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Restnutzungsdauer-Gutachten: AfA von 2 auf 3,33 Prozent

Weist ein Gutachten eine Nutzungsdauer unter 50 Jahren nach, schreiben Sie statt 2 Prozent nach der tatsächlichen Dauer ab. Das BMF-Schreiben von 2023 ist aufgehoben.

Hendrik StotzAktualisiert am 23. August 20269 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 8.400 auf 14.000 Euro: So steigt die jährliche AfA im Rechenbeispiel unten, wenn ein Gutachten 30 Jahre Nutzungsdauer belegt: 3,33 statt 2 Prozent.
  • Schwelle: Die tatsächliche Nutzungsdauer muss je nach Gebäudetyp unter 33, 50 oder 40 Jahren liegen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Wortlaut sagt „können“: Wahlrecht, keine Pflicht.
  • Maßstab: „Nutzungsdauer eines Gebäudes im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 des Gesetzes ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann“ (§ 11c EStDV).
  • BFH: Zulässig ist „jede sachverständige Methode“, der „schlichte Verweis“ auf das Modell der ImmoWertV genügt nicht (BFH, 23.01.2024, IX R 14/23).
  • 1. Dezember 2025: Mit Schreiben von diesem Tag hat das Bundesfinanzministerium sein Schreiben vom 22. Februar 2023 zur AfA nach kürzerer Nutzungsdauer aufgehoben.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten soll dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. Liegt sie bei einem vor 2023 fertiggestellten Wohngebäude unter 50 Jahren, dürfen Sie statt mit 2 Prozent nach dieser Dauer abschreiben, bei 30 Jahren also mit 3,33 Prozent. Der BFH lässt jede geeignete sachverständige Methode zu, verlangt aber mehr als einen Modellwert. Ob sich das für Ihre Immobilie rechnet, beurteilt eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und was bringt es steuerlich?

Es ist ein Sachverständigengutachten, das die verbleibende Nutzungsdauer Ihres Gebäudes schätzt, damit die Abschreibung nach dieser Dauer statt nach dem typisierten Prozentsatz bemessen wird. Den festen Sätzen des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG „liegt jeweils eine typisierte Nutzungsdauer zugrunde, die mit der tatsächlichen Nutzungsdauer im Erwerbszeitpunkt nichts gemein haben muss“ (IX R 14/23). Die AfA wirkt bei Vermietung als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG); wer selbst einzieht, hat davon nichts. Im Fall IX R 14/23 verteilte sie sich über 19 statt über 50 Jahre.

Welche Schwelle muss die Nutzungsdauer unterschreiten, damit § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG greift?

Je nach Gebäude weniger als 33, weniger als 50 oder weniger als 40 Jahre. Im Wortlaut: „Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes [...] weniger als 33 Jahre, [...] weniger als 50 Jahre, [...] weniger als 40 Jahre, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.“ Welche der drei Schwellen gilt, zeigt die Tabelle. Gemessen wird ab dem Beginn nach § 11c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStDV, bei Kauf also ab Anschaffung, nicht ab Baujahr.

Gebäude AfA-Satz nach Satz 1 Tatsächliche Nutzungsdauer muss betragen Norm
Betriebsvermögen, nicht Wohnzwecken dienend, Bauantrag nach dem 31. März 1985 3 % weniger als 33 Jahre § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 EStG
Übrige Gebäude, fertiggestellt nach dem 31. Dezember 2022 3 % weniger als 33 Jahre § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a, Satz 2 EStG
Übrige Gebäude, fertiggestellt vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 2 % weniger als 50 Jahre § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b, Satz 2 EStG
Übrige Gebäude, fertiggestellt vor dem 1. Januar 1925 2,5 % weniger als 40 Jahre § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c, Satz 2 EStG
Eigentumswohnungen, Teileigentum, selbständige Gebäudeteile entsprechende Anwendung der Absätze 4 bis 5a wie beim jeweiligen Gebäudetyp § 7 Abs. 5b EStG

Quelle: § 7 EStG und § 11c EStDV, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Welche Zeile für Ihr Objekt gilt, klären Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung: Ein Gutachten, das bei 52 Jahren landet, bringt steuerlich nichts.

Welche Nachweismethode akzeptiert der Bundesfinanzhof und welche nicht?

Jede, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet ist, solange sie sich mit Ihrem konkreten Gebäude befasst. Leitsatz 1 von IX R 14/23: Der Steuerpflichtige „kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 [EStG] jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“. Leitsatz 2 zieht die Gegengrenze: Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt nicht.

Punkt Aussage Fundstelle
Methodenfreiheit jede sachverständige Methode, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23, Leitsatz 1
Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19, Leitsatz 2
Modellwert allein der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach ImmoWertV genügt nicht BFH, IX R 14/23, Leitsatz 2
Inhalt des Gutachtens muss sich zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts verhalten, etwa zu durchgeführten oder unterlassenen Instandsetzungen BFH, IX R 14/23, Gründe
Determinanten technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen; ein Gutachten muss sich nicht zu allen dreien verhalten BFH, IX R 25/19 und IX R 14/23
Beweismaß keine Gewissheit, sondern größtmögliche Wahrscheinlichkeit BFH, IX R 14/23
Feststellungslast beim Steuerpflichtigen, daneben Amtsermittlung nach § 88 Abs. 1 AO BFH, IX R 14/23 und IX R 25/19

Quelle: Entscheidungen im Volltext auf bundesfinanzhof.de, abgerufen im August 2026.

Gilt das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 noch?

Nein. Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025, GZ IV C 3 - S 2196/00040/006/008, hebt es auf: „Im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder wird das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 [...], BStBl I S. 332, aufgehoben.“ Der BFH hatte 2024 festgehalten, die „weitergehenden Anforderungen und Einschränkungen, die die Finanzverwaltung in Rz 23 f. [...] für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer durch Sachverständigengutachten aufstellt, lassen sich dem Gesetz jedenfalls nicht in Gänze entnehmen“. Wie die Ämter nach der Aufhebung im Einzelfall prüfen, ist offen; die gesetzlichen Maßstäbe und die BFH-Linie bleiben.

Ist die Restnutzungsdauer der ImmoWertV dasselbe wie die steuerliche Nutzungsdauer?

Nein, beide Größen sind unterschiedlich definiert, dürfen aber als Schätzungsgrundlage dienen. § 4 Abs. 3 ImmoWertV meint die Jahre, in denen eine bauliche Anlage „bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann“, also eine wirtschaftliche Größe für die Verkehrswertermittlung. Der BFH benennt den Unterschied, hält ihn aber für unschädlich: Es wäre „verfehlt“ zu fordern, dass ein Gutachten sich zu sämtlichen Determinanten verhält. Wie dieselbe Größe in die Bewertung eingeht, lesen Sie im Ertragswertverfahren.

Merkmal ImmoWertV Steuerrecht
Zweck Ermittlung von Verkehrswerten und der dafür erforderlichen Daten (§ 1 Abs. 1) Bemessung der Absetzung für Abnutzung
Definition Jahre wirtschaftlicher Nutzbarkeit bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung (§ 4 Abs. 3 Satz 1) Zeitraum der Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung (§ 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV)
Ausgangsgröße Gesamtnutzungsdauer minus Alter, korrigiert um individuelle Gegebenheiten (§ 4 Abs. 3) freie Schätzung, keine gesetzlich vorgeschriebene Methode
Modellvorgaben Gesamtnutzungsdauern nach Anlage 1, Modernisierungsmodell der Anlage 2 für Wohngebäude, verbindlich bei Ermittlung der sonstigen erforderlichen Daten (§ 12 Abs. 5 Satz 1) keine
Obergrenze im Modernisierungsmodell für Wohngebäude Streckung auf höchstens 70 % der Gesamtnutzungsdauer, bei Kernsanierung bis 90 % (Anlage 2) keine
Zeitlicher Bezug maßgeblicher Stichtag der Wertermittlung bei Kauf der Zeitpunkt der Anschaffung (§ 11c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStDV)

Quelle: ImmoWertV und EStDV, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

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Wer darf ein solches Gutachten erstellen und woran erkennen Sie ein belastbares?

Weder § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG noch § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV nennen eine Qualifikation, verlangt wird aber eine sachverständige Begutachtung, die sich zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts verhält. In beiden entschiedenen Fällen stammte das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, den das Finanzgericht herangezogen hatte. Die Bestellungsformen behandelt der Beitrag zum Wertgutachten. Ob ein Gutachten trägt, entscheidet sich an vier Punkten:

  • Objektkenntnis: In IX R 25/19 hatte der Sachverständige die Bauweise durch Inaugenscheinnahme geprüft, Modernisierungen einzeln benannt und Baumängel gewichtet.
  • Herleitung: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen als benannte Determinanten.
  • Grenzen des Modells: Anlage 2 zur ImmoWertV sagt selbst, ihre Verwendung „ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls“.
  • Plausible Zahlen: Anlage 2 streckt die Restnutzungsdauer von Wohngebäuden im Modernisierungsfall auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei Kernsanierung bis 90 Prozent.

Ein Ergebnis ohne Herleitung und ohne Bezug zum konkreten Objekt läuft auf den schlichten Verweis hinaus, den Leitsatz 2 nicht genügen lässt.

Wie prüft das Finanzamt den Nachweis und wie streng ist der Maßstab?

Die Darlegungs- und Feststellungslast liegt bei Ihnen, der Prüfmaßstab ist aber milder als erwartet: „Die Schätzung ist nur dann zu verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt“ (IX R 14/23). Sie wirken nach § 90 Abs. 1 AO mit, das Finanzamt hat nach § 88 Abs. 1 AO „auch die für die Beteiligten günstigen Umstände zu berücksichtigen“. Die Sicht der Verwaltung steht offen in der Gesetzesbegründung: Die Zulässigkeit diverser Nachweismethoden kehre „die Ausnahme-Betrachtung [...] in eine Regel-Betrachtung um“, die Beurteilung der Determinanten sei „häufig streitbefangen“ (BT-Drs. 20/3879, S. 88). Gestrichen wurde die Regel 2022 trotzdem nicht (BT-Drs. 20/4729, S. 136). Rechnen Sie mit Rückfragen, nicht mit Durchwinken.

Für welche Objekte und Konstellationen lohnt sich der Weg nicht?

Fünf Konstellationen bringen wenig:

  • Selbstnutzung: AfA setzt eine Nutzung zur Erzielung von Einkünften voraus (§ 7 Abs. 1 Satz 1 EStG).
  • Neubauten: Ab Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 gelten bereits 3 Prozent, die Nutzungsdauer müsste unter 33 Jahre fallen. Sie werde bei Wohngebäuden „regelmäßig auch mehr als 50 Jahre betragen“ (BT-Drs. 20/3879, S. 88).
  • Unentgeltlicher Erwerb: Bei Wirtschaftsgütern außerhalb eines Betriebsvermögens führen Sie nach § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV die AfA des Rechtsvorgängers fort, nach dessen Kosten und dessen Prozentsatz.
  • Kurzer Haltehorizont: § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG holt einen Teil des Vorteils zurück, siehe Spekulationssteuer.
  • Niedriger Gebäudeanteil: Je kleiner der Gebäudeanteil, desto kleiner die Bemessungsgrundlage. Wie die Aufteilung entsteht, behandelt Wohnung an Kapitalanleger verkaufen.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten und ab wann rechnet es sich?

Für privat beauftragte Gutachten gibt es keine Gebührenordnung, einen amtlichen Anker liefert nur die Justiz: Anlage 1 Teil 1 Nr. 7 JVEG weist für das Sachgebiet „Bewertung von Immobilien und Rechten an Immobilien“ 125 Euro je Stunde aus (§ 9 Abs. 1 JVEG). Das ist ein Justizvergütungssatz, kein Marktpreis; Preisspannen finden Sie unter Immobiliengutachter Kosten. Auf der Nutzenseite steht der AfA-Sprung mal Grenzsteuersatz. Was Ihr Objekt wert ist, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung als Orientierung, nicht als Gutachten.

Rechenbeispiel: Was ein Sprung von 2 auf 3,33 Prozent bringt

Belegt sind allein die Prozentsätze und Schwellen des § 7 Abs. 4 EStG, § 11c Abs. 1 EStDV, der JVEG-Stundensatz und § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG. Objektdaten, Gebäudeanteil, Nutzungsdauer, Grenzsteuersatz und Honorar sind Annahmen, alle Rechenschritte eigene Rechnungen. Angenommen: ein vermietetes Mehrfamilienhaus von 1968, Anschaffung 2026, Anschaffungskosten mit Nebenkosten 600.000 Euro, davon 70 Prozent Gebäudeanteil, Grenzsteuersatz 42 Prozent, Honorar 2.500 Euro.

  1. Regelfall: 2 Prozent von 420.000 Euro Bemessungsgrundlage gleich 8.400 Euro im Jahr, rechnerisch 50 Jahre.
  2. Schwelle: Das Gutachten kommt auf 30 Jahre ab Anschaffung, die Grenze von 50 Jahren ist unterschritten.
  3. Neue AfA: 420.000 geteilt durch 30 gleich 14.000 Euro im Jahr, also 3,33 Prozent.
  4. Sprung und Steuerwirkung: 14.000 minus 8.400 gleich 5.600 Euro mehr Abzugsvolumen, mal 42 Prozent gleich 2.352 Euro weniger Einkommensteuer pro Jahr.
  5. Amortisation: 2.500 geteilt durch 2.352 gleich 1,06, das Honorar ist nach gut einem Jahr eingespielt. Gegenprobe: 2.500 geteilt durch 125 Euro ergibt 20 Stunden.
  6. Der ehrliche Teil: ein Vorzieheffekt, keine zusätzliche Abschreibung. Das Volumen bleibt 420.000 Euro und ist nach 30 Jahren aufgebraucht; im Regelfall wären dann erst 252.000 Euro abgesetzt, die restlichen 168.000 Euro liefen bis Jahr 50 weiter.
  7. Der Dämpfer: Bei Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist mindern sich die Anschaffungskosten um die abgezogene AfA, nach fünf Jahren um 28.000 Euro mehr als im Regelfall.

Gebäudeanteil, Grenzsteuersatz und Haltedauer gehören auf den Tisch Ihrer Steuerberatung, bevor Sie beauftragen.

Häufige Fragen

Kann ich das Gutachten nachreichen, wenn der Steuerbescheid schon da ist?

Das hängt vom Verfahrensstand ab. Der Einspruch ist „innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen“ (§ 355 Abs. 1 AO). Steht die Festsetzung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung, können Sie die Änderung „jederzeit beantragen“ (§ 164 Abs. 2 AO); nach Bestandskraft verlangt § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO, dass Sie „kein grobes Verschulden“ am nachträglichen Bekanntwerden trifft. Ob Ihr Bescheid noch offen ist, prüft Ihre Steuerberatung.

Was passiert mit der erhöhten Abschreibung, wenn ich innerhalb von zehn Jahren verkaufe?

Sie erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungskosten um die abgezogenen Absetzungen für Abnutzung, der Vorzieheffekt kommt bei einem Verkauf innerhalb der Frist also teilweise zurück. Wie sich der Gewinn im Einzelnen berechnet, steht im Beitrag zur Spekulationssteuer.

Gilt die kürzere Nutzungsdauer auch für eine Eigentumswohnung?

Ja, dem Grunde nach. § 7 Abs. 5b EStG bestimmt: „Die Absätze 4 bis 5a sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.“ Der Nachweis ist aufwändiger, weil tragende Bausubstanz und Anlagen zum Gemeinschaftseigentum gehören. Zum Verkauf: vermietete Wohnung verkaufen.

Was gilt bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie?

Bei unentgeltlichem Erwerb außerhalb eines Betriebsvermögens führen Sie die Abschreibung des Rechtsvorgängers fort. § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV knüpft an dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten an „und nach dem Prozentsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde“; Satz 2 begrenzt die Absetzungen auf das noch nicht abgesetzte Volumen. Ein Erbfall setzt die Abschreibung nicht neu auf, alles Weitere gehört in die Steuerberatung.

Gilt das auch für ein Gebäude im Betriebsvermögen?

Ja, mit einer anderen Schwelle. Gehört das Gebäude zu einem Betriebsvermögen, dient es nicht Wohnzwecken und wurde der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt, beträgt die AfA 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG), die Nutzungsdauer muss dann unter 33 Jahren liegen. Unberührt bleiben nach § 7 Abs. 4 Satz 3 EStG die Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung.

Ersetzt ein Restnutzungsdauer-Gutachten das Verkehrswertgutachten für das Finanzamt?

Nein, das sind zwei getrennte Wege. Das Restnutzungsdauer-Gutachten bemisst die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und sagt nichts über den Wert Ihrer Immobilie. Der Nachweis eines niedrigeren Werts bei Erbschaft, Schenkung oder Grundsteuer läuft über eigene Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

Fazit

Der Weg über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist ein Wahlrecht, kein Selbstläufer: Die tatsächliche Nutzungsdauer muss die Schwelle Ihres Gebäudetyps unterschreiten, und das Gutachten muss sich zu Ihrem Objekt verhalten, nicht zu einem Modell. Der Sprung von 2 auf 3,33 Prozent ist ein Vorzieheffekt, den ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist zum Teil zurückholt. Ob sich das für Sie rechnet und ob Ihr Bescheid noch änderbar ist, beurteilt eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater; die Grundlagen der Wertermittlung stehen im Ratgeber Immobilienbewertung. Überlegen Sie ohnehin zu verkaufen, starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung.

Quellen

gutachtenimmowertvafarestnutzungsdauerkapitalanlegerbewertung

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