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Immobilie verkaufen mit Vollmacht: Form, Inhalt, Kosten

Die Vollmacht ist formfrei, für das Grundbuchamt aber wertlos. Beglaubigung höchstens 70,00 Euro, beurkundete Verkaufsvollmacht bei 420.000 Euro Kaufpreis 485,00 Euro netto.

Hendrik StotzAktualisiert am 26. August 20269 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 485,00 Euro netto für die beurkundete Verkaufsvollmacht: Geschäftswert ist die Hälfte des Kaufvertragswerts (§ 98 Abs. 1 GNotKG), bei 420.000 Euro Kaufpreis 210.000 Euro, Tabelle B Stufe bis 230.000 Euro. Die Beglaubigung kostet höchstens 70,00 Euro (KV Nr. 25100 GNotKG).
  • Formfrei nach BGB, formstreng vor dem Grundbuchamt: § 167 Abs. 2 BGB befreit die Vollmacht von der Form des Hauptgeschäfts, § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO verlangt „öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden“.
  • Zwei Wochen, aber erst nach Aufforderung: Genehmigt werden kann nur „bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung“, sonst gilt die Genehmigung als verweigert (§ 177 Abs. 2 Satz 2 BGB).
  • Der Widerruf wirkt erst mit der Urkunde: Die Vertretungsmacht bleibt bestehen, bis die Vollmachtsurkunde „zurückgegeben oder für kraftlos erklärt wird“ (§ 172 Abs. 2 BGB).

Eine Vollmacht für den Immobilienverkauf ist nach § 167 Abs. 2 BGB formfrei, für den Grundbuchvollzug aber wertlos: § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO verlangt öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Die Unterschriftsbeglaubigung kostet höchstens 70,00 Euro, die beurkundete Verkaufsvollmacht bei 420.000 Euro Kaufpreis 485,00 Euro netto. Fehlt die Vollmacht im Termin, rettet die nachträgliche Genehmigung nach § 177 Abs. 1 BGB den Vertrag.

Form der Vollmacht Kaufvertrag beurkundungsfähig? Grundbuchamt akzeptiert? Was zu tun bleibt
Mündlich Ja, § 167 Abs. 2 BGB Nein Beglaubigung nachholen oder Genehmigung nach § 177 BGB
Privatschriftlich oder handschriftlich Ja Nein wie oben; Nachbeglaubigung nur, wenn die Unterschrift vor dem Notar vollzogen oder anerkannt wird (§ 40 Abs. 1 BeurkG), und nur solange der Vollmachtgeber geschäftsfähig ist
Unterschrift öffentlich beglaubigt Ja Ja Original mit Beglaubigungsvermerk vorlegen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 BeurkG)
Notariell beurkundet Ja Ja Ausfertigung vorlegen, sie vertritt die Urschrift (§ 47 BeurkG)
Vor deutschem Konsularbeamten beglaubigt oder beurkundet Ja Ja steht der inländischen Notarurkunde gleich (§ 10 Abs. 2 KonsG)
Ausländischer Notar mit Apostille Ja Einzelfallprüfung durch das Grundbuchamt Apostille beschaffen, Gleichwertigkeit vorab klären
Keine Vollmacht, vollmachtlose Vertretung Ja, aber schwebend unwirksam (§ 177 Abs. 1 BGB) Erst mit Genehmigung Genehmigung in der Form des § 29 GBO nachreichen

Quellen: §§ 167, 177 BGB, § 29 GBO, §§ 12, 40, 47 BeurkG, § 10 KonsG, abgerufen im August 2026.

Welche Form braucht die Vollmacht, damit der Verkauf durchgeht?

Für den Kaufvertrag genügt jede Form, für die Eintragung im Grundbuch nur die öffentliche Beglaubigung oder die Beurkundung. § 167 Abs. 2 BGB: „Die Erklärung bedarf nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht.“ Die formlose Vollmacht deckt also den beurkundungspflichtigen Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Beim Vollzug kippt das Bild: Bewilligung und sonstige Erklärungen müssen „durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden“ (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), und darunter fällt der Vertretungsnachweis. Die Bundesnotarkammer formuliert dieselbe Regel für Vorsorgevollmachten: „Privatschriftliche Vorsorgevollmachten werden vom Grundbuchamt nicht akzeptiert.“ Bei unwiderruflich erteilten oder wirtschaftlich bindenden Vollmachten macht die Rechtsprechung Ausnahmen von der Formfreiheit: vorab im Notariat klären.

Reicht eine handschriftliche Vollmacht, und was passiert dann?

Der Termin findet statt, der Vollzug bleibt stecken. Die Auflassung darf erklärt werden, denn sie „muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile“ erklärt werden (§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB), und der Vertreter ist anwesend. Danach scheitern Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO), Einigungsnachweis (§ 20 GBO) und Vertretungsnachweis an § 29 Abs. 1 GBO. Drei Auswege bleiben: nachträglich beglaubigen lassen, was Geschäftsfähigkeit voraussetzt und nur greift, wenn die Unterschrift „in Gegenwart des Notars vollzogen oder anerkannt wird“ (§ 40 Abs. 1 BeurkG); selbst zum Termin erscheinen und selbst erklären; oder vollmachtlos handeln und genehmigen. Der Notar überbrückt das nicht: Seine Bescheinigung über Vertretungsmacht setzt Einsicht in eine „öffentliche oder öffentlich beglaubigte Vollmachtsurkunde“ voraus (§ 21 Abs. 3 BNotO).

Welche Vollmachtsart passt zum Immobilienverkauf?

Am saubersten ist die Einzelvollmacht für ein bestimmtes Objekt: eng gefasst, und als Geschäftswert zählt nur die Hälfte des Kaufvertragswerts (§ 98 Abs. 1 GNotKG); bei der allgemeinen Vollmacht entscheidet billiges Ermessen, gedeckelt auf die Hälfte des Vermögens (§ 98 Abs. 3 GNotKG).

Art Wirkt ab Erlischt Betreuungsgerichtliche Genehmigung nötig? Typischer Stolperstein
Einzel- oder Verkaufsvollmacht für ein Objekt Sofort Mit Abwicklung oder Widerruf (§ 168 Sätze 1 und 2 BGB) Nein Zu eng gefasst, Zustimmung zur Löschung fehlt (§ 27 GBO)
General- oder Vorsorgevollmacht Sofort beziehungsweise nach dem Innenverhältnis Widerruf plus Rückgabe der Urkunde (§ 172 Abs. 2 BGB) Nein, die Genehmigungstatbestände richten sich an den Betreuer (§ 1850 BGB) Grundstücksgeschäfte nicht ausdrücklich erfasst oder nur privatschriftlich errichtet
Transmortale Vollmacht, über den Tod hinaus Zu Lebzeiten Widerruf durch die Erben als Gesamtrechtsnachfolger (§§ 1922 Abs. 1, 168 Satz 2 BGB) Nein Muss zu Lebzeiten erteilt sein, der Erbnachweis bleibt eine eigene Frage
Postmortale Vollmacht Ab dem Erbfall Wie transmortale Vollmacht Nein Kein Ersatz für den Erbnachweis
Betreuung ohne Vollmacht Mit Bestellung Mit Aufhebung Ja, § 1850 Nr. 1 und Nr. 5 BGB Genehmigungsverfahren vor dem Betreuungsgericht
Ehegatte ohne Vollmacht Gar nicht für Grundstücke Entfällt Entfällt § 1358 BGB erfasst nur die Gesundheitssorge

Quellen: §§ 168, 172, 1358, 1850, 1922 BGB, § 27 GBO, § 98 GNotKG, abgerufen im August 2026.

Transmortal und postmortal sind kein Synonympaar: Die transmortale Vollmacht gilt schon zu Lebzeiten und überdauert den Tod, die postmortale wirkt erst ab dem Erbfall. Tragend sind § 672 Satz 1 BGB, wonach der Auftrag „im Zweifel nicht durch den Tod oder den Eintritt der Geschäftsunfähigkeit des Auftraggebers“ erlischt, und § 130 Abs. 3 BGB für die bereits abgegebene Erklärung. Die Erben rücken als Gesamtrechtsnachfolger nach (§ 1922 Abs. 1 BGB) und können widerrufen; wer bei mehreren Miterben mitwirken muss und welcher Nachweis dem Grundbuchamt genügt, steht in Erbschein beim Hausverkauf. Kein Vollmachtsfall ist die Betreuung: Ein Betreuer ist entbehrlich, soweit ein Bevollmächtigter dasselbe besorgen kann (§ 1814 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB), sonst genehmigt das Betreuungsgericht die Verfügung über das Grundstück (§ 1850 Nr. 1 BGB); beide Wege vergleicht Elternhaus verkaufen.

Was muss in einer Verkaufsvollmacht stehen?

Alles, was der Bevollmächtigte erklären, bewilligen und beantragen soll, muss ausdrücklich drinstehen, denn das Grundbuchamt liest die Urkunde und nicht Ihre Absicht.

Klausel Wozu sie gebraucht wird Norm
Grundbuchbezeichnung des Objekts Bestimmtheit der Bewilligung § 19 GBO
Abschluss des Kaufvertrags und Erklärung der Auflassung Ohne sie kein Eigentumsübergang §§ 311b Abs. 1 Satz 1, 925 BGB
Bewilligung und Antrag aller Eintragungen Vollzug im Grundbuch §§ 13, 19, 20 GBO
Zustimmung zur Löschung von Grundpfandrechten Löschung der alten Grundschuld § 27 Satz 1 GBO
Belastungsvollmacht für die Käuferfinanzierung Grundschuld des Käufers vor der Umschreibung § 19 GBO
Befreiung von § 181 BGB Verkauf an den Bevollmächtigten selbst oder an einen Dritten, den er ebenfalls vertritt § 181 BGB
Entgegennahme des Kaufpreises Zahlungsweg und Empfangsvollmacht Vertragsgestaltung
Preisuntergrenze Missbrauchsschutz, im Außenverhältnis nachprüfbar §§ 164 Abs. 1, 177 Abs. 1 BGB, § 29 GBO
Untervollmacht zulassen oder ausschließen Vertretungskette Vertragsgestaltung
Befristung und Widerrufsregelung Ausstieg §§ 168, 172 Abs. 2, 175 BGB

Quellen: §§ 164, 168, 172, 175, 181, 311b, 925 BGB, §§ 13, 19, 20, 27, 29 GBO, abgerufen im August 2026.

Zwei Positionen fehlen regelmäßig. Erstens die Zustimmung zur Löschung, denn eine Grundschuld darf „nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden“ (§ 27 Satz 1 GBO), sonst bleibt die alte Grundschuld stehen. Zweitens die Belastungsvollmacht, ohne die die Grundschuld des Käufers nicht vor der Umschreibung eingetragen werden kann. Über Ihr Risiko entscheidet die Preisuntergrenze: Als bloße Weisung begrenzt sie die Vertretungsmacht nicht, denn die Erklärung des Vertreters „wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen“ (§ 164 Abs. 1 Satz 1 BGB); als Beschränkung in der Vollmacht verlangsamt sie den Vollzug, weil das Grundbuchamt ihre Einhaltung in der Form des § 29 GBO nachprüfen muss. Welche Zahl dort steht, sagt keine Gebührentabelle: Dafür gibt es die kostenlose Ersteinschätzung, eine Orientierung und kein Gutachten.

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Was passiert, wenn im Notartermin niemand wirksam bevollmächtigt ist?

Der Vertrag ist nicht nichtig, sondern schwebend unwirksam: Seine Wirksamkeit „für und gegen den Vertretenen“ hängt von dessen Genehmigung ab (§ 177 Abs. 1 BGB). Die Zweiwochenfrist des § 177 Abs. 2 Satz 2 BGB läuft erst ab dem Empfang einer Aufforderung des anderen Teils, nicht ab der Beurkundung; ohne Aufforderung läuft keine Frist. Die Genehmigung wirkt „auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts“ zurück (§ 184 Abs. 1 BGB) und ist materiell formfrei (§ 182 Abs. 2 BGB), fürs Grundbuchamt bleibt es bei § 29 Abs. 1 GBO. Der Käufer kommt praktisch nicht heraus: Sein Widerrufsrecht entfällt, wenn er „den Mangel der Vertretungsmacht … gekannt hat“ (§ 178 Satz 1 BGB), und genau das wird in der Urkunde ausgewiesen und mitverlesen. Auch die Vertreterhaftung entfällt bei Kennen oder Kennenmüssen (§ 179 Abs. 3 Satz 1 BGB). Den Terminablauf beschreibt Notartermin beim Hausverkauf.

Wie widerrufen Sie eine Verkaufsvollmacht wirksam?

Mit der Erklärung allein ist es nicht getan, entscheidend ist das Einsammeln der Urkunde. Die Vollmacht ist widerruflich, „sofern sich nicht aus diesem ein anderes ergibt“ (§ 168 Satz 2 BGB), der Widerruf geht an den Bevollmächtigten oder an den Dritten. Nach außen bleibt die Vertretungsmacht bestehen, bis die Urkunde zurückgegeben oder für kraftlos erklärt ist (§ 172 Abs. 2 BGB), und herausgeben muss der Bevollmächtigte sie: „ein Zurückbehaltungsrecht steht ihm nicht zu“ (§ 175 BGB). Weigert er sich, wird die Kraftloserklärung erst „mit dem Ablauf eines Monats nach der letzten Einrückung“ wirksam (§ 176 Abs. 1 Satz 2 BGB); einem Dritten gegenüber, dem sie erklärt wurde, gilt sie bis zur Anzeige des Erlöschens (§ 170 BGB). Einzusammeln ist die Ausfertigung, denn sie „vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr“ (§ 47 BeurkG).

Wie schützen Sie sich vor Missbrauch, ohne den Verkauf auszubremsen?

Der wichtigste Hebel ist die Wahl der Beurkundung: Dort belehrt der Notar über „die rechtliche Tragweite des Geschäfts“ (§ 17 Abs. 1 BeurkG) und soll ablehnen, wenn nach seiner Überzeugung die Geschäftsfähigkeit fehlt (§ 11 Abs. 1 BeurkG), während er bei der Beglaubigung nur prüft, „ob Gründe bestehen, seine Amtstätigkeit zu versagen“ (§ 40 Abs. 2 BeurkG). Sechs Schutzmechanismen:

Schutz Wirkung Norm
Ausfertigungssperre beim Notar Die Beteiligten bestimmen abweichend, wer eine Ausfertigung erhält; die Vollmacht bleibt im Notariat, bis eine Voraussetzung nachgewiesen ist § 51 Abs. 2 BeurkG
Zwei Bevollmächtigte, nur gemeinsam Vier-Augen-Prinzip, kostet nur Terminlogistik Vertragsgestaltung
Preisuntergrenze im Außenverhältnis Beschränkt die Vertretungsmacht selbst statt nur das Innenverhältnis §§ 164 Abs. 1, 177 Abs. 1 BGB
Keine pauschale Befreiung von § 181 BGB Sperrt den Verkauf an den Bevollmächtigten selbst § 181 BGB
Beurkundung statt Beglaubigung Belehrung über die Tragweite und Feststellungen zur Geschäftsfähigkeit §§ 11 Abs. 1, 17 Abs. 1 BeurkG
Kontrollbetreuung als Notbremse Gericht kann die Ausübung der Vollmacht untersagen und die Urkunde herausverlangen § 1820 Abs. 3 und Abs. 4 BGB

Quellen: §§ 164, 177, 181, 1820 BGB, §§ 11, 17, 40, 51 BeurkG, abgerufen im August 2026.

Was gilt, wenn der Eigentümer im Ausland lebt?

Der sicherste Weg führt zum deutschen Konsulat: Konsularbeamte dürfen Willenserklärungen beurkunden und Unterschriften beglaubigen, und die von ihnen aufgenommenen Urkunden „stehen den von einem inländischen Notar aufgenommenen gleich“ (§ 10 Abs. 1 und Abs. 2 KonsG). Weg zwei ist der ausländische Notar mit Apostille: Nach Darstellung der Bundesnotarkammer wird der Echtheitsnachweis „durch ein standardisiertes Verfahren in Form einer sog. Apostille erbracht“, anwendbar nach ihrer Angabe „im Verhältnis zu mehr als fünfzig Staaten“, darunter alle EU-Staaten. Sonst bleibt die Legalisation (§ 13 Abs. 2 KonsG), die sich laut Bundesnotarkammer „als zeitraubend und kostenaufwendig erwiesen“ hat. Ob eine im Ausland beglaubigte Unterschrift § 29 GBO genügt, prüft das Grundbuchamt im Einzelfall: vorab mit Notariat und Grundbuchamt abstimmen.

Was kostet eine Verkaufsvollmacht beim Notar?

Es sind feste Gesetzesgebühren ohne Verhandlungsspielraum: Alle 6.205 Notarinnen und Notare, die die Bundesnotarkammer zum 1. Januar 2026 zählt, rechnen nach denselben Tabellen ab. Beim Kauf „wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt“, mindestens gilt der Verkehrswert (§ 47 GNotKG).

Vorgang KV-Nummer beziehungsweise Norm Gebühr
Beurkundung einer Vollmacht KV 21200 1,0, mindestens 60,00 Euro
Unterschriftsbeglaubigung KV 25100 0,2, mindestens 20,00, höchstens 70,00 Euro
Entwurf durch den Notar, wenn die Beurkundungsgebühr 1,0 betrüge KV 24101 0,3 bis 1,0, mindestens 60,00 Euro
Beglaubigung unter dem eigenen Entwurf am selben Tag Vorbem. 2.4.1 Abs. 2 GNotKG-KV keine Gebühr
Geschäftswert Einzelvollmacht § 98 Abs. 1 GNotKG halber Geschäftswert des Kaufvertrags
Geschäftswert allgemeine Vollmacht § 98 Abs. 3 GNotKG billiges Ermessen, höchstens die Hälfte des Vermögens, ohne Anhaltspunkte 5.000 Euro
Obergrenze § 98 Abs. 4 GNotKG 1 Million Euro
Post- und Telekommunikationspauschale KV 32005 20 Prozent der Gebühren, höchstens 20,00 Euro
Umsatzsteuer KV 32014 in voller Höhe

Quellen: §§ 47, 98 GNotKG, GNotKG Kostenverzeichnis und Anlage 2, abgerufen im August 2026.

Der Spargriff steckt in der Entwurfszeile: Beglaubigt der Entwurfsnotar „demnächst unter dem Entwurf“, ist die erste Beglaubigung am selben Tag gebührenfrei. Alle weiteren Positionen verteilt Notarkosten beim Hausverkauf.

Was kosten die vier Wege bei 420.000 Euro Kaufpreis?

Frau S. verkauft ihr Einfamilienhaus für 420.000,00 Euro, lebt in Spanien und lässt ihre Tochter den Verkauf abwickeln. Alle Werte sind Annahmen, alle Summen eigene Rechnungen. Geschäftswert ist die Hälfte von 420.000,00 Euro, also 210.000,00 Euro; in Tabelle B die Stufe bis 230.000 Euro mit einer 1,0-Gebühr von 485,00 Euro.

  • Weg A, beurkundete Vollmacht (KV Nr. 21200): 485,00 Euro plus 20,00 Euro Pauschale (KV Nr. 32005) und 95,95 Euro Umsatzsteuer sind 600,95 Euro brutto, inklusive Belehrung und Geschäftsfähigkeitsfeststellung.
  • Weg B, Unterschriftsbeglaubigung unter eigenem Text (KV Nr. 25100): 0,2 aus 210.000 Euro wären 97,00 Euro, gedeckelt auf 70,00 Euro; plus 14,00 Euro Pauschale und 15,96 Euro Umsatzsteuer sind 99,96 Euro brutto, ohne Inhaltskontrolle.
  • Weg C, Entwurf plus Beglaubigung am selben Tag (KV Nr. 24101): 145,50 Euro bis 485,00 Euro, die Beglaubigung kostet dann nichts.
  • Weg D, gar keine Vollmacht: Eine Notariatsangestellte tritt vollmachtlos auf, Frau S. genehmigt danach öffentlich beglaubigt, wieder 99,96 Euro brutto. Dafür bleibt der Vertrag schwebend unwirksam, und ab einer Aufforderung laufen zwei Wochen.

Zwischen Weg A und Weg B liegen 500,99 Euro (eigene Rechnung). Welche Vertragsklauseln über Ihr Geld entscheiden, zeigt Kaufvertrag Immobilie.

Häufige Fragen

Muss der Bevollmächtigte die Vollmacht im Original mitbringen?

Eine einfache Kopie genügt nicht. Vollmachten „sollen der Niederschrift in Urschrift oder in beglaubigter Abschrift beigefügt werden“ (§ 12 Abs. 1 Satz 1 BeurkG): in der Praxis also die Ausfertigung, das Original mit dem Beglaubigungsvermerk oder eine beglaubigte Abschrift.

Darf mein Ehepartner mich ohne Vollmacht beim Hausverkauf vertreten?

Nein. Das Ehegattennotvertretungsrecht des § 1358 BGB erfasst die Gesundheitssorge und ist zeitlich begrenzt, eine Vertretungsmacht für Grundstücksgeschäfte folgt daraus nicht. Gehört die Immobilie beiden zu Bruchteilen, kann jeder nur über seinen eigenen Anteil verfügen.

Kann ich meinem Makler eine Verkaufsvollmacht erteilen?

Rechtlich möglich, praktisch selten sinnvoll. Ein Maklervertrag enthält keine Vollmacht, er verpflichtet nur zu Nachweis oder Vermittlung. Wer trotzdem bevollmächtigt, sollte die Preisuntergrenze regeln und die Befreiung von § 181 BGB gerade nicht erteilen, weil der Makler an der Provision verdient.

Was passiert, wenn der Bevollmächtigte unter meiner Preisuntergrenze verkauft?

Das hängt davon ab, wo die Grenze steht. Als Weisung im Innenverhältnis wirkt die Erklärung des Vertreters unmittelbar für und gegen Sie (§ 164 Abs. 1 Satz 1 BGB), der Vertrag steht, es bleibt ein Schadensersatzanspruch. Als Beschränkung in der Vollmacht fehlt insoweit die Vertretungsmacht, der Vertrag hängt an Ihrer Genehmigung (§ 177 Abs. 1 BGB).

Genügt eine per Video beglaubigte Vollmacht für das Grundbuchamt?

Nur dort, wo das Gesetz es zulässt: „Die Beglaubigung kann mittels Videokommunikation nur erfolgen, soweit dies durch Gesetz zugelassen ist“ (§ 40a Abs. 1 Satz 2 BeurkG), und beglaubigt wird dabei eine qualifizierte elektronische Signatur. Klären Sie vorab, was in Ihrem Fall online möglich ist.

Fazit

Die Weichenstellung liegt nicht im BGB, sondern in der Grundbuchordnung: Formfrei erteilt ist die Vollmacht wirksam (§ 167 Abs. 2 BGB), vollzugsfähig erst öffentlich beglaubigt oder beurkundet (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Zwischen 99,96 Euro und 600,95 Euro brutto liegt der Unterschied zwischen bloßer Beglaubigung und voller Belehrung. Lassen Sie den Entwurf im Notariat erstellen, bei Vorsorge-, Betreuungs- oder Erbfällen zusätzlich von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Erb- oder Betreuungsrecht prüfen; die weiteren Schritte stehen im Ratgeber Hausverkauf. Bevor Sie eine Zahl in die Vollmacht schreiben, holen Sie sich die kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen

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