Landwirtschaftliche Fläche verkaufen: Genehmigung, Vorkaufsrecht

Das Wichtigste in Kürze

• 1 Monat, mit Zwischenbescheid 2, bei Vorkaufsrechtsprüfung 3: Prüffrist ab Eingang von Antrag und Urkunde. Verstreicht sie, gilt die Genehmigung als erteilt (§ 6 GrdstVG).
• 2 Wochen ab Zustellung: Frist für den Antrag auf Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts gegen Versagung oder Auflagen (§ 22 Abs. 1 GrdstVG).
• Keine bundesweite Freigrenze: Bayern genehmigungsfrei nur unter einem Hektar und ohne Hofstellengebäude, Sachsen bis 0,5 Hektar.
• Vorkaufsrecht ab 2 Hektar, aber nur bedingt: Das Siedlungsunternehmen kann nur eintreten, wenn die Veräußerung genehmigungsbedürftig ist und die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre (§ 4 Abs. 1 RSiedlG).
• 35.637 Euro je Hektar: amtlicher Kaufwert für Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung 2024, ohne die Stadtstaaten.

Der Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche ist nach § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigungspflichtig, sobald die Freigrenze Ihres Bundeslandes überschritten ist, in Bayern und Baden-Württemberg ein Hektar. Die Behörde entscheidet in einem Monat, mit Zwischenbescheid in zwei, bei Prüfung des Vorkaufsrechts in drei. Das Vorkaufsrecht ab zwei Hektar greift nur, wenn die Genehmigung zu versagen wäre.

Quellen: § 2 GrdstVG und § 4 RSiedlG, Art. 2 und Art. 3 BayAgrG, Infodienst Landwirtschaft BW, Landwirtschaftsportal Sachsen, abgerufen im August 2026.

Ab welcher Größe ist der Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche genehmigungspflichtig?

Sobald die Fläche die Freigrenze Ihres Bundeslandes überschreitet. § 2 Abs. 1 GrdstVG stellt die rechtsgeschäftliche Veräußerung und den schuldrechtlichen Vertrag hierüber unter Genehmigungsvorbehalt; ist der Vertrag genehmigt, gilt auch die Auflassung als genehmigt. Erfasst sind land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie Moor- und Ödland, das in Kultur gebracht werden kann (§ 1 GrdstVG). Grundstück ist auch ein Teil eines Grundstücks, der Verkauf einer Teilfläche fällt also ebenso darunter. Eine bundesweite Freigrenze gibt es nicht, die Länder setzen sie nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG selbst; die Übersicht über alle 16 Länder steht im Ratgeber Wald verkaufen. Verbindlich ist allein die Auskunft der zuständigen Genehmigungsbehörde, meist der unteren Landwirtschaftsbehörde Ihres Landkreises.

Wann brauche ich gar keine Genehmigung, und wann muss die Behörde sie erteilen?

Gar nicht notwendig ist die Genehmigung unter anderem, wenn der Bund oder ein Land Vertragsteil ist oder das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 BauGB liegt; Letzteres gilt aber nicht für die Wirtschaftsstelle eines Betriebes und nicht für Flächen, die der Plan als land- oder forstwirtschaftlich ausweist (§ 4 GrdstVG). Darüber erteilt die Behörde auf Antrag ein Zeugnis, das der Genehmigung gleichsteht (§ 5 GrdstVG). Erteilt werden muss sie dagegen, wenn ein Betrieb geschlossen veräußert oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder bis zum dritten Grad der Seitenlinie oder bis zum zweiten Grad Verschwägerte übertragen wird, ferner bei Grenzverbesserung und bei Tausch, wenn der Geldausgleich höchstens ein Viertel des höheren Grundstückswerts ausmacht (§ 8 GrdstVG). Dieser Anspruch gilt dem geschlossenen Betrieb, nicht einzelnen Flurstücken an Angehörige; den Gesamtbetrieb mit Hofstelle behandelt der Ratgeber Bauernhof verkaufen.

Aus welchen Gründen darf die Behörde die Genehmigung versagen?

Nur aus drei Gründen, der Katalog des § 9 Abs. 1 GrdstVG ist abschließend: ungesunde Verteilung des Grund und Bodens, unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung, grobes Missverhältnis des Gegenwerts zum Wert des Grundstücks. Zum ersten Grund hat der Bundesgerichtshof entschieden: Er liegt grundsätzlich vor, wenn an einen Nichtlandwirt verkauft werden soll und ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung dringend benötigt und bereit und in der Lage ist, sie zu den Bedingungen Ihres Vertrags zu erwerben. Maßstab beim Preis ist der Marktwert; für ein Wohnhaus auf der Fläche gibt unsere kostenlose Ersteinschätzung eine erste Orientierung.

Quellen: § 9 GrdstVG (BMJ/juris), BGH-Beschlüsse vom 24.11.2023, BLw 2/23 und vom 12.04.2024, BLw 2/22. Abgerufen im August 2026.

Wie lange dauert das Verfahren, und was passiert bei Fristablauf?

Einen Monat im Regelfall, gerechnet ab Eingang von Antrag und Urkunde bei der örtlich zuständigen Behörde. Kann die Prüfung nicht abgeschlossen werden oder muss die Behörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts herbeiführen, ergeht vorher ein Zwischenbescheid an den Veräußerer; damit verlängert sich die Frist auf zwei Monate, im Vorkaufsfall auf drei (§ 6 Abs. 1 GrdstVG). Versäumt die Behörde die Frist, gilt die Genehmigung als erteilt. Im Grundbuch ist der Verkauf damit noch nicht: Eingetragen wird erst, wenn dem Grundbuchamt die Unanfechtbarkeit nachgewiesen ist (§ 7 Abs. 1 GrdstVG).

Wann greift das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz wirklich?

Nur wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen. Nach § 4 Abs. 1 RSiedlG hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück in Größe von zwei Hektar aufwärts verkauft wird, die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz bedarf und die Genehmigung nach § 9 GrdstVG nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre. Fehlt die dritte Bedingung, läuft das Recht leer, etwa beim Verkauf an einen aufstockenden Landwirt; entsprechend muss die Mitteilung über die Ausübung begründen, warum die Genehmigung zu versagen wäre (§ 21 GrdstVG). Ausgeschlossen ist das Recht beim Verkauf an Ihren Ehegatten, an Verwandte in gerader Linie oder bis zum dritten Grad der Seitenlinie und an bis zum zweiten Grad Verschwägerte; beim Verkauf an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts gilt der Ausschluss nur eingeschränkt, für die Siedlungszwecke des § 1 Abs. 1b RSiedlG bleibt die Ausübung möglich (§ 4 Abs. 2 RSiedlG). Geld verlieren Sie nicht: Der Kauf kommt zu den Bedingungen Ihres Vertrags zustande, Sie verlieren den Wunschkäufer.

Was kann ich tun, wenn die Genehmigung versagt oder das Vorkaufsrecht ausgeübt wird?

Sie beantragen eine gerichtliche Entscheidung, binnen zwei Wochen nach Zustellung und beim Landwirtschaftsgericht, nicht beim Verwaltungsgericht (§ 22 Abs. 1 GrdstVG). Das Gericht kann dieselben Entscheidungen treffen wie die Genehmigungsbehörde. Denselben Weg nehmen Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht, etwa dass die Genehmigung gar nicht zu versagen wäre; erheben dürfen sie auch Käufer und Begünstigter (§ 10 RSiedlG). Wird die Genehmigung unter Auflagen erteilt, etwa an einen Landwirt zu verpachten, darf die betroffene Vertragspartei binnen eines Monats nach Unanfechtbarkeit vom Vertrag zurücktreten (§ 10 Abs. 2 GrdstVG). Diese Fristen sind so kurz, dass der Bescheid am Eingangstag zu einer Fachanwältin für Agrarrecht gehört.

Quellen: GrdstVG §§ 6, 7, 10, 20 und 22 und RSiedlG §§ 6 und 7 (BMJ/juris), abgerufen im August 2026.

Gilt in meinem Bundesland überhaupt noch das Grundstückverkehrsgesetz?

Nicht überall. Das landwirtschaftliche Grundstücksverkehrswesen steht nicht mehr im Katalog der konkurrierenden Gesetzgebung: Art. 74 Abs. 1 GG erfasst in Nr. 18 heute nur noch den städtebaulichen Grundstücksverkehr, und Nr. 17 nennt für die Landwirtschaft allein Erzeugungsförderung, Ernährungssicherung, Ein- und Ausfuhr, Hochsee- und Küstenfischerei und Küstenschutz. Solches Bundesrecht gilt fort und kann durch Landesrecht ersetzt werden (Art. 125a Abs. 1 GG). Baden-Württemberg und Bayern haben davon Gebrauch gemacht. Der Bundesgerichtshof stellt klar: Wo mangels Landesgesetz weiter das Grundstückverkehrsgesetz gilt, hat sich an der Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG nichts geändert, und auf die Rechtsprechung zu § 9 GrdstVG kann auch im baden-württembergischen Recht zurückgegriffen werden. In Bayern ist zudem das Landpachtverkehrsgesetz mit Ablauf des 31. Dezember 2024 außer Kraft getreten.

Welche Rechte hat mein Pächter, wenn ich die Fläche verkaufe?

Der Pachtvertrag läuft weiter: § 593b BGB erklärt für die Veräußerung des verpachteten Grundstücks die §§ 566 bis 567b BGB für entsprechend anwendbar, der Käufer tritt also in den Vertrag ein. Überraschend für Verkäufer ist § 566 Abs. 2 BGB: Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, haften Sie für den Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Frei werden Sie davon, wenn der Pächter durch Ihre Mitteilung vom Eigentumsübergang erfährt und nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt; informieren Sie ihn also nachweisbar. Der Verkauf selbst löst keinen Fortsetzungsanspruch aus, und ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Pächters sehen weder das Grundstückverkehrsgesetz noch § 4 RSiedlG vor. Kündigungsfristen und Fortsetzungsverlangen behandelt der Ratgeber Ackerland verkaufen.

Wie läuft der Verkauf mit Notar und Genehmigungsbehörde ab?

In dieser Reihenfolge: Beurkundung, Genehmigungsantrag, Entscheidung, Eintragung. Der Kaufvertrag bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung; antragsberechtigt sind die Vertragsparteien und der Begünstigte, und hat ein Notar beurkundet, gilt er als ermächtigt, die Genehmigung zu beantragen (§ 3 GrdstVG). Zulässig ist auch, die Genehmigung schon vor der Beurkundung einzuholen (§ 2 Abs. 1 Satz 3 GrdstVG). Bis zur Entscheidung ist der Vertrag schwebend unwirksam. Daraus folgt eine Vertragsklausel: Knüpfen Sie die Kaufpreisfälligkeit ausdrücklich an die erteilte und unanfechtbare Genehmigung, sonst zahlt der Käufer auf einen Vertrag, der noch scheitern kann. Formuliert wird sie vor der Beurkundung im Notariat; was sonst hineingehört, steht im Ratgeber Kaufvertrag Immobilie.

Auf welchem Preisniveau bewegen sich landwirtschaftliche Flächen?

Im Bundesmittel bei 35.637 Euro je Hektar Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung im Berichtsjahr 2024, nach 33.565 Euro im Jahr davor, erfasst nur ab 0,1 Hektar und gerechnet ohne die Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen. Wichtiger als der Preis ist hier eine Strukturzahl: 2021 entfielen bei Verkäufen gegen reine Geldleistung auf 32.875 Veräußerungsfälle zusammen 64.305 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, im Mittel 1,96 Hektar je Fall. Der typische Verkauf liegt damit knapp unter der Zwei-Hektar-Schwelle des § 4 Abs. 1 RSiedlG. Regionale Preise behandelt der Ratgeber Ackerland verkaufen, amtliche Bodenrichtwerte der Ratgeber Bodenrichtwert.

Rechenbeispiel: 3,2 Hektar verpachtetes Ackerland in Bayern

Die Fläche liegt über der bayerischen Freigrenze, der Verkauf ist genehmigungspflichtig. Preisanker ist der bundesweite amtliche Kaufwert der Größenklasse 2 bis 5 Hektar von 41.537 Euro je Hektar (2024), in Bayern liegen die Kaufwerte deutlich höher: 3,2 mal 41.537 ergibt 132.918,40 Euro (eigene Rechnung, kein Wertansatz für Ihre Fläche). Nach dem BGH ist in der Regel von einem groben Missverhältnis auszugehen, wenn der Kaufpreis den Marktwert um mehr als die Hälfte überschreitet, hier also oberhalb von 199.377,60 Euro (eigene Rechnung). Beide Vorkaufsrechtsschwellen sind überschritten, zwei Hektar nach Bundesrecht und ein Hektar in Bayern; ausgeübt werden kann das Recht aber nur, wenn die Genehmigung zu versagen wäre. Bis zur Eintragungsreife: ein bis drei Monate plus zwei Wochen bis zur Unanfechtbarkeit, im ungünstigen Fall rund dreieinhalb Monate (eigene Rechnung aus den gesetzlichen Fristen). Ob der Gewinn steuerpflichtig ist, klärt die Steuerberatung; Betriebsvermögen folgt anderen Regeln als Privatvermögen (Steuern beim Grundstücksverkauf).

Häufige Fragen

Brauche ich eine Genehmigung, wenn ich die Fläche verschenke?

Auch die unentgeltliche Übertragung ist eine rechtsgeschäftliche Veräußerung und damit nach § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigungspflichtig. Bei geschlossener Übertragung eines Betriebes an den Ehegatten oder an die in § 8 Nr. 2 GrdstVG genannten Verwandten ist die Genehmigung zu erteilen; für einzelne Flurstücke gilt das nicht.

Gilt das Grundstückverkehrsgesetz auch für Weinberge, Obstanlagen und Fischteiche?

Ja. Landwirtschaft ist nach § 1 GrdstVG die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, besonders Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft, Erwerbsgartenbau, Erwerbsobstbau und Weinbau sowie die Fischerei in Binnengewässern. Weinberge, Obstanlagen und Fischteiche fallen also darunter; ob Ihre Fläche über der Freigrenze liegt, richtet sich nach dem Landesrecht.

Kann ich meine Fläche in kleine Verkäufe aufteilen, um unter der Freigrenze zu bleiben?

In Bayern nicht: Angerechnet wird, was Sie in den drei Jahren zuvor aus Ihrem Grundbesitz im Zuständigkeitsbereich derselben Kreisverwaltungsbehörde genehmigungsfrei veräußert haben (Art. 2 Satz 2 BayAgrG). Unabhängig davon kann die Genehmigung versagt werden, wenn dadurch unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde, in der Regel bei einem landwirtschaftlichen Grundstück unter einem Hektar (§ 9 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG).

Was passiert, wenn im Kaufvertrag ein niedrigerer Preis beurkundet wird?

Das Vorkaufsrecht wird dadurch nicht ausgeschlossen, und dem Siedlungsunternehmen gegenüber gilt das beurkundete Entgelt als vereinbart (§ 4 Abs. 3 RSiedlG). Wer den Preis herunterbeurkundet, verkauft im Ausübungsfall also zum niedrigeren Preis. Dazu kommen die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB und steuerliche Folgen, die in die Hand von Notariat und Steuerberatung gehören.

Ist auch der Verkauf eines Miteigentumsanteils genehmigungspflichtig?

Ja. Der Veräußerung gleich stehen die Einräumung und die Veräußerung eines Miteigentumsanteils, die Veräußerung eines Erbanteils an einen Nichtmiterben, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht, und die Bestellung des Nießbrauchs (§ 2 Abs. 2 GrdstVG). Wer nur seinen Anteil abgibt, kommt am Verfahren nicht vorbei.

Fazit

Über den Verkauf entscheidet nicht der Käufer allein, sondern die Genehmigungsbehörde. Das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ist weniger gefährlich als sein Ruf, weil es die drohende Versagung nach § 9 GrdstVG voraussetzt. Riskant ist die Zeitschiene, vor allem eine Kaufpreisfälligkeit ohne Bezug auf die Genehmigung. Klären Sie Freigrenze und Zuständigkeit bei der unteren Landwirtschaftsbehörde und lassen Sie den Vertragsentwurf im Notariat und von einer Fachanwältin für Agrarrecht prüfen, mehr dazu im Ratgeber Recht und Steuern. Gehört zur Fläche ein Wohnhaus oder eine Hofstelle, starten Sie mit der unverbindlichen Ersteinschätzung.

Quellen

• Grundstückverkehrsgesetz, §§ 1 bis 12 und 20 bis 22, gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• Reichssiedlungsgesetz, §§ 4, 6, 7, 8 und 10, gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• BGB, §§ 311b, 566, 593b und 595, gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• Grundgesetz, Art. 74 Abs. 1 und Art. 125a, gesetze-im-internet.de (BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• Bayerisches Gesetz zur Sicherung der bäuerlichen Agrarstruktur (BayAgrG), Art. 1 bis 4, Bayerische Staatskanzlei, abgerufen im August 2026
• Infodienst Landwirtschaft Baden-Württemberg: Grundstücksverkehr, Landratsamt Konstanz, abgerufen im August 2026
• Genehmigungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, Sächsisches Staatsministerium für Energie, Klimaschutz, Umwelt und Landwirtschaft, abgerufen im August 2026
• BGH, Beschlüsse vom 24.11.2023, BLw 2/23 und vom 12.04.2024, BLw 2/22, abgerufen im August 2026
• Kaufwerte für landwirtschaftlichen Grundbesitz, Tabelle 226 (Statistisches Bundesamt, Genesis-Online 61521-0001) und Sonderauswertung Kaufwerte, abgerufen im August 2026
• Qualitätsbericht Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke, Statistisches Bundesamt, abgerufen im August 2026