Gartengrundstück verkaufen: Eigentum, Kleingarten, Datsche

Das Wichtigste in Kürze

• 2.000 bis 5.000 Euro Ablöse zahlt in Berlin der Nachfolger für Laube und Anpflanzungen, im Mittel rund 4.000 Euro für eine 24 Quadratmeter große Laube (Senatsverwaltung Berlin).
• 82.000 Euro kostete ein Wochenendhaus in Brandenburg 2025 im Schnitt (354 ausgewertete Kaufverträge), unbebautes Wochenend- und Ferienhausland dort 49 Euro je Quadratmeter (Grundstücksmarktbericht 2025).
• 24 Quadratmeter Grundfläche sind im Kleingarten das Maximum, einschließlich überdachtem Freisitz, und die Laube darf nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein (§ 3 Abs. 2 BKleingG).
• Zwischenpacht ist Pflicht: Ein Zwischenpachtvertrag ohne eine als gemeinnützig anerkannte Kleingärtnerorganisation oder die Gemeinde ist nichtig (§ 4 Abs. 2 BKleingG).
• Vorkaufsrecht im Beitrittsgebiet: Bei Verträgen bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 darf der Nutzer vorkaufen, sobald erstmals an einen Dritten verkauft wird (§ 57 Abs. 1 SchuldRAnpG).

Beim Gartengrundstück entscheidet die Rechtsform, nicht die Fläche. Gehört Ihnen der Boden, verkaufen Sie notariell wie jedes andere Grundstück. Bei einer Kleingartenparzelle gehört Ihnen nur die Laube samt Anpflanzungen: Der Boden ist gepachtet, der Verband bewertet und vergibt die Parzelle neu, in Berlin für 2.000 bis 5.000 Euro. Wochenendgrundstücke folgen dem Baurecht des Außenbereichs.

Der Grund liegt im Sachenrecht: Auf eigenem Grund sind Gebäude und Pflanzen wesentliche Bestandteile (§ 94 Abs. 1 BGB) und wandern in den Kaufvertrag. Die Pachtlaube bleibt Scheinbestandteil und Eigentum des Pächters, weil sie nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Boden verbunden ist (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Quellen: §§ 4, 11, 20a BKleingG, §§ 94, 95, 311b BGB, § 57 SchuldRAnpG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Wie läuft die Übergabe einer Kleingartenparzelle ab?

Ohne Kaufvertrag: Ihr Unterpachtvertrag endet, der Verpächter schließt einen neuen mit dem Nachfolger, Sie erhalten eine Ablöse für Laube und Anpflanzungen. Wen der Verband nimmt, entscheiden Sie nicht, in Berlin bewirbt man sich laut Senatsverwaltung „direkt bei dem im gewünschten Bezirk ansässigen Bezirksverband“. Die Parzelle an eine Wunschperson weiterzureichen, scheidet aus: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG macht es nach Abmahnung in Textform zum Kündigungsgrund, wenn der Pächter „das Grundstück unbefugt einem Dritten überläßt“.

Wer legt fest, was Laube und Anpflanzungen wert sind?

Der Verband, nicht die Verhandlung. Gesetzlich geregelt ist die Bewertung nur für den Kündigungsfall: Bei Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 hat der Pächter Anspruch auf angemessene Entschädigung für eingebrachte oder gegen Entgelt übernommene Anpflanzungen und Anlagen, und behördlich genehmigte Bewertungsregeln sind zugrunde zu legen (§ 11 Abs. 1 BKleingG). Beim freiwilligen Pächterwechsel greift die Vorschrift nicht, gerechnet wird in der Praxis trotzdem danach: Berlin schreibt, die Anschaffungskosten würden „bei Pächterwechsel durch den jeweiligen Bezirksverband individuell ermittelt“.

Nach oben ist der Spielraum eng, weil der Verband bewertet und den Vertrag mit dem Nachfolger selbst schließt; § 13 BKleingG erklärt zudem Vereinbarungen für nichtig, die zum Nachteil des Pächters von den Vorschriften über Kleingartenpachtverträge abweichen. Wo überhaupt Ablösesummen fließen, sind laut der BBSR-Studie „Kleingärten im Wandel“ (Befragung von Vereinen und Verbänden, Stand Dezember 2018) in jedem dritten Verein höchstens 1.000 Euro fällig, in Ostdeutschland bei 67 % der Vereine, in Westdeutschland bei nur 12 %.

Was ist ein Wochenendgrundstück wert und wer kauft so etwas?

So viel, wie der lokale Teilmarkt hergibt, denn eine bundesweite amtliche Preisreihe für Erholungsflächen existiert nicht. Brandenburg weist bebaute Wochenendhäuser 2025 mit „einem Anteil von rd. 10 % am Marktgeschehen der gesamten bebauten Grundstücke“ aus, 78 % der Verkäufe lagen im Weiteren Metropolenraum. Käufer sind Erholungssuchende aus der nahen Großstadt, nicht Bauträger. Den Bodenwert Ihrer Lage liefern die BORIS-Portale der Länder, erklärt im Ratgeber zum Bodenrichtwert.

Quellen: Oberer Gutachterausschuss Brandenburg, Grundstücksmarktbericht 2025 (Zeitraum 1.1. bis 31.12.2025); Senatsverwaltung Berlin; BBSR/BMI, Kleingärten im Wandel, Stand Dezember 2018. Marktzahlen nur aus ausgewerteten Verträgen und nur für Brandenburg, die Pachtwerte nur aus den befragten Kommunen.

Was darf auf meinem Gartengrundstück gebaut werden?

Das entscheiden drei Regelwerke, und die Antwort ist der größte einzelne Werthebel. Belastbar ist im Inserat nur, was ein Auszug aus dem Bebauungsplan oder eine schriftliche Auskunft der Gemeinde deckt. Für Bauland und Bauerwartungsland gelten eigene Maßstäbe, siehe Grundstück verkaufen.

Quellen: § 3 BKleingG, § 10 BauNVO, § 35 BauGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Was gilt für zu große Lauben, Schwarzbauten und fehlende Erschließung?

Bestandsschutz gibt es nur für rechtmäßig Errichtetes, und er erlaubt die Weiternutzung, nicht den Ausbau. Lauben über der 24-Quadratmeter-Grenze, die vor Inkrafttreten des Gesetzes am 1. April 1983 (§ 22) rechtmäßig errichtet wurden, „können unverändert genutzt werden“ (§ 18 Abs. 1 BKleingG); für vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben trifft § 20a Nr. 7 dieselbe Regelung. Wer ohne Genehmigung angebaut hat, riskiert die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG.

Im Außenbereich ist der Spielraum ähnlich schmal: § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB begünstigt nur „die alsbaldige Neuerrichtung“ eines zulässigerweise errichteten, durch Brand oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle. Klären Sie das bei der Bauaufsicht, dazu den Anschlussstand von Wasser, Abwasser und Strom; was fehlende Anschlüsse kosten, zeigt der Ratgeber zum unerschlossenen Grundstück.

Was gilt für Datschen und Wochenendgrundstücke in Ostdeutschland?

Hier steckt der meistübersehene Fallstrick. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz erfasst Grundstücke im Beitrittsgebiet, die „zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung oder Freizeitgestaltung“ überlassen wurden (§ 1 Abs. 1 Nr. 1), und gilt nur für Verträge bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 (§ 3). Beim erstmaligen Verkauf an einen Dritten darf der Nutzer dann vorkaufen (§ 57 Abs. 1); ausgenommen ist unter anderem der Verkauf an Abkömmlinge, Ehegatten, Lebenspartner oder Geschwister (§ 57 Abs. 2 Nr. 3).

Der besondere Kündigungsschutz ist ausgelaufen, seit dem 4. Oktober 2015 kann der Eigentümer „nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen“ kündigen (§ 23 Abs. 4); zu Lebzeiten geschützt bleibt nur, wer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte, und auch das nicht bei Grundstücken, die bis zum Ablauf des 16. Juni 1994 unbebaut geblieben sind (§ 23 Abs. 5 und 6). Für das Bauwerk gilt § 12 SchuldRAnpG: nach Vertragsende im Grundsatz der Zeitwert, wenn der Eigentümer gekündigt hat (Abs. 2), sonst nur die Verkehrswerterhöhung (Abs. 3).

Brauche ich einen Notar, und wie sieht es steuerlich aus?

Beim Eigentumsgrundstück ja, denn der Vertrag „bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB); den Ablauf beschreibt der Ratgeber Grundstück privat verkaufen. Bei der Kleingartenparzelle geht kein Eigentum am Boden über, also weder Beurkundung noch Auflassung oder Grundbucheintrag.

Steuerlich bleiben zwei Punkte für den Einzelfall. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG stehen „Gebäude auf fremdem Boden“ den Grundstücken gleich; ausgenommen ist der Erwerb, wenn der maßgebende Wert 2.500 Euro nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Ob eine Laube darunter fällt, klären Finanzamt oder Steuerberater. Einkommensteuerlich gilt für Grundstücke die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, für „andere Wirtschaftsgüter“ ein Jahr, das sich auf zehn Jahre erhöht, wenn daraus Einkünfte erzielt wurden (Nr. 2). Die Fristenlogik erklärt der Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Rechenbeispiel: unbebautes Wochenendgrundstück im Weiteren Metropolenraum

Alle persönlichen Daten sind angenommen, die Marktanker stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025. Das Grundstück misst 1.089 Quadratmeter, die amtliche Durchschnittsgröße im Land; im Weiteren Metropolenraum lag der Durchschnittspreis bei 47 Euro je Quadratmeter. 1.089 mal 47 Euro ergeben 51.183 Euro, eine eigene Rechnung und kein Verkehrswert. Verhandelter Kaufpreis: 52.000 Euro.

Angenommen sind Erwerb im Mai 2019 für 22.000 Euro, Grunderwerbsteuer zum Brandenburger Satz von 6,5 % gleich 1.430 Euro, Notar und Grundbuch mit 1,5 % gleich 330 Euro, zusammen 23.760 Euro; eine Courtage von 3 % des Kaufpreises ergibt mit Umsatzsteuer 1.856,40 Euro. Bei Beurkundung im Oktober 2026 sind erst 7 Jahre und 5 Monate vergangen, die Zehnjahresfrist läuft also noch: 52.000 minus 23.760 minus 1.856,40 Euro ergeben 26.383,60 Euro Gewinn, bei angenommenen 42 % Grenzsteuersatz 11.081,11 Euro Steuer und netto 39.062,49 Euro. Ab Juni 2029 blieben 50.143,60 Euro. Bei der Kleingartenparzelle entfällt jeder dieser Posten.

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Häufige Fragen

Ist mein Garten überhaupt ein Kleingarten im Sinne des Gesetzes?

Nur wenn er der „nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung … und zur Erholung“ dient und in einer Anlage mit gemeinschaftlichen Einrichtungen liegt (§ 1 Abs. 1 BKleingG). Kein Kleingarten sind Eigentümergarten, Wohnungsgarten, Arbeitnehmergarten und Grabeland, also Flächen, die vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden dürfen (§ 1 Abs. 2).

Wie hoch darf die Pacht für einen Kleingarten sein?

Höchstens „der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage“ (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG); auf Antrag erstattet der Gutachterausschuss nach § 192 BauGB dazu ein Gutachten (Abs. 2). Diese laufende Pacht, in den von der BBSR-Studie befragten Kommunen im Schnitt 0,18 Euro je Quadratmeter und Jahr, ist etwas anderes als die einmalige Ablöse.

Darf ich in der Laube dauerhaft wohnen bleiben?

Grundsätzlich nein, die Laube darf „nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein“ (§ 3 Abs. 2 Satz 2 BKleingG), sonst droht nach Abmahnung die Kündigung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1). Zwei Altfallregeln bestehen: § 18 Abs. 2 für eine bei Inkrafttreten des Gesetzes bestehende Wohnbefugnis, § 20a Nr. 8 für eine vor dem Beitritt bestehende. Lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.

Kann ich meine Kleingartenparzelle vererben?

Nicht als Recht am Garten: „Stirbt der Kleingärtner, endet der Kleingartenpachtvertrag mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt“ (§ 12 Abs. 1 BKleingG). Nur ein gemeinschaftlich geschlossener Vertrag wird mit dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner fortgesetzt (Abs. 2). Den Erben bleibt die Ablöse.

Was bekomme ich, wenn gekündigt wird, weil die Fläche bebaut werden soll?

Das ist § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG, wenn die Fläche „alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt“ werden soll. Dann greift die Kündigungsentschädigung des § 11 Abs. 1 BKleingG, zusätzlich sind „die für die Enteignungsentschädigung geltenden Grundsätze zu beachten“; zahlen muss, „der die als Kleingarten genutzte Fläche in Anspruch nimmt“ (§ 11 Abs. 2 Satz 2). Gekündigt wird grundsätzlich zum 30. November, bei dringenden Gründen aber auch zum Ablauf des nächsten Monats (§ 9 Abs. 2).

Fazit

Klären Sie zuerst die Rechtsform: Beim Eigentumsgrundstück verhandeln Sie einen Preis und gehen zum Notar, bei der Kleingartenparzelle bewertet der Verband Laube und Anpflanzungen und vergibt den Garten neu. Die Größenordnungen liegen weit auseinander, 2.000 bis 5.000 Euro Ablöse in Berlin gegen 82.000 Euro für ein Brandenburger Wochenendhaus 2025. Der zweite Schritt ist der Nachweis: Bebauungsplan oder Auskunft der Gemeinde, Anschlussstand, bei Altlauben die Rechtmäßigkeit; steuerliche Einzelfragen gehören zum Steuerberater. Weitere Fälle sammelt der Ratgeber zum Immobilienverkauf, und wo Ihre Fläche regional steht, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung ohne Gutachtenanspruch.

Quellen

• § 1 BKleingG, Begriffsbestimmungen, § 3 BKleingG, Kleingarten und Gartenlaube und § 4 BKleingG, Kleingartenpachtverträge, abgerufen im August 2026
• § 5 BKleingG, Pacht und § 9 BKleingG, Ordentliche Kündigung, abgerufen im August 2026
• § 11 BKleingG, Kündigungsentschädigung, § 12 BKleingG, Beendigung bei Tod des Kleingärtners und § 13 BKleingG, Abweichende Vereinbarungen, abgerufen im August 2026
• § 18 BKleingG, Überleitungsvorschriften für Lauben, § 20a BKleingG, Überleitungsregelungen aus Anlaß der Herstellung der Einheit Deutschlands und § 22 BKleingG, Inkrafttreten, abgerufen im August 2026
• § 10 BauNVO, Sondergebiete, die der Erholung dienen und § 35 BauGB, Bauen im Außenbereich, abgerufen im August 2026
• § 94 BGB, § 95 BGB und § 311b BGB, abgerufen im August 2026
• § 2 GrEStG, Grundstücke, § 3 GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung und § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• § 1 SchuldRAnpG, § 3 SchuldRAnpG, § 12 SchuldRAnpG, § 23 SchuldRAnpG und § 57 SchuldRAnpG, Vorkaufsrecht des Nutzers, abgerufen im August 2026
• Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt Berlin, Bewerbung um einen Kleingarten, abgerufen im August 2026
• Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg, Grundstücksmarktbericht 2025, abgerufen im August 2026
• BBSR/BMI, Kleingärten im Wandel, Stand Dezember 2018, abgerufen im August 2026
• BORIS-D, Bodenrichtwerte in Deutschland und BORIS Brandenburg, abgerufen im August 2026