 87 Abs. 1 GModG), ob eine Besichtigung stattfindet (§ 80 Abs. 4 GModG) und ob ein Makler eingeschaltet ist (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO). „Diskret“ meint das Ziel, „off market“ nur den Kanal.

Wie erreichen Sie Käufer ohne öffentliches Inserat?

Über fünf Wege, die sich in der Größe des erreichten Kreises unterscheiden und darin, ob der Wortlaut des § 87 Abs. 1 GModG sie überhaupt trifft.

Weg Wie der Käufer erreicht wird Erreichter Kreis § 87 Abs. 1 GModG § 80 Abs. 4 GModG
Vorgemerkte Interessenten eines Maklerunternehmens persönliche Ansprache aus einer bestehenden Suchkartei begrenzt auf die Kartei des Unternehmens keine Anzeige in kommerziellen Medien, der Wortlaut trifft den Fall nicht gilt unverändert
Eigenes Netzwerk: Familie, Kollegen, Verein, Angrenzer Direktansprache durch den Eigentümer sehr klein, dafür vorqualifiziert im Gesetz nicht geregelt, Aufnahme der Werte empfohlen gilt unverändert
Geschlossener Off-Market-Verteiler eines kommerziellen Anbieters E-Mail-Verteiler oder Login-Bereich, nicht öffentlich einsehbar mittel Einordnung offen: kommerzielles Medium liegt nahe, „Immobilienanzeige“ ist nicht definiert gilt unverändert
Ansprache institutioneller Käufer und Bestandshalter Direktansprache, meist über den Makler klein, aber kapitalstark keine Anzeige in kommerziellen Medien gilt unverändert
Öffentliches Inserat, nur als Vergleichsmaßstab Filter- und Stichwortsuche größtmöglich eindeutig erfüllt gilt unverändert

Quellen: §§ 3, 80, 87 GModG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Die Kanäle des offenen Marktes samt Musterformulierungen behandelt der Beitrag zum Inserieren einer Immobilie.

Wie läuft ein diskreter Verkauf ohne Inserat Schritt für Schritt ab?

In sechs Stufen, die an den gesetzlichen Andockpunkten hängen.

  1. Bewertungsgrundlage schaffen. Maßstab ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis (§ 194 BauGB); die kostenlose Ersteinschätzung ist eine Orientierung, kein Gutachten.
  2. Energieausweis beschaffen, weil die Vorlagepflicht kanalunabhängig gilt (§ 80 Abs. 4 GModG).
  3. Anonymisiertes Kurzprofil erstellen, Stufe 1 der Tabelle unten.
  4. Zielgerichtet ansprechen: vorgemerkte Interessenten, eigenes Netzwerk, Angrenzer, Bestandshalter.
  5. Vertraulichkeitsvereinbarung und Finanzierungsnachweis vor Freigabe der Vollunterlagen, Stufe 2.
  6. Einzelbesichtigung, dann Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB): Einen wirksamen Handschlagverkauf gibt es nicht.

Gelten die Energieausweis-Pflichtangaben auch, wenn ich gar nicht inseriere?

Zwei Pflichten sind zu trennen. § 87 Abs. 1 GModG verlangt die fünf Pflichtangaben nur, wenn vor dem Verkauf „eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben“ wird und dann ein Energieausweis vorliegt; § 3 GModG definiert diese Begriffe nicht. Die persönliche Ansprache eines Vorgemerkten trifft der Wortlaut nicht, ein kommerziell betriebener geschlossener Verteiler bleibt ein offener Fall. Nehmen Sie die Werte deshalb in jedes Kurzprofil auf. § 80 Abs. 4 GModG gilt dagegen unabhängig vom Kanal: Vorlage spätestens bei der Besichtigung (Satz 1), Aushang oder Auslegen genügt (Satz 2), findet keine Besichtigung statt, ist unverzüglich vorzulegen (Satz 3), spätestens unverzüglich auf Aufforderung des potenziellen Käufers (Satz 4), Übergabe unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages (Satz 5). Bußgeldbewehrt sind Satz 1 und Satz 4 (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 GModG) sowie Satz 5 (Nr. 19), jeweils bis zu 10.000 Euro (Abs. 2 Nr. 2); Satz 3 nennt der Bußgeldkatalog nicht.

Was gehört in ein anonymisiertes Kurzexposé, und wann geben Sie die Vollunterlagen frei?

Entscheidend ist die Identifizierbarkeit: Welche Angabe erlaubt es, das Objekt per Kartenportal oder Ortskenntnis eindeutig zuzuordnen?

Angabe Stufe 1, anonymisiertes Kurzprofil Stufe 2, nach Vertraulichkeitsvereinbarung und Finanzierungsnachweis Warum
Straße und Hausnummer nein ja ein Klick in ein Kartenportal identifiziert das Objekt eindeutig
Flurstück, Grundbuchblatt nein ja Einsicht setzt zwar ein berechtigtes Interesse voraus (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO), die Angabe selbst identifiziert sofort
Außenaufnahme mit Fassade, Hausnummer oder Nachbargebäuden nein ja Bildsuche und Ortskenntnis
Wohnfläche und Zimmerzahl gerundete Spanne exakt, mit genannter Berechnungsgrundlage exakte Kombinationen sind in kleinen Lagen eindeutig
Baujahr Jahrzehnt exakt dieselbe Logik
Die fünf Werte aus dem Energieausweis ja, sobald ein Ausweis vorliegt ja sie identifizieren nicht, entschärfen aber die offene Frage aus § 87 Abs. 1 GModG
Kaufpreis ja ja ohne Preis filtert Stufe 1 nicht, und der Rückfragenstrom bleibt
Mietverträge, Namen und Kontaktdaten von Mietern nein nur geschwärzt und mit Rechtsgrundlage personenbezogene Daten Dritter
Anlass des Verkaufs (Trennung, Erbfall, Geschäftslage) nein nein er ist ein Verhandlungshebel gegen Sie, kein Objektmerkmal

Quellen: § 87 GModG, § 12 GBO, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Aufbau, Bildrechte und Haftung des Dokuments selbst behandelt der Beitrag zum Exposé; hier geht es allein um die Freigabestufen.

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Wie belastbar ist eine Vertraulichkeitsvereinbarung gegenüber Kaufinteressenten?

Belastbar wird sie erst durch die Vertragsstrafe. Eine Rücksichtnahmepflicht entsteht zwar schon ohne Unterschrift, weil § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB bereits durch „die Aufnahme von Vertragsverhandlungen“ entstehen lässt; § 241 Abs. 2 BGB ist aber eine Kann-Vorschrift. Umfang, Beweis und Betrag liefert erst die schriftliche Vereinbarung: Besteht die geschuldete Leistung in einem Unterlassen, tritt die Verwirkung mit der Zuwiderhandlung ein (§ 339 Satz 2 BGB). Das Geschäftsgeheimnisgesetz setzt den Umständen nach angemessene Geheimhaltungsmaßnahmen voraus (§ 2 Nr. 1 Buchst. b GeschGehG), ist für den privaten Hausverkauf aber kein Standardweg. Höhe und Formulierung prüft ein Fachanwalt für Immobilienrecht.

Welche Nachweise dürfen Sie von Interessenten verlangen, und wann?

Verlangen statt beschaffen, und drei Dinge trennen. Die Identifizierung trifft den Makler, nicht Sie: Immobilienmakler sind Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG und erheben bei natürlichen Personen Vor- und Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und eine Wohnanschrift (§ 11 Abs. 4 Nr. 1 GwG), sobald „ein ernsthaftes Interesse … besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind“ (§ 11 Abs. 2 Satz 1 GwG). Die Finanzierbarkeit weist der Interessent selbst nach. Bonitätsauskünfte bleiben die Ausnahme: § 31 Abs. 1 BDSG lässt einen Wahrscheinlichkeitswert über künftiges Verhalten nur unter vier Voraussetzungen zu, die ein privater Verkäufer selten alle erfüllt. Erheben Sie nur, was die Auswahl braucht. Ob ein Maklerunternehmen eine belastbare Kartei mitbringt, zeigen die Kriterien im Beitrag guten Makler erkennen.

Wie verkaufen Sie, ohne dass Mieter oder Nachbarn davon erfahren?

Beim selbst bewohnten Haus gelingt das, bei einer vermieteten Wohnung nur eingeschränkt. Eine Pflicht, vorab über die Verkaufsabsicht zu informieren, gibt es nicht; der Erwerber tritt kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Zwei Grenzen sind hart. Wurde an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden, ist der Mieter beim Verkauf an einen Dritten zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht beim Verkauf an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen (Satz 2); die Mitteilung über den Kaufvertrag ist mit der Unterrichtung über dieses Recht zu verbinden (Abs. 2), die Ausübungsfrist beträgt bei Grundstücken zwei Monate nach Empfang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB). Zweitens ist die Wohnung im Besitz des Mieters: Besichtigungen muss er nach Vorankündigung dulden, im Alleingang betreten dürfen Sie sie nicht (§ 123 Abs. 1 StGB). Wie Sie ihn einbinden, steht im Beitrag Mieter über den Verkauf informieren; Nachbarn halten Sie mit Einzelterminen heraus. Ob § 577 BGB Ihr Objekt trifft, prüft ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Bleibt der Verkauf nach dem Notartermin geheim?

Teilweise, und zwar abgestuft: Der Notar schweigt, die Daten wandern trotzdem.

Stelle Rechtsgrundlage Was dort landet Wer es sehen darf
Notariat § 18 Abs. 1, 2 und 4 BNotO alles, was ihm bei Ausübung seines Amtes bekannt geworden ist, außer offenkundigen Tatsachen niemand; Befreiung durch die Beteiligten, bei Verstorbenen durch die Aufsichtsbehörde, und die Pflicht besteht nach Erlöschen des Amtes fort
Gutachterausschuss § 195 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BauGB eine Abschrift jedes Kaufvertrags, übersandt von der beurkundenden Stelle Auskünfte nur bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften
Finanzamt § 195 Abs. 2 Satz 1 BauGB die Kaufpreissammlung nur das zuständige Finanzamt, nur für Zwecke der Besteuerung
Grundbuch § 12 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 GBO der neue Eigentümer als Eintragung jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt; über Einsichten wird ein Protokoll geführt, aus dem der Eigentümer auf Verlangen Auskunft erhält
Zahlungsnachweis beim Notar § 16a Abs. 2 und 3 GwG Nachweis, dass die Gegenleistung ohne Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin oder Edelsteine erbracht wurde der Notar, der ihn auf Schlüssigkeit prüft

Quellen: § 18 BNotO, §§ 194, 195 BauGB, § 12 GBO, § 16a GwG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Wann lohnt sich der diskrete Verkauf, und wann kostet er nur Geld?

Diskretion ist eine Ausgabe, kein Verfahren. Dafür sprechen Anlässe, bei denen das Bekanntwerden selbst Schaden auslöst: Trennung, Erbfall mit mehreren Beteiligten, Sicherheitsinteressen, eine Mieterschaft, deren Fluktuation den Ertrag drückt, oder ein Verkauf, der als Liquiditätssignal gelesen würde. Dagegen sprechen ein dünner regionaler Teilmarkt, ein atypisches Objekt oder Zeitdruck. Wie unterschiedlich die Nachfrage regional ausfällt, zeigt das 1. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal: Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen plus 3,6 Prozent, in den sieben größten Städten plus 0,3 Prozent (Statistisches Bundesamt). Ein Zwischenweg ist der befristete Off-Market-Lauf mit vorab vereinbartem Wechsel in den offenen Markt; welche Größenordnung auf dem Spiel steht, zeigt eine erste Einschätzung des Marktwerts. Warum hochpreisige Objekte einen engeren Käuferkreis haben, behandelt der Beitrag zum Verkauf einer Villa.

Rechenbeispiel: was ein kleinerer Bieterkreis kostet

Eine amtliche Statistik über Preisabschläge bei Verkäufen ohne öffentliches Inserat gibt es nicht. Die 3 Prozent unten sind eine Modellannahme, keine Messung; Objekt-, Zins- und Kostenwerte sind Annahmen von Home Market Pilot. Aus dem Gesetz stammt allein der Maßstab: der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis (§ 194 BauGB).

Ausgangslage (Annahme): Einfamilienhaus, Orientierungswert 520.000 Euro, Restdarlehen 180.000 Euro. Modell A, offener Markt: Beurkundung nach 5 Monaten zu 520.000 Euro. Modell B, diskret: Abschlag 3 Prozent, Beurkundung nach 9 Monaten.

Schritt 1, Preisdifferenz. 3 Prozent von 520.000 Euro sind 15.600 Euro, Kaufpreis in Modell B also 504.400 Euro.

Schritt 2, vier Monate Haltekosten (Annahmen). 180.000 Euro mal 3,8 Prozent sind 6.840 Euro im Jahr, also 570 Euro im Monat; Grundsteuer, Versicherung, Grundbesitzabgaben und Energie-Grundlast zusammen 310 Euro. Summe 880 Euro im Monat, mal 4 Monate: 3.520 Euro.

Schritt 3, Gesamtdifferenz. 15.600 plus 3.520 Euro sind 19.120 Euro, bezogen auf 520.000 Euro 3,7 Prozent (eigene Rechnung).

Schritt 4, die Kippschwelle. Jeder Prozentpunkt Abschlag kostet hier 5.200 Euro, jeder zusätzliche Monat 880 Euro. Die Frage lautet also nicht „will ich diskret verkaufen“, sondern: Ist mir die Diskretion 19.120 Euro wert?

Häufige Fragen

Darf ich mein Haus ohne Energieausweis diskret verkaufen?

Nein. Soll ein bebautes Grundstück verkauft werden, „ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt“ (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG). Die Pflicht hängt am Verkauf, nicht am Werbekanal. Welche Ausweisart Sie brauchen, steht im Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Brauche ich einen Makler, um off market zu verkaufen?

Nein, aber die Kartei vorgemerkter Interessenten besitzen Maklerunternehmen. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke vermitteln oder die Gelegenheit dazu nachweisen will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO). Ein Bekannter, der Ihnen gegen Erfolgsbeteiligung Käufer zuführt, braucht diese Erlaubnis, sobald er das gewerbsmäßig tut, also selbstständig, auf Dauer und mit Gewinnerzielungsabsicht.

Kann der Käufer bar zahlen, damit die Sache unauffällig bleibt?

Nein. Beim Kauf inländischer Immobilien kann die Gegenleistung „nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden“ (§ 16a Abs. 1 Satz 1 GwG). Eine Bagatellgrenze kennt dieses Verbot nicht. Nur der Nachweis gegenüber dem Notar entfällt, wenn die Gegenleistung 10.000 Euro nicht übersteigt oder über sein Anderkonto erbracht wird (§ 16a Abs. 5 Satz 1 GwG).

Wie schnell kann ein diskreter Verkauf abgeschlossen werden?

Schneller als der Notartermin geht es nicht (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB), und bei Verbraucherverträgen kommt eine Wartezeit hinzu: Der Notar soll darauf hinwirken, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zur Verfügung gestellt wird (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG), und zwar „im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung“ (Satz 3). Verbraucherverträge sind Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (§ 310 Abs. 3 BGB), zwischen zwei Privatpersonen greift die Vorschrift nicht.

Was passiert, wenn ein Interessent die Vertraulichkeit bricht?

Ohne vereinbarte Vertragsstrafe müssen Sie einen Schaden darlegen und beziffern. Mit ihr gilt: Eine unverhältnismäßig hohe Strafe kann auf Antrag des Schuldners durch Urteil herabgesetzt werden, nach ihrer Entrichtung nicht mehr (§ 343 Abs. 1 BGB). Gegenüber einem Kaufmann, der im Betrieb seines Handelsgewerbes versprochen hat, ist die Herabsetzung ausgeschlossen (§ 348 HGB).

Kann ich später doch noch öffentlich inserieren?

Ja, solange kein Alleinauftrag entgegensteht. Ab der Anzeigenaufgabe in kommerziellen Medien greift § 87 Abs. 1 GModG mit den Pflichtangaben in jeder einzelnen Anzeige, auch wenn dieselben Werte vorher im Kurzprofil standen. Welche Bindung Sie eingehen, klärt der Beitrag zum Alleinauftrag; setzen Sie die Frist für den Off-Market-Lauf vorab.

Fazit

Wer diskret verkauft, kauft Ruhe und bezahlt sie mit einem kleineren Bieterkreis; Maßstab bleibt der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis (§ 194 BauGB). Die Pflichtangaben aus § 87 Abs. 1 GModG hängen an der Anzeige in kommerziellen Medien, Vorlage und Übergabe des Energieausweises nach § 80 Abs. 4 GModG dagegen am Verkauf selbst, mit einem Rahmen bis zu 10.000 Euro. Belastbar wird der Weg durch zwei Freigabestufen, eine Vertragsstrafe und den Finanzierungsnachweis; wo er im Gesamtablauf steht, ordnet der Ratgeber zum Verkauf ein. Bevor Sie über Diskretion entscheiden, brauchen Sie die Zahl, gegen die Sie sie abwägen: Starten Sie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung, die eine Orientierung liefert, kein Gutachten.

Quellen

off marketdiskreter verkaufvertraulichkeithausverkaufrecht

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